抵扣个税就涨房租?你可能被房东、中介套路了!

“房东,我想用租房抵扣个税。”

“如果你去申报,要么涨房租,要么房子就不租给你了,我宁愿退房租!”

1月1日,新个税法实施,纳税人计算个税应纳税所得额时,在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外,还可以享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金,以及赡养老人等6项专项附加扣除。

一时间,“个税抵扣福利政策”成为热搜关键词,而国税局新出台的“个人所得税”APP,也成为各大手机应用商店下载量榜首。

新政背后,一场波澜悄然在租房群体里蔓延。一篇《房租可抵扣个税,房东:你要申报,我就涨租金!》的文章,在社交媒体广泛刷屏。本来可以抵扣的个税福利政策,为什么变成了涨租的渠道呢?

为什么我突然要多交两万块钱房租?

1月2日,2019年的第一个工作日,早九点,小星准时坐在了朝阳区东五环的办公室。一则“个税APP今起可填报专项附加扣除信息”的通知,出现在工作微信里,领导要求每个员工都必须填写。

小星生于1996年,去年从大连某高校毕业,现在是一名北漂插画师。独生,未婚,没有子女,没有房产,她在东五环整租的一间一室户,每月租金4650。在这次的新个税法中,她只符合“住房租金”一项专项附加扣除的要求。

此时手边还有一份马上要开始画的手稿,她没多想,微信询问中介的房屋管家,关于房主的身份证号等详细信息,对方表示,暂时不能提供,但公司信息可以在“天眼查”查到。她有些迟疑,放下手机,继续工作。

时间推移了68小时,她收到了来自中介“21世纪不动产”的微信通知:

“目前房租是不含个税的,如果您因为填报个税相关的文件,需要填写相关信息,出现交租问题都由于填写人承担(年房租的20%左右,一年大概2万左右)。所以为了不必要的误会,请您切勿盲目填写房屋地址,如果您同意承担可能出现的税费问题,我们将会全力配合。”

这条微信,让小星措手不及,“当时特别震惊,我只是想按照正常流程,填写一个住房租金信息,为什么每年就突然要多交两万块钱的房租?”

也许蝴蝶扇动一下翅膀,远方真的在酝酿一场龙卷风。而住房租金的申报与否,似乎像是往小星的生活里投下了一枚石子,涟漪泛起。

房东人很好,但我们该交的税一分也不能少

在深圳工作近三年的小C,算是比较幸运,她和男朋友租住在一套45平米的一居室公寓,每月租金3900元,在周边房租疯长的两三年里,她的房东基本没有涨租,也没有为难他们。

新政出台,小C第一时间与房东联系,房东的态度很明确:你们可以根据流程申请,但多缴纳的税款需要加在房租里,当然,也可以先看看申请抵扣是否合算,如果合算,那她就配合申报。

小C是长期在内地工作的香港永久居民身份,根据目前我国的税务法,港澳台同胞及外籍人士,享受个税优惠,即在中国境内无住所但是居住183天以上六年以下的个人,其来源于中国境外的所得,可以只就由中国境内单位或者个人支付的部分缴纳个人所得税,境外支付的部分不需要在中国境内缴纳个人所得税。

但在此次六项专项附加扣除的新政里,面对受众是“中国大陆的税收居民”,意味着港澳台及外籍人士想要享受六项新政的福利,需要作为“税收居民”,而税收居民就意味着他们在境外的所有的所得,都必须向中国大陆纳税申报,“税收居民”与国籍本身,并不直接挂钩。

据此,小C不符合申报条件,而她男朋友的工资收入,每月可以少扣80元左右的税费,但这样一来,房东预计至少要涨租300元,才能弥补租金收税的额外付出成本。并且小C还要面临和房东的多次沟通的成本,甚至产生矛盾的风险,她很犹豫。

此时,大多数的房东态度都很明确,如果要申报,没问题,但房主缴纳的税费,一定要租客承担。

“羊毛出在羊身上,没有哪个房东愿意白白多交税,区别不过就是,有些房东本身比较好,愿意商量,有些干脆就不让你去申报。”

中介:如果公司不报销,还是别折腾去拿那一纸税单了

小星在北京东五环整租的一室户,距离公司,步行只需要15分钟,在北京,这个通勤距离,非常令人羡慕。但如果租金上涨,她不得不搬家重新寻找新住处。

而对小C来说,她目前的经济能力,尚且能够负担这一套房子的房租。但不管怎样,涨租与否,都是一件格外挑动神经敏感的事情。

在大城市里,有千千万万个小C和小星这样初入社会的年轻人,他们漂泊着,打拼着,也渴望着在脚下的土壤扎根,能够租到一套合适的房子,不那么容易。供不应求,在房屋租赁行业内,是心照不宣的共识,“只要有房,不管好坏都能租出去”。

根据上海房屋租赁指数办公室公布的数据,截止2018年11月,上海房屋租赁指数连续第五个月环比上涨,环比上涨0.12%,租金连续第五个月上涨,在传统淡季的11月租金不跌反涨。

上海链家的业务员小李坦言,地段不错,价格合理的房子,通常都能在三五天之内租出去,在二手房市场相对冷淡的行情下,租房市场展现出它的刚性需求。“早一点定下来,后面还有好几个客户在等着看房”,是中介平台业务员对看租客最常说的话之一。在这样的市场环境之下,想让房东主动交税,似乎并不那么容易,税费的砝码,最终还会落在租客的身上。

面对个税改革新政出台,记者询问了上海多家房产中介,当记者表示,有些犹豫是否要申报房租抵扣个税时,中介直言,如果不是公司可以报销房屋租赁税的税单,那还是不建议申报,毕竟一套房每年至少需要多交大半个月的房租。

申报了租房抵扣 房东真的会被要求交税吗?


但是,在这次个税改革过程中,当你填了房屋附加抵扣税之后,房东真的会立刻收到税务局的通知,并且马上开始交税吗?

中国国际税收研究会理事汪蔚青给予了明确否认,“这种说法不准确,这次个专项附加扣除,是国务院发布的文件,不是税务局发布的文件。在国务院的文件中,房租扣除只需要需要留存房租合同记录,证明你真实发生了租赁房屋行为;并不需要留存发票,很重要的原因就是为了防止房东借机涨房租,因为如果要发票,就意味着房东一定要到税务局去代开发票,而代开发票,就会产生税的问题,一定会出现涨房租的情况。”

以上海为例,个人出租房产,综合税率是5%,如果房东一个月租金不足3万元,一个季度不到9万元,可以免除1.5%的增值税,所以实际征收率只有3.5%。当每月房租收入5000元时,实际需要交纳的税款只有约175元,纳税数额也远没有网络流传的文章中计算的那么高。

长租公寓:房租真的不含税吗?


这样的影响,对于租房市场的动荡不容小觑。

小星在北京租赁的一室户,与她签合同的甲方是“21世纪不动产”中介,也就是所谓的“二房东”,它们通过较低的价格从房主手上获取大量房源,代房主收取房租,提供管家服务,从而赚取差价。但面临征税可能时,他们让房客填写的承租人还是房东本人,而不是真正与租客签订合约的中介公司,并且,尽量不让房客申报。

在国内,有相似的长租经营模式的,还有链家地产旗下的“自如”房屋租赁平台。1月1日起,个税专项附加扣除政策实施之初,有自如的租客反映,租房合同甲方是自如,自如却要求填报时填写房东信息。但在1月4日晚上,自如官方更改口径,发布公告称支持以 “组织”名义申减个税,即填写自如公司申报。

2018年12月1日起,自如官方发布消息,取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制,且为保持合理价格涨幅,系统给出的续约价格最高涨幅为10%。这样一来,很多自如的租客表示,非常担心本来就价格偏高的租金,会继续上涨。租客担心房租会因申报个税专项扣除而上涨,但自如却在此前的媒体采访时表示,房租与此无关。

在汪蔚青看来,在这一波个税改革中,长租公寓的涨价风声,属于“浑水摸鱼”,因为长租公寓与个人房屋租赁完全不同,前者属于标准的企业出租房产行为。“如果它一年的租金收入不到500万,就是小规模纳税人,如果超过500万,就是一般纳税人,这两个有区别。以自如为例,他从小业主那里租来的房子就是他的成本,租出去是他的收入,企业的经营行为不像个人,会有税前税后的说法,所以对于中介公司提出所谓的房租是税后的,纯粹是为涨房租找借口。”

所以在这场风波中,当小星的长租公寓“21世纪不动产”中介发来微信通知,告知“房租不含税,如果填报个税抵扣,就要多出两万元左右的税费”,在法律上并不属实,更多的是企业变相涨租的手段。

午夜0点,加班结束,小星离开办公室。此时,北京室外温度零下八度,冷风萧瑟。手机app页面停留在填报记录查询,住房租金一栏,“当前记录作废后无法恢复,确认是否继续”。

确认键迟迟没有按下,归家路上,她还在犹豫。

“现在很慌,不知道该怎么办,真的越来越不想在北京漂着了。”

(看看新闻Knews记者:赖瑗 编辑:小真)