楼市提升去库存品质 激发新常态活力

上半年在楼市去库存压力不减的背景下，“地王”的身影有增无减。第三方机构数据显示，2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗。

自2015年12月中央经济工作会议将房地产去库存纳入今年工作重点,至今半年有余，楼市去库存交出“中考”答卷。梳理各地经验表明，只有积极适应经济发展新常态，坚定不移地推进供给侧结构性改革，着力改善产品端供给，才能真正确保楼市去库存，防止房地产泡沫的滋长。

城市分化严重 因城施策避免“一刀切”

今年上半年出现了合肥、南京等热点城市库存不足300万平方米，消化周期已小于3个月，而沈阳、大连、烟台等城市库存有所回落，但总量依然处于高位。供应结构与需求不匹配成为造成库存大量积压的主要原因，特别是商业用房等非住宅类产品库存呈现数量大，消化慢的特征。

“现在合肥买房要找关系、走后门，请政府出台政策让楼市回归正常”，网友在人民网地方留言板一则留言如是。

根据国家统计局公布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，合肥市新建商品住宅价格指数领涨全国，5月份合肥市环比上涨5.1%，仅次于厦门环比涨幅，同比则上涨了23.3%。而在4月份，合肥市新建商品住宅价格环比上涨了5.8%，涨幅全国第一。根据第三方机构5月份监测数据计算，合肥住宅库存消化周期仅剩2个月。

与省会形成鲜明对比，在6月份安徽省政府办公厅印发的《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》中，将全省目标明确为用3年左右时间，去化商品房库存2500万平方米。

对此，中国房地产协会副秘书长胡安东表示，房地产在快速发展的同时，长期积累的问题和矛盾在日益显现，城市分化严重成首要突出问题。

胡安东认为，库存问题不能一概而论，除了部分二线城市和三四线城市库存量过大，变成了城市“负资产”外，一些一线城市写字楼、商业地产、城市综合体库存也尤为严重。在政策供给上，应该分类分区域施策，避免一刀切。

一方面，对所在城市未来人口和住宅需求进行科学测算，按照待建、在建、已建待售分类，摸清各业态库存的成因和底数。二从供给侧营造有利于企业的发展环境。三是加快三四线城市基础设施建设，促进产业发展和配套服务，结合大城市人口疏解计划，在产业搬迁过程中实现人口的迁移居住，逐步盘活库存。四是根据目前保障性住房闲置的情况，部分二线城市和绝大部分三四线城市不再建，加大保障性住房的货币化安置力度，将城中村、城郊村纳入棚户区改造范围。

今年上半年，山西、内蒙古、广西、海南、福建、安徽等16省出台不同力度去库存配套政策，33个市一级政府也出台地方去库存政策。

改善产品端供给 积极推进住宅产业化及绿色科技建筑

今年上半年，一些城市房地产市场供应过剩表现出新特征，产品、设计、质量、配套不足导致无效供应增加，成为延长去库存进度、制约房地产行业发展的主要矛盾。

在库存去化率水平较高的杭州，某别墅项目2013年开盘，2015年全年销售量为零，库存占项目总量的50%，开发企业负债7.6亿元，无奈将项目转手。记者了解发现，原项目设计规划为500平方米左右的大面积、毛坯房别墅，因总价高，后期装修成本高等原因，不受市场认可。新接手开发商将项目改为100平方米以内的精装修别墅，并在周边增加了餐饮购物、休闲娱乐、文化体育、健康医疗和交通等配套服务，使得该项目快速从滞销产品变为畅销产品。

对此，胡安东认为，产品设计升级也是房地产行业与新经济、新技术高度快速融合的最有效途径。

在产品设计上，要将建筑设计与城市设计融合，兼顾室内装修设计。要适应家庭和社区结构的变化，以人为本，创造高品质的居住空间，拓展高质量的服务空间，推动住宅向更高层次发展；要在住宅生产中，体现科技、自然、生态、人文的含量，提升住宅产品的价值；要有效利用新技术促进住宅的升级换代，大力发展绿色建筑、产业化建筑，依托互联网和智能技术整合产业链，促进房地产与现代服务业不断融合，建立智能舒适、健康愉悦的居住环境。

在城市规划与配套上，首先要合理布局，按“加密路网、划小住区、开放公区、组团封闭”的原则，让小区居民享受敞开式的居住文明，方便群众生活。其次要落实配套，商业、公共服务配套设施要与小区同步规划、同步建设、同步使用。

此外，商品房交付仍以毛坯房为主，大量的建筑垃圾和住宅生产使用过程中的高碳排放，对生态环境产生了不良影响，能源浪费严重也是目前我国房地产行业发展体现的问题。

胡安东表示，“十三五”是科技创新在房地产行业突破的关键期，要推进住宅产业化和新型建造，为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅。要发展支撑体和填充体分离的SI住宅体系，利用集成化技术扩大全装修住宅供应比例。

实际上，早在1999年我国就已经出台住宅产业化纲领性文件，但由于技术短板、成本过高等原因一直推进缓慢。

“随着土地成本、劳动力成本不断上升及新技术的快速出现，参与住宅产业化的市场主体更多，住宅产业化进入快速发展期，长尾效应也将显现，”京投发展总裁高一轩对住宅产业化的发展表现出信心。


新市民市场潜力大，解决配套才能“进得来、留得住”

河北省保定市顺平县，新房平均售价在3000至4000元左右，居民月平均收入2000元。县城内某6万平米的项目，从2014年开始蓄客，两年时间仅消化了不足50套。

2016年初，房地产行业顾问周亮作向开发商提出几项建议。首先降低门槛，做分期首付。第二，节约成本，控制房价。第三，在产品设计上，以三居室户型为主，适当创造2+1户型和2+2户型，满足业主未来十年的人口增长需求。第四，扶持就业，缓解压力。在开发商物业管理等部门聘用买房业主工作，保证来自农村的业主能够有稳定的收入和持续还贷能力。第五，帮开发商积极联系推动与北京大学合作，为县城经济招商引资，解决当地就业，提高农民收入，从根本上解决新市民城镇化后的收入问题。2016年2月开始，此前蓄客两年销售情况仍然不佳的房子在一个月时间内被预订一空。

周亮向记者表示，县城房地产市场的增长点在农村。只有满足好农村进城青年的需求，才能解决县城库存去化的大问题。

周亮认为，县城房地产去库存的核心是提高农民收入，解决农村青年进城就业问题。这是一个长线工程，需要县级政府的政策倾斜、大力推进。县级政府必须克服依赖土地财政心理，过度依靠房地产来实现GDP，解决就业问题。

“以农村消化城市，以县城疏导产业，可以作为部分县城经济发展的参考范本，”周亮建议。

胡安东表示，在需求端积极引导有意愿、有支付能力的农民到中小城市买房，全国2.7亿农民工将成为新市民。但在解决这类人群购房需求时，有两方面问题值得注意。首先要简化收入证明和担保手续，切实解决农民购房贷款准入难、条件高、费用多、办理慢等问题。其次要通过解决交通、户籍、居住证、子女教育等途径，为新市民买房接触后顾之忧，让他们进得来、留得住、安下心、有发展。

楼市去库存对货币政策依赖度高 继续警惕风险

在货币政策推动下，今年上半年全国商品房销售面积和销售额快速增长，房地产市场表现出回暖迹象。

胡安东指出，一方面部分自住需求及改善型需求被释放，另一方面新旧泡沫可能出现叠加，房地产市场对货币政策依赖度将进一步提升。

从业十年房地产行业顾问的周亮认为，金融政策杠杆效应在房地产去库存中非常关键，应该实施分类引导，否则“该去的库存没去，不该来的泡沫来了”。

周亮建议，在房价涨速过快区域，提高首付减少杠杆。在市场巨大的四五线城市，降低首付比例，同时严格审查客户的还贷能力，防止房地产泡沫的滋长。