视频 | 蕃瓜弄“原拆原还”中的“堵点”是如何打通的？

刷新两项“全市最快”记录的蕃瓜弄小区旧改项目，已进入新房建设阶段。预计三年半后，居民原址回搬，从原来的非成套，变成成套住宅。不过，有关部门梳理政策时发现，居民们在办理房产证时，却会碰到一个“堵点”，新房的税该怎么收？围绕这个项目，房管、税务等部门展开“靶向答题”。蕃瓜弄如何为全市的不成套房屋改造趟出一条新路呢？

从天目西路街道办事处窗口望出去，就是赫赫有名的蕃瓜弄，目前已经拆平，刚刚开启重建，很快，就会有新楼在这里拔地而起。街道旧改办负责人手头有一沓图纸，新楼的房型设计多达47种，回搬后，居民可以享有独用的厨房和煤卫，平均每户居住面积的增量在12.8平方米以上。

拆除重建、回搬新房，大家自然开心；但与一般的旧改不同，原拆原还的模式，也带来了一个新问题。

天目西路街道旧区改造和旧住房成套改造工作办公室负责人俞文恒告诉记者：“回搬的房屋的地址跟原来的肯定是会有些不一样的，房屋的面积因为增量的问题，还有多层变成了高层的问题，肯定也有变化，在政策上来看，它等于是两套不同的房子了。”

新的不动产登记需要完成税款缴纳；原先的房屋征收模式，是有一套完善的税费抵免政策的，但老政策却不适用蕃瓜弄这个新模式。“一般的动拆迁对逐户会有一个补偿协议，不论是实物补偿还是货币补偿，都会测算出一个补偿的金额，那么由此也可以测算出，后期如果再用补偿金额去购房的话，会有相应的税收减免政策的金额。”静安区税务局财产行为税和社会保险费科科长朱爱娜解释道。

而蕃瓜弄因为是拆除重建，并没有逐户补偿金额的协议，因此也就无法直接套用老政策。但如果完全放到市场里，按照新购房屋全额来计算契税，那么3%的税率，对稍大户型来说，可能需要支付几十万的税费。

但是，蕃瓜弄的旧改模式，本质还是城市更新，跟在市场上重新买套房，还是有根本区别，多部门对这一点有着明确的共识。在不单独创设政策的前提下，如何才能既符合当前税收政策，又不额外增加居民的缴税负担？

为此，税务部门进行了仔细的政策梳理、研究，最终找到了一条现有政策：土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额。也就是把“原拆原还”，理解为居民和政府“换房”。“这其实相当于跟国家的一个房屋的互换，而且在这个过程当中，老百姓也没有出钱，所以在这种情况下，比照政策，它是一种交换，同时也没有补差价，那所以免契税我们觉得也是存在它的合理性的。”市税务局财产行为税处副处长周丽瑾说道。

税的问题解决了，居民拿到新房办产证，自然也就水到渠成。而有了蕃瓜弄项目的破局后，房管、税务、规资几个部门还联合将其固化为了文件，不仅明确了未来类似拆除重建项目中的税费减免问题，还总结了规划用地、房型优化、不动产登记等6方面的创新机制。

市房管局城市更新和房屋安全监督处二级主任科员严菁表示：“推动不成套职工住宅改造，从‘解决一个问题’到‘解决一类问题’，全方位保障项目实施，在此基础上，静安区蕃瓜弄、黄浦区保屯路、徐汇区田林路、杨浦凤南一村等一批重点拆除重建项目相继启动实施，真正实现了让老百姓的幸福感原地升级。”

随着上海“两旧一村”地持续推进，不少新问题、硬骨头，会不断出现，如何高质量地推动城市更新，改善老百姓居住环境，来听听记者陈慧莹的解读。

《新闻透视》记者陈慧莹

记者解读：

产业发展改革领域，有个“系统集成”的理念，就是针对一个产业发展的全生命周期，去设计改革项目，始终盯着问题改。我觉得这个理念同样适合民生领域的发展。

上海在去年已全面完成成片二级以下旧里旧改的历史性任务，但不成套住宅、小梁薄板房等等，更是“难啃的硬骨头”。这些房屋的政策刚性约束多，改造难度大，既要控成本，还要提品质、可持续，更需要“量体裁衣”地来优化政策支撑。

从“抽户改造”到“拆除重建”，城市更新的方式方法不断在创新，而在起跑之后，到终点之前，需要相关部门，始终奔着问题去，盯着问题改，因为一旦有任何政策接力稍有停滞，那么改善民生的最终目的也许就会大打折扣。

（记者：陈慧莹 顾克军 编辑：由由酱）