视频 | 22城试点房屋养老金 有何影响？

住建部近日透露，将研究建立房屋养老金制度，为房屋体检、保险提供重要资金支持，目前已在上海等22个城市试点。

25日，有传言称上海将依据房屋的面积和楼层，决定房屋养老金如何收费，还标注了不同房屋的收费细则，在社交平台上引发热议。对此，上海市住建委、房管局回应称，该传言不实。

事实上，2023年以来，住建部便已多次公开表态，要研究建立房屋养老金制度。相关政策解读已经明确，公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。关于房屋养老金试点，住建部副部长董建国在8月23日的新闻发布会上表示：“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

那么，到底什么是“房屋养老金”？从公开信息来看，目前，国内关于房屋养老金还没有统一的定义，但这个概念被正式提出已有两年。

2022年，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。

业内人士介绍，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。

而在“房屋养老金”概念被正式提出之前，“住宅专项维修资金”往往被称为房屋的“养老金”。

住宅专项维修资金是住宅共用部位和共用设施设备维修和正常使用的重要保障，但该制度也存在支取使用不便、补建续筹落实难、监管不透明等“天然不足”。业内人士表示，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

近年来，一些省市已启动住宅专项维修资金管理改革的试点。其中，杭州、宁波、嘉兴、成都、无锡等地在电梯维修、建筑外墙防护、老旧房屋改造等领域开展保险试点，探索以政府购买服务、引入商业保险等方式构建多方参与的房屋保险机制。这些地方性做法虽然取得一定成效，但仍缺乏上位法依据。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，随着超过30年房龄的住宅数量增加，尤其是原本可能没有维修资金的自建房、房改房等住房房龄增加，房屋维修资金难以覆盖所有维修和更新需求，而且现有住宅专项维修资金多集中于基础设施的更新，对房屋本体的维修和养护关注不足，也难以解决存量时代大规模的城市更新和老旧小区改造问题，因此，维修资金管理改革呼之欲出。在他看来，房屋其实就像人一样，需要全生命周期管理，因为房屋到了一定的阶段，需要保养、维修、管理，这其中涉及到大量资金，房屋养老金政策就是从房屋的安全角度出发，从“老”房子变“好”房子、更好地促进居住品质等角度出发的。房屋养老金试点不是突然冒出来的政策，而是根据现有政策发展而来，是促进房地产发展新模式的一项重要工作内容。

此次试点中，老百姓要不要直接掏钱备受关注。

记者了解到，目前试点的房屋养老金制度分为公共账户和个人账户部分两个部分。房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金；需要个人承担的个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项，依据《民法典》本应由业主承担；在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

那么，公共资金的钱从哪里来？

上海市房地产科学研究院发布的《我国房屋养老金制度：背景与框架》显示，公共账户资金由财政资金出资，以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金、地方财政补助资金为主，其他房地产相关税收为辅。此外，老旧小区改造资金补充到公共账户，既能兼顾按需立项，同时也有利于更新成果的后期维护。

不过，记者调查发现，目前，公共账户的资金来源、使用范围、增值方式和管理主体，并没有做统一的官方说明，试点地区自行探索。

房屋养老金公共账户到底如何管理？对此，严跃进表示，就目前的试点来看，建立房屋养老金制度之后，实际上是引入了政府公共账户的概念，这意味着后续可以在不动用个人账户的背景下，可能不需要经业主投票表决，就能合法使用维修资金，让维修资金的使用效率更高。而且，房屋养老金公共账户的资金来源更广泛，资金筹集的可持续性更强。他强调，房屋养老金是一种新生事物，公共账户该怎么建、怎么管、涉及的范围有多大，都需要进一步明确。同时，房屋养老金公共账户和个人账户的归集、使用、管理与监督工作，也需要进一步厘清。