北上广深等城市楼市火爆 专家：有的个案被放大

一线城市再现“日光盘”、业主为加价宁愿违约……继契税下调之后，央行再次降准，与股市千股跌停的“哀鸿遍野”不同，春节后的楼市貌似进入一场“狂欢”。北京晨报记者昨日从多方了解到，楼市热，业主加价情形增多，但真正成交的数据却很淡定，“最近成交价与前期几乎持平”。

　　样本 春节后买方卖方的心态都生变

　　市民陈女士正在焦灼中等待签约，上周她刚看中东直门一个小两居，约房主本周签约。但是约好的时间到了，电话却迟迟不响。她告诉北京晨报记者，心里特别忐忑，总担心那边变卦了。因为，春节前她在朝阳门附近看中的那套房，房主在过了一个春节后就加价50万元，她只能气愤地放弃了。

　　买房人面对业主的加价万般无奈，卖房人其实也在“纠结”。市民徐先生在亚运村有一套住房出手，2月中旬与一位购房者达成意向，并收取了10万元的定金。但近日发现附近的房源价格都在上调，有些懊悔。“小区里跟我同一户型的房子有的都涨了50万，老婆提出房子不想卖了。”在“女主人”的坚决反对下，徐先生很抱歉地向购房者提出违约，“起初有些说不出口，但老婆很坚持。最后返还给了购房者20万元，还承担了全部中介费。”现在，徐先生并未打算把房子立即出手，“再等等看吧，我现在也不知道多少价位算合适。”

　　楼市火热，也忙坏了经纪人。“现在看房的客户数量比春节前几乎多了一半，平均一套房源差不多有6个客户看。”一家房地产中介区域负责人向北京晨报记者介绍，有一套安贞附近的住房，春节前挂牌价为520万元，业主称还可以议价。但春节后业主把房价调到了620万元，有购买意向的客户还在犹豫，业主却再次提价到650万元，“业主们好像约好了似的，都开始提价了。”

　　成交 “最近成交价与前期几乎持平”

　　据链家网研究院介绍，目前二手房的议价空间比前一周减少了0.3个百分点，仅为1.4%。在挂牌房源报价调整中，上调比例达到79.4%，“目前二手房买卖群体普遍看涨，业主惜售情绪明显，报价上涨，议价难度上升，价格博弈空间变小，转为强势卖方市场。”

　　挂牌价纷纷上调，楼市真有那么火吗？链家网研究院数据显示，上周北京二手住宅4443套，环比下降24.4%，过了第一个集中网签的时间段，虽然网签量有所回落，但4000余套的水平仍处于高位；二手住宅成交均价为37834元/平方米，环比上涨2.4%；挂牌均价接近4.2万元/平方米，环比上涨1.7%。中原地产研究部昨日的数据显示，2月北京二手房签约15149套，数量比1月相比有所下降；签约均价达到了3.9万元/平方米，相比1月3.76万元/平方米的均价环比上涨3.7%，成交价格出现加速上涨势头。

　　“利好政策出台，对楼市的确会有刺激作用，但从我们各门店目前的签约情况看，整体较为平稳，挂牌价不代表真正的成交，最近成交价与前期几乎持平，朝阳、海淀、丰台一直是成交量最多的区域，因为这几个区面积大，房源供应量大，昌平近期成交也不错。”伟业我爱我家市场研究院经理孔丹在接受北京晨报记者采访时表示。

　　专家 “有的个案其实是被放大了”

　　楼市突然火热，主要原因有哪些？中原地产首席分析师张大伟认为，除了政策的持续宽松，股市下行也是原因之一。“股市行情不好，导致资金无处可去，大量资金进入房地产市场，而一二线城市的资产比较优质，这些城市楼市出现上涨就不难理解了。而首付贷款、税费贷款等多种小额贷款的出现，也增加了部分无力购房的人群入市。”

　　但张大伟同时表示，春节后，北上广深等一线城市楼市火爆，甚至有“日光盘”出现，并不完全是政策结果，也有特殊时间点的影响，春节积蓄的客户在节后得到释放，“市场上有的个案其实是被放大了。”

　　张大伟认为，今年上半年房地产宽松政策会持续出现，但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，“特别是一线城市的高价地对房价上涨的要求非常高，未来一年二线城市将成为市场热点。”

　　辟谣 倒房套贷“技术贴”不靠谱

　　随着房地产市场的火热，关于如何靠房薅羊毛的“技术贴”在朋友圈、微博等屡见不鲜，倒房套贷的模式成立吗？北京晨报记者采访了多位业内人士，均得到同样的答案：不靠谱。

　　技术贴一

　　假如我有一套房值1000万元，由于公司资金流紧张，于是找中介“勾结”，拉涨到1500万元“卖”给亲戚或铁杆朋友。首付三成，贷款1050万元。于是手里有了1050万元现金。这个就是近期上海高价房猛涨的逻辑。

　　“这个例子不必当真，银行批按揭时并不是按照成交房价的多少来看，而是由第三方评估机构进行评估，住房买卖还涉及到税费等问题，不像说的这么简单。”伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示。

　　房产交易过程中税费的缴纳比较复杂，不同条件的房屋所应缴纳的税费不同。北京晨报记者做了粗略计算，如果是大于90平方米且满2年的普通住宅，需要缴纳37.5万元的税费，包括个人所得税15万元和契税22.5万元；如果未满2年，还需要缴纳房款5.6%的营业税，税费合计达121.5万元。如果成交的是非普通住宅，购房满2年的住房需要交65.5万元的税费，其中个人所得税15万元、契税22.5万元、营业税28万元；未满2年的情况所应缴纳的税费则需缴纳121.5万元的总税费。

　　“如果交易的房子满五唯一，只交12.5万元的税费就够了，不过市值1000万元的住房，能做高价格卖出，还能通过评估后银行认可贷款1050万元，只有一种情况，除非倒房人能在各个环节都能‘打通’，否则不可能实现。”一位业内人士表示。

　　技术贴二

　　我和我老婆在北京只有一套房子，把房子只写在老婆一人名下，然后和老婆假离婚。现在这套房子值700万元，让老婆以1000万元的价格卖给我，首付300万元，贷款700万元。这样，我们继续住着房子，手里多了700万元，用这700万元投资获得的回报，刚好可以用来还贷。如果房价大跌，我就不还贷款了，让银行把房子拿走，这样我们的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。现在北上广等城市有很多人在这么做，这就是次贷危机的来源。

　　“银行不可能按照交易的价格批复贷款，从北京目前二手房的贷款情况来看，一般只能评估到成交房价的80%左右，即使案例中的房子市值1000万元，一般只能评估800万元左右，也就是只能贷款560万元。”张大伟表示，案例中“房价大跌，就不还贷让银行把房子拿走”的说法也不成立，“按照现在的规定，如果房屋所值不足够还贷，银行会继续催缴不足的贷款。”