保利地产：去库存注重可持续

保利地产全生命周期产品体验中心。　

2015年的销售数据显示，保利地产全年共实现销售额约1541亿元，同比增长12.8%。在市场竞争愈发激烈的情况下，保利地产连续两年保持小幅稳定的增长，做出了实实在在的业绩，稳住行业标杆地位。同时，2015年是公司回款历史上最好的一年，这有赖于公司在去库存方面作出的成绩。

　　政策支撑、决心坚定，房地产恢复性增长是可期的

　　伴随近年来房地产开发投资热情的不断高涨，商品房待售面积也在同步逐年攀升，2011年—2015年，商品房待售面积已经从2.72亿平方米累积到7.19亿平方米，五年之间增长了164%。特别是基本面较差的三、四线城市库存量较高，部分城市如蚌埠、温州、南通、德阳、鄂尔多斯等库存去化需20个月以上。

　　严峻的形势显然已经在政策层面引起了足够的正视，往年要到两会后，才会密集性地出台宏观调控政策，在今年初已经提前开始。而很多政策的核心是建立在去产能、去库存的背景下，例如公积金存款利率调整，非限购城市的首套房按揭首付比例下降，契税减免等等。中央对于房地产行业库存难题的准确认识，房地产恢复性增长是可期的。

　　保利地产在区域深耕和规模扩张的过程中，较早地敏锐感知到房地产行业由于投资膨胀与市场变化时移而导致库存形成的风险，并且一直在坚定执行中央对于“去库存”的经济要求。更重要的是通过调整投资配置、优化产品结构、提升附加值等方式优化增量，防范新增库存的出现。公司连续两年的存货增长率得到有效控制，库存去化取得较好的效果。

　　优化存量结构、防控增量风险，可持续性地解决库存难题

　　面对全行业面临的共性难题，在一些库存量大、需求增量不足的区域市场，适度的价格折让是行业内最简单直接的做法。但是保利地产看得更远，在产品升级、精细化管理、区域资源协同、消费服务等方面作了一系列调整，扎实地做着减压减负的工作。

　　保利地产制定的企业“十三五”计划中，明确提出了打造“保利生活圈”的概念，以社区为中心，打造基于全生命周期产业链的服务平台。同时，花大力气实现绿色全生命周期居住系统的标准化建立，包含了“关怀客户全生命周期的全精装房+集合物业、商业、养老、教育等的社区服务”以及“强调体验的O2O平台”。

　　例如技术研发“和悦系2.0”产品，产品升级考虑了家居智能化、产品标准化、适幼化、适老化合理嵌入，并加大推广精装修；若比邻商业模式在保利社区中打造关注交互的邻里空间；武汉保利和乐会形成自己的社区艺术教育品牌，将关注少儿艺术培养的青少年宫带到家门口；机构养老、社区养老、居家养老结合的保利安平品牌，在满足社区适老化需求上不懈努力。实现产品的优化升级，提升产品竞争力和附加值。

　　提质增效则是从长远角度思考解决去库存问题。为此，保利地产特别注重整个生产链条的科学性与效率，包括投资有效性、产品定位有效性、产销平衡、营销管控等多个方面，精准把控价值链上的每个环节，提质增效。

　　例如在投资有效性方面，保利地产响应政策，前瞻性地调整投资思路。在传统优势区域进行深耕，同时兼顾投资具有增长性潜力的新区域，灵活运用并购、股权投资等多元手段。在竞争激烈的北京土地市场，保利地产仍然通过合作的方式在储备土地资源，保证了在这个重要市场的地位。而为了更适应该市场，保利北京项目将在今年全部采取精装修入市。针对今后有增长潜力的新区域重点扶持，如因福建自贸区落地后的海西区域，江苏以及安徽市场，这3个区域2015年的销售额都达到了50多亿元的规模，今后的目标是冲击100亿元。

　　在营销管控方面，公司同样也作出了尝试，形成了七大区域平台，集团层面统筹各大区的营销管控，片区内的核心区域公司在营销输出、合作方选择、招投标等方面带动周边区域公司，从而形成合力，达到联动效果。通过这些调整，保利地产也期望解决一直以来的区域发展不均衡问题。

　　最后，为去库存做好销售保障。针对客户购房压力，保利地产还提供了多元化的购房手段支持。2015年，保利地产成立了保利小贷公司，开发多种金融工具帮助客户。同时，也特别关注个税改革及相关方案的出台。

　　今年，保利地产制定了企业“十三五”计划，形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务板块布局，通过三者协同作用，逐步构建“多元”的利润增长模式。提质增效、改革创新，打造新的核心竞争力，以期在新常态环境下轻装远足，实现“十三五”的良好开局。

　　对于保利地产来说，2016年库存问题的解决将更加坚定不移。