新房旧房囤积房源手段不一 "炒楼花"等名目繁多

图说：“房源太少”、“一房难求”成为申城部分购房者的烦恼之一。

“房源太少”、“一房难求”成为申城部分购房者的烦恼之一。日前，记者调查发现，不管在新房市场还是二手房市场，均存在一些新做法，或涉嫌囤积房源、或人为制造房源紧张氛围、或吹高房价。专家建议，有关部门需要加大对各种囤积房源行为的监管和处罚力度，同时，需提前对购房人的资格认定、有效遏制少数投机炒房行为。

　　记者调查：

　　新房市场：囤积房源手段五花八门

　　位于奉贤区南桥板块的某楼盘开盘推出300余套房源，当天清晨，有1000多位购房者排队拿号、摇号……“开盘前一个月，我便看好这个楼盘，多次去项目周边考察。”昨天，申城一位购房者王先生（化名）坚定地看好这一楼盘，认定该楼盘的房价有很大的升值空间。

　　王先生向记者介绍道，小区主要以90平方米以下的住宅为主，对口奉贤区某外国语小学、口碑较好的初中及市实验性示范性高中。同时，周边生活设施、商业配套比较完善。这样的小区非常适合自住，房源一定非常抢手。为此，开盘前夕，王先生提前和销售人员多次交流后，达成口头协议，王先生以一次性付款的方式购买4套房源，签订购房合同后，可以任意延长办理房产证登记手续。

　　一个人怎么可以购买多套房源？面对记者的疑惑，王先生笑道，因为购房是一次性付款，可以帮助房企快速回款，非常受销售人员的欢迎。签完购房合同后，这4套房源无需立即办理房产证登记手续。随着房价上涨，购房者随时可以更高的价格出售这些房源，只需在房企进行合同更名即可；如果房源一时无法转售或更名受阻，购房者还可以注册公司，以公司买房的形式办理房产证登记手续。记者采访发现，这一行为又被形象地称为“炒楼花”。

　　无独有偶，记者调查发现，一些不符合购房条件的人士也利用这一方式“提前购房”。沪上多个知名楼盘，均存在少数购房者以一次性付款方式购房，却迟迟不办理房产登记手续。带着几分疑惑，记者采访了其中一位购房者。这位不愿意购房者黄先生（化名）笑道，因为限购，三年前，他选择用15岁女儿的名字买了一套新房，一次性付清房款。直到今年2月，女儿年满18岁，黄先生才用女儿的名字办理了房产证登记手续。

　　专家提醒：囤积房源风险值得警惕

　　购房者和房企签订购房合同后，如果无需银行贷款，无需立即去房产交易中心办理相关房产证登记手续，这个时间“空挡”可以有购房者设定，让部分投机炒房者看到“机会”。这些行为或涉嫌囤积房源，也营造了某些楼盘房源紧张的氛围。

　　目前，上海仍严格执行“限购”政策。少数购房者通过利用未成年人名字提前购房、一个人名字购房多套住房等行为，有关的房企相关销售人员、购房者均涉嫌违规操作。记者采访发现，这些购房行为属于少数行为。华燕房盟研究部副总方秀玲建议道，行政管理部门可以将购房人资格审查提前，当购房者和房企签订购房合同时，同步查询购房者的资格，或将有效打击投机炒房、囤积房源等违规行为。

　　企业购房不受“限购”政策影响，可作为个人投资理财的手段之一吗？记者采访发现，这一行为或将隐含更多风险，购房者应慎重选择。据悉，公司购房属于公司购置固定成本，属于企业自主市场行为，因此不受“限购”政策影响。然而，企业购房后，需要执行全额征收契税（税率为3%）。购房者若以本人名义注册的公司，日后想把公司购房转入到个人名下，也必须通过转售程序，缴纳相关税费后才能办理过户手续，个人购房资格仍需审核。

　　“公司购房从税收的角度来看，成本相比个人购房成本高许多。通过公司名义实现买房愿望不仅复杂，也存在诸多隐患。”方秀玲提醒道，从法律上讲，以公司的名义买房，房屋作为公司的资产，一旦公司出现经济纠纷，房子是抵债资产的一部分，对购房者而言，存在诸多潜在风险。她建议道，通过企业购房方式突破“限购”政策的做法，市民应谨慎选择。

　　记者调查：

　　旧房市场：“独家委托”或制造购房紧张氛围

　　有房子需要挂牌吗？建议选择“独家委托”，可以帮助客户在最短的时间内以高价出售……日前，记者采访时发现，“独家委托”成为部分中介的热门词语。

　　昨天下午，记者在六号线地铁儿童医学中心站出口看到，不到100米的地方，有三家中介的销售人员向过往市民询问购房需求、推荐房源。“我想置换新房，现在居住的二手房希望以800万元的价格出售，大概需要多长时间？”一位附近的居民向阿姨向业务员咨询道。

　　随后，Q房网一位工作人员陆先生不假思索地回答道：“建议你和我们签订《独家委托》协议，预计可以在一个月内成功出售。”

　　“一个月？如何保证呢？”向阿姨反问道。

　　“附近一公里范围内，我们有三四家门店、100多位工作人员会优先推荐独家委托房源。”陆先生表示，如果一个月未能成功出售，我们还会继续推荐。独家房源的最大好处是，所有购房者的看房需求、时间均由中介公司安排，避免客户被电话“骚扰”。

　　“独家委托”真的可以保护客户的电话等信息不外泄吗？对此，永生地产的工作人员沈先生明确表示，不可能！客户即便和某个中介公司签订了《独家委托》协议，其电话等个人信息会在很短的时间内扩散。

　　“为什么？因为，各个中介人员经常将房源等信息共享。”沈先生介绍道，客户和中介公司签订《独家委托》协议后，其信息会在该中介系统内共享。一些销售人员为了尽快推销成功，也会主动将这一房源信息、客户信息透露给其他中介工作人员，请他们一起帮忙寻找购房者。如果其他中介工作人员在更快找到购房者，两家中介的工作人员会平分房屋销售佣金。

　　“说白了，‘独家委托’房源就是部分中介想垄断房源或分享佣金借口。”沈先生笑道，为了在最短的时间内销售成功，部分中介故意将客户集中在同一时间段看房。如此，客户看到同一时间段有数批看房者，无疑会增加购房的紧迫感。

　　部分购房者为了争抢一套房源，甚至现场“竞价”。一位中介工作人员朱文俊回忆道，一套原本报价770万元的上海绿城房源，引起了十余组客户兴趣，部分购房者当场“竞价”。最终，这套房源被出价最高的客户以800万元的价格购得。

　　专家提醒：“独家委托”或增加购房者负担

　　“独家委托”是房屋买卖双方的意愿行为，即房屋的所有权人对自己的房子有委托出售权，即可以委托给一家中介，同时也可以委托给多方的中介。这是多方对多方的行为，并不是一对多或少对多的行为。“独家委托”房源的做法是否涉嫌垄断房源，非常难界定。

　　在实际生活中，部分“独家委托”房源的行为营造了购房紧张的氛围，加快了部分购房者入市的步伐，甚至还带来一些新的问题，比如说，少数中介人员故意提高房源价格，随意篡改挂牌价等，或增加了购房者的成本和负担。换而言之，此类做法通过房源的占有，进而使得购房者议价的难度提高。易居智库研究中心总监严跃进建议，房屋交易双方需慎重选择“独家委托”房源，多家委托可以让房屋交易更透明、更高效。