楼市“拐点“将至未至 购房者如何踩准价格节拍？

9月30日，国庆黄金周前夕，京津两市连夜出台了楼市限购限贷政策，随即，苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉等9个城市相继跟进。而且，本轮紧锣密鼓出台的限购限贷政策，无论是力度，还是时机的选择，都可谓史无前例。

在这些城市中，大多数选择在深夜出台政策。其中，连续两个月在70个大中城市房价环比涨幅排名第一的郑州，在10月1日出台限购政策后，又在10月3日加码限贷政策，将首套房和二套房比例分别提高至30%和40%。同时，住建部公布了45家违规失信房企和中介机构名单。

楼市调控政策的狂轰滥炸，一夜之间，楼市气氛骤然冰冻，成交量也出现断崖式下滑。一系列数据显示，北京10月1日至6日的6天中，成交量为291套，仅为之前6天1066套成交量的3成。而在深圳，10月1日的成交数据还在246套，到了10月3日，仅有8套。苏州更是传出"这几天房价跌了一半"的消息。

还有业内人士指出，中国房地产市场在经历了"一放就疯"之后，已经进入了"一收就死"的新阶段，未来3年，可能都是盘整期。那么，房价这是真的要跌了吗？ 10月10日的《自媒体联播》栏目请来了易居研究院研究总监严跃进，以及财经评论员应有为，一起来聊聊这个话题。

国庆节多地密集出台限贷限购政策，意外吗？

应有为介绍，上一轮房价好像可谓“涨疯了”，在以往惯例中，一旦要是有波快涨之后，国家就会出政策，压一压。而且从整个楼市调控来看，历史上似乎没有地方自己出政策的。尤其像北上广这些大城市，出台这些影响面很大的政策，不可能没有得到国家有关层面认可。况且这次又是这么同步进行。所以这次应该是国家层面下达精神，各个地方结合自身情况来制定自己的政策。

楼市调控和经济大背景有关吗？

严跃进认为，现在大多数资金进入楼市，这会引起整个经济结构的不平衡。也就是说在资产荒的时候，房地产出现了一个资产泡沫的现象。这也就意味着实体经济有些资金开始流入房地产，这个时候进行放楼市管控的话，是有必要的。而且就目前来说，整个经济是有一定风险的。这个风险可能是由房地产所带动的。举个最简单的例子，房价的泡沫，会引起房贷泡沫。因为买房这个行为后面还绑架了一个按揭贷款。所以这个可以理解为，很多实体经济的风险和房地产风险是挂钩的。

房价真的会降吗？如何把握购房的时机？

严跃进给大家讲了个故事。在2014年的时候，楼市也经历过降温。当时有一些投资者来咨询，担心楼市拐点已经到了。当时严跃进给他的意见就是，楼市降温一般只有6个月。事实上，之后也证明了，2015年房价开始上涨。所以严跃进认为，大家不必“一惊一乍”。现在这个市场特征在过去是出现过的，而且有很大相似性。

从购房者角度来讲，你关键是要意识到，整个这个信贷周期是怎么走的，你只要把这个周期把握准就行了。从周期性判断,信贷市场如果收紧，那么公众的购房需求就会开始萎缩。如果说按照现在这个点，到了可能2年以后，2018年的时候，中国这个房地产信贷可能重新进入一个扩张时期。那个时候在刚刚开始要扩张的那个时候，就可以认为是买房的一个最好时机，那个时候差不多就是一个房价由跌到涨这么一个点。那个时候是应该把握住。那个点在过去哪个时候出现过呢？在2015年的3月份4月份是出现过的。当时降准降息就是在那一个时间，到了5月份国家统计局就开始公布房价，开始由跌到涨，就是那个时期，就是去年，2015年的时候就是最好的一个买房时期。你大概要按照这样一个历史来判断接下来会由哪个点跟过去非常像。

而在应有为看来，大家关心的是不是房地产市场价格拐点到了。其实就是想知道房价会不会持续性地往下掉。这个跟股市一样，首先第一点需要先确认房地产市场有没有泡沫。我觉得现在基本上大家都可以认为这个是有一定泡沫的。第二个，是泡沫它总会破灭的，这是经济学常识。但什么时候破灭是没有人能知道的。大家只能说到了某一个点，它破灭的概率变大了。比如说股票到了四千点，到了五千点，你破灭的概率大了。但它是不是就是会破呢？这取决于很多因素，你认为是短期的，那你就观望；如果你认为可能在你有生之年不见得很快就看到，那你就做起投资决策。

一线城市依然坚挺？会不会重蹈东京覆辙？

严跃进认为，老百姓的判断无误，一线城市的房价依然坚挺。因为在过去十年，上海的房价也是在政策调控的大背景下，坚挺地走过来的。而且我们注意到，房价虽然涨得越来越厉害，但买房的人是越来越多的。实际需求仍然摆在那里。所以从投资的这个角度来讲，对于北上广深又考虑到增值，又考虑到购房压力其实在减弱，所以很多人还是很认可在一线城市购房。

而且上海等一线城市和东京并没有可比性。不如上海虽然是国际大都市，但是郊区仍在进行城镇化的进程。而东京则是一个整体，有点像上海的徐家汇。而上海徐家汇的房价相比上海中环至外环的一些地方，涨幅并不明显。

干货时间：上海的房子接下来怎么买？

两位嘉宾透露，上海的5号线接下来会延伸到奉贤，这个区域其实相对来说炒作比较少。但是可以不买奉贤，而是买奉贤到闵行之间。

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（编辑：超慧）