视频 | 房屋如何“老有所养”
中国长三角
看看新闻Knews记者贺璟岚
2024-08-31 18:06
这两天,老百姓最为关心的一个公共话题,就是房屋养老金。它背后的一个客观事实是:截至2022年底,中国城镇既有房屋中,建成年份超过30年的,已经接近20%。预计到2040年,这个数据将会接近80%。“养老”,钱哪来、怎么用?当房屋逐渐“老”去,是否也有“夕阳经济”?全国22城“领衔”试点,近三分之一位于长三角,他们又能探索出哪些经验?
房屋养老金是变相的房产税吗?
“无免征额、见房就收、征税力度比预期的房产税要大……”。过去几天里,将房屋养老金称为“加强版房产税”的市场解读在网络上持续发酵。对此,住建部直属机关报罕见地在三天之内连续发布6篇文章进行辟谣。
本周一,住建部再次回应,称房屋养老金公共账户按照“取之于房、用之于房”、“不增加个人负担、不减损个人权益”。本次试点的重点是政府把公共账户建立起来。
对此,上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,国家层面围绕房屋“养老”的制度建设,已经走过了两年多历程。从初衷来看,这一制度的出发点就是要解决建筑质量下降和居住隐患问题,提升城市的安全和韧性。
虽然目前官方还没有给房屋养老金一个明确的定义,但从研究机构角度来讲,房屋养老金是源于“养老金”的一个理念,突出的是全生命周期的保障,是用于与房屋的一些安全、维修、管理的一项金融保障制度。
上海中原地产研究经理、市场分析师卢文曦则认为,房屋养老金“首先是一个大的、总的称法”,它里边包含着两种不同的构成部分。其一,是个人组成部分,就是通常所说的“住房维修基金”,这是个人账户;还有一个叫公共账户,这两部分共同组成了房屋的所谓“养老金”。公共部分,是这一次重点要去设立的环节。
针对网上沸沸扬扬的有关房屋养老金是变相的房产税的说法,卢文曦提出,房产税是每年必交的,是根据物业的价格,综合评估之后按照比例来交,款项最后是交到财政的。而房屋养老金,则可能是一次性交付,不一定会采取年付的形式。“从它的使用来看,房屋养老金更重要的是投入到房屋的维修中去”,卢文曦强调,“有点专款专用的味道。”
房屋“养老”,钱哪来、怎么用?
8月29日,上海发布住宅维修资金管理若干规定提出,商品住宅房屋维修资金归集标准,按照每平方米建筑面积成本价计价,房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金,三项资金将合并使用。
作为全国试点建立房屋养老金制度的22个城市之一。近年来,杭州已经做出了不少有益的探索。一方面,是鼓励小区将公共收益补充到小区物业专项维修资金账户。另一方面,针对老旧小区维修。杭州在上城区、拱墅区和西湖区率先试点老旧小区物业专项维修资金续缴、补建工作。对于在物业专项维修资金归集政策出台前交付使用的老旧小区,则尝试补建物业专项维修资金。
相比于个人账户,公众更关心的,公共账户里的钱是从哪儿来的?
严跃进举了天津滨海新区的例子,他们每年为公共账户投入5000万元资金。一部分来自从土地出让金;另外则来自财政拨款、以及城市更新专项资金。不过当房产转入存量市场,各地土地出让金收益逐步减少,“如何充实公共账户,这也是本轮试点的应有之义”。此外,不妨引入房屋保险制度,“除了基本部分,大家还可以根据各自不同需要,购买别的险种”,严跃进说。
从造房到修房,“养老”会成为房企新赛道吗?
房屋养老金作为维修基金的升级版,其内涵远超传统维修基金的范畴,并且也将对房地产企业的发展策略产生深远影响。
随着行业环境的变化,如今房企正在经历从信用向实物转移的融资过程。这种转变意味着,未来房企将更加注重实物资产的价值,而非单纯依赖信用融资。对于房地产企业而言,参与老旧小区改造和城市更新项目将成为重要的业务方向。这不仅能够为企业带来新的收入来源,还能提升企业在社会责任方面的形象。
据初步估算,仅一二线城市的老旧小区改造市场就可能达到数万亿规模。如果将这一模式推广到全国范围,其潜在市场规模更是难以估量。
对此,上海易居房地产研究院副院长严跃进提出,过去是房屋增量拉动市场,现在是房屋存量带动市场。从“拉动”到“带动”,说明现在的主要任务发生了转变。目前最多的可能是老旧小区改造,这也意味着房企的工作重点从造房变成了修房。
面对巨大的蓝海,上海中原地产研究经理,市场分析师卢文曦表示,房屋养老金对房价、房租有一部分的正向引导作用,但短期内难以显现,还要与整体的经济走势结合来看。不过,房企的理念要转变,不要仅仅盯着新房市场,如何让老小区变成好小区,可能是接下去几年,房企要考虑的重点。而在这其中,房屋养老金账户的落地、使用,还有堵点都需要去打通,去思考,去试错,积累经验,从试点向全国铺开。
编辑: | 贺璟岚 |
责编: | 秦扬轲 |
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