视频 | 上海土拍迎来大松绑 将如何为楼市注入“活水”？

日前，上海土地市场迎来了新变化，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求、取消设置房地联动价、进一步下调中小套型比例……这一系列松绑举措，将为楼市带来怎样的影响？

在“沪九条”新政的影响下，这个端午小长假前两天，上海二手房成交量就超过了今年五一假期5天的成交总和。数据显示，6月前9天，上海二手房网签总量突破6900套，是上月总量的近四成。此外，新房认购也活跃起来，成交量明显好转。

而为了进一步提升楼市活跃度，继“沪九条”之后，上海土地市场日前也迎来了新变化。

6月7日，上海市土地交易市场发布了今年上海第三批次商品住房用地出让公告，共计4幅地块，这也是“沪九条”出台后的首批土地出让，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求。

重回“价高者得” 优化土地供应

本次出让的4幅地块，2幅位于上海中心城范围，1幅位于主城片区，1幅位于新城。出让总面积约15公顷，起始总价超84亿元。

从公告上可以看到，表格内地块起始价后，已经没有了前几批次出现过的“最高限价”。这意味着，上海土地在经历三年限价后，终于回归了“价高者得”的市场逻辑，让市场决定土地的成交价格。

相关部门表示，在出让前，规划资源、住建、房管等部门将建立综合会商机制，逐一地块进行研判，合理设定出让起始价格。而对于市场热度较高的特定区域地块，可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。

“这是对此前‘沪九条’土地管理政策进行了细化和落实。”易居研究院研究总监严跃进指出，当前房地产市场的供求关系发生了一些变化，因此上海土拍实行“价高者得”，是对此前房地产过热时期的过严政策进行优化调整。

自2021年初起，全国范围内有22个重点城市实施了住宅用地“集中挂牌、集中出让”的两集中土地出让政策，并对单宗土地溢价率有所限制。目前这22个城市中，只有北京、深圳、宁波的土拍仍执行限价政策。

值得一提的是，在土地市场重回“价高者得”后，部分热点城市地价有所上扬。其中，杭州在取消限价后的首场土拍中，所出让的9宗地块平均溢价率为10.5%。而在成都“取消限价”的首场土拍中，7宗地块全部成交，其中，青羊区66亩地块溢价率达到30%。

严跃进表示，溢价率的调整会对销售价格等产生积极影响，能够让开发商看得到拿地背后的盈利空间和盈利机会。因此，“取消限价”不仅有助于促进优质地块的加快出让，更有利于企业打造好房子，从而增加政策土地收入，助推城市环境及基础设施建设。

但严跃进也指出，取消地价上限也会使开发商投资更为谨慎，将更加依赖于市场需求和前期的详尽投资测算。“因此，上海此次公示的四块地，是否会出现高溢价率地块，未来新房价格是否会有波动，还需要进一步观察。”

放开房地联动价 提升市场信心

业内认为，此次优化调整土地政策，是对“沪九条”中“完善房地联动机制”的落实。因为，在此次新的土拍规则中，未见房地联动价设置也是明显的变化之一。

也就是说，自2021年上海一批次集中供地以来，已经实行3年多的新房联动价，本次土拍不再受到限定。开盘后，新房售价不再做约定，由房企自愿承担市场风险。但这并不意味上海就此取消了新房限价政策，目前，上海新房仍然需集中过会后入市。

其实在此之前，房地联动价早就开始慢慢上涨。在徐汇区龙华板块，2023年，西岸数智中心地块的房地联动价达到了14.2万/平米。在容积率相似的情况下，比2022年出让的保利滨江天珺地块的联动价涨了足足15%。

而紧靠外环的古美板块，2024年入市地块的联动价也从2022年的8.25万/平米提升到了8.58万/平米。此外，在五大新城，也有板块出现房地联动价上涨的情况。

“由市场决定土地价格，又放开房地联动价，说明土地价格下跌空间较小，房价也会有一个企稳的过程。”严跃进指出，一手房的价格走势坚挺且积极向上，将有助于稳定二手房价格走势，从而提升市场信心。

严跃进还表示，放开房地联动价能够给企业留出一定利润，可以在一些好的区位打造更优质的产品，以适应市场需求。因为，近期上海中环、内环一些项目的热销已经表明，购房者越来越注重住房品质。

此外，也有分析指出，在取消土地和新房限价后，一些房价“倒挂”的现象会逐步消失，投资客利用高价差赚取“倒挂”利差的现象也会得到遏制。

下调中小套型比例 满足改善类购房需求

除了土拍“价高者得”、不设房地联动价，外界还注意到，本次挂牌的4宗地块的中小套型比例要求又进一步下调。

其中，杨浦长白社区、杨浦平凉社区、宝山顾村地块要求比例50%，奉贤新城地块要求比例40%。

事实上，今年3月，上海“7090”政策（即商品住房总面积中，90平以内小户型的占比必须高于70%）就逐步退出。当时，在上海2024年一批次第二轮土拍的6宗地块中，中小户型的比例也变得更为灵活，首次突破了“7090”的限制。

公开信息显示，新建项目中小套型占比调整至50%～70％。另外，中小套面积也做了相应调升，多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米，高层不大于120平方米。

奉贤区某房地产开发商负责人告诉媒体，“7090”政策旨在让更多人“居者有其屋”，在一定程度上照顾了刚需购房的需求，但也导致部分区域出现土拍难、去化慢、活力差的情况。“不少人的住房需求已从‘有没有’变为‘好不好’，对于改善型住房的需求不断增多，调整‘7090’政策势在必行。”

对此，严跃进表示认同，他指出，对“7090”的政策调整，是符合市场规律的。上海这两年楼盘卖得好的项目中，相较于中小户型，130平方米左右的房子反而比较畅销。因此，从供地端入手，上海市场的供应结构将发生改变，未来将会有更多大户型产品进入上海市场，能够更好地满足改善类购房需求。

正如上海市规划资源局资源利用处相关负责人此前表示，上海高度重视做好住宅用地供应工作，充分发挥城市总体规划统领作用，主动适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹新增住宅用地供应和存量用地盘活利用，充分保障住房建设需求，稳定市场预期，维护房地产市场平稳健康发展。