视频 | 多地试点现房销售 预售制要取消了吗？

短短一个月内，全国已有至少四个省市积极探索预售制度改革或试点现房销售，引发社会关注。

2月7日，河南省在住房和城乡建设工作会议上明确提出，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

此前一天，2月6日，安徽省住建厅相关负责人在省住房和城乡建设工作会议上透露，今年将因地制宜开展现房销售试点。

同一天，四川省人民政府印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，其中第26条明确提出“支持有条件的城市开展商品房现售试点”。

而在一周之前的1月31日，山东省住房城乡建设工作会议已提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。会议还要求，进一步加大“保交楼、稳民生”工作力度，管好用好国家专项借款，协调商业银行落实配套信贷支持，紧盯资金支付和工程建设进展，确保逾期房屋按计划节点如期交付。

地方探索的背后，有着来自中央的支持。在今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹就提出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

对于多数房企而言，住房销售由预售改为现售，将带来哪些影响？某房企高管10日上午在接受看看新闻Knews记者采访时坦言，住房销售由预售改为现售，对提升房产品质和提振购房者信心有好处。但同样一笔资金，在预售制度下可以开发3-4个项目，而在现房销售制度下只能开发1个项目。这会导致房企的资金回笼周期边长，对房企的自有资金提出了更高的要求，同时也会推高房产的成本。

从购房者角度而言，目前在各大社交平台上，已有不少人为试点现房销售的政策叫好。网友们纷纷表示，住房由预售改为现售，一方面可以规避烂尾的风险，不用担心钱付出去了，房子拿不到。另一方面还可以倒逼房企提高房屋质量，而不是像期房那样，只能在后期靠不断的投诉来维权。此外，现房销售还可以缩短交房时间，减少购房者等待的时间和经济成本。

预售制自1995年1月《城市商品房预售管理办法》施行开始，成为我国商品房销售的主要方式，如今已近30年。预售制的出台对于推动房地产业的发展发挥了重要作用，但在实践中也确实增加了房产烂尾的风险，伤害了部分购房者的合法权益。围绕预售制的种种利弊，无论是官方还是坊间，一直没有停止过探讨，期间也不断传出要求预售制取消的呼声。

但直到2016年开始，现房销售试点才进入公众视野，深圳、南京、杭州等城市陆续开始在土地端设置现房销售条件。这次试点的主要目的，是通过这一模式来限制一些企业非理性的拿地。与此不同，今年这一波政策出台的目的，是从保交楼、稳民生、保护购房者权益出发，也释放了政府推动房地产业向新发展模式平稳过渡的信号。

变化源自2021年6月，当时多家房企陆续曝出债务问题，让期房交付问题的日益凸显。为维护自身权益，不少购房者不得不主动或被迫停贷，呼吁现房销售的声音由此开始增加，担心烂尾的购房者开始热衷进入现房市场。数据显示，短短不到两年时间，全国现房销售占比就从2021年6月的9.5%，迅速攀升至2022年12月的13.9%。业内人士预计，这个数字有望继续上升，到2028年可能会达到20%，也就是说，每5套住房中，就有1套是现房。

那么，此次多地试点现房销售政策，是否会进一步大而扩至全国？是否意味着，我国已施行了约30年的住房预售制将迎来终结？

房地产行业专业人士邓筱莹博士在接受看看新闻Knews记者采访时表示，现阶段，除了海南省已要求全面现房销外，受行情景气影响，黑龙江、天津、吉林、辽宁的现房销售占比较高。从中可以看出，目前各地试点现房销售，主要是为了防范地产金融风险。由于新房的烂尾会引发房企的债务危机和银行系统性风险，而我国的房地产行业已经从增量时代进入存量时代，此时试点现房销售政策，从防风险、稳预期、增信心的角度来看，有望在更多的城市进一步推进。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，从各地已公布的政策细则和文件标书来看，现房销售已不再是一项临时举措，而是已经成为探索房地产新发展模式转型的重要工作，这个方向是确定的，但这个新模式的细节要随着试点情况进一步去明确，可能产生的问题也要一步步去纠正。事实上，部分城市的房产由于库存较多，已经从名义上的预售转变为事实上的现售。未来随着更多城市展开试点，现房销售占比势必出现上升，这也将导致房地产开发、住房交易模式等随之发生改变。

严跃进同时提醒，理论上说，现房由于所见即所得，认购风险较小，其价格也要比期房更高。但目前有些楼盘却出现了倒挂现象。原因在于这些楼盘可能属于滞销盘或尾盘，户型或质量上可能存在瑕疵。对此，购房者还需擦亮眼睛，警惕劣质现房的混入。

（看看新闻Knews编辑：金梅 张蕴昆 阮丽）