视频 | 当“内江大板房”遇到最复杂的成套改造

今天杨浦区“内江大板房”基地传来好消息：二次征询签约首日，就实现了240户居民全部签约，改造方案正式生效！“内江大板房”项目是《上海市城市更新条例》发布后，全市首个原址改建+协议置换项目。具体做法是：先抽出80家朝北户，通过协议置换或是货币安置的方式，搬离老房；原址则在不改变外部轮廓的基础上改建，让剩下的160户回搬户实现厨卫独用，面积平均增加10平米。也因此，其成套改造方案堪称到目前为止最复杂的方案，居民们又都有自己的小算盘，那么工作组是如何啃下这块硬骨头的呢？

“内江大板房”方案公示首日，居民们却“吵”了起来。原来，这次改造为160家回搬户都加出了“阳台”。不过，有超半数人家的阳台，面积只有其他人家的一半。“胖子站都站不进去，你说对吗？”“用点心的话，完全可以满足我们满足，现在根本就不能满足，就是一个阳台的问题！”

居民们都不明白，厨卫增量面积上既然可以做到“一碗水端平”，为何在“加阳台”这件事上却要区别对待呢？ “主要还是希望面积方面能够公平一点。”“误差总是有的，手指头伸出来都有长短，但是不能差太多。”居民们纷纷表示。

原来，“内江大板房”项目是踩着道路红线改造，没有扩建余地。但考虑到居民们的实际需求，设计团队参照相关规定，“擦”着红线加出了阳台。之所以给其中部分一室户房型做了全阳台，是为了“还面积”，因为一室户比其他房型在室内空间里少了一块。但仍有居民不能理解。“不是我一家人家的问题，是20家人家。”“我不要阳台了，反正也不影响其他人有没有阳台。”“我们也很为难，因为半阳台站着不舒服。”对于部分居民的诉求，设计师也很无奈：“没有绝对的一模一样，造房子不是切豆腐，我们只能做到相对公平。”

这个基地的工作人员都是“老法师”，但这次的改造方案，对他们来说也是摸着石头过河。“依法依规是我们的底线，我们也会兼顾居民的诉求，参考吸收，这也是我们应该做的。”杨浦区建筑设计院院长任剑锋这样说。

红线边界不能突破，但做居民工作也需要情理兼顾。为了方便老人们上下楼，“大板房项目”在改造中，为每幢楼都安排了电梯。对于抽户搬离的居民，明确以电梯房同楼层的市场价值来认定评估单价。然而，家住底楼的老秦发现，按照这样的评估办法，他到手的房屋置换款要比同房型的五楼居民少上近九万。“我一楼的人和五楼的人，一起跑过去看房子，他从220万起步选房，我从200万起步，这上面是有落差的。”老秦的诉求不无道理，工作人员反复商议后，最终决定以新房均价作为低楼层抽户居民评估价格。也就是说，评估下来楼层低于均价的享受基地均价，高于均价的则按照实际评估价格来确定。

3月11日，“内江大板房”正式启动二轮预签约。包括老秦在内，32户底层外搬户的置换单价被统一打上了6.1万元的基地评估均价。对此，居民们都很满意：“这样对我们来说减轻了一些负担，蛮好的，我们总体上蛮满意的。”“我想搬到浦东的产权房去，浦东的房子相当好，真正的阳光晒到身上。”

老秦签了约，但卢阿姨还在纠结半个阳台的问题。好在其他街坊邻居一起给卢阿姨做工作，最后卢阿姨终于坐到了签约台前。“要遵从集体的利益，既然不能改变，那就以大局为重。”卢阿姨说。

25小时，诞生首个“百分百”签约门洞；76小时，超越95%法定生效比例……正蜗居在大板房里的居民，正向着新生活全速冲刺，并在今天上午，圆满冲线“百分百”签约率。 ““大板房改造”方案是不同类型安置方案的协同，对后续零星地块改造，以及受规划限制的、不成套房屋的改造提供了样板。”杨浦区住宅更新发展中心主任陈颖这样说。