老夫妇欲置换房屋却意外“踏空”，谁之过？

刘华夫妇是一对年近八旬的老夫妻，活了大半辈子，没想到因置换房屋时遇到麻烦，与30岁的小青年王磊打起了官司。由于办不出产证，王磊没买成刘华夫妇的房子，他诉至上海虹口法院，要求判决解除其与刘华夫妇签订的房屋买卖合同，同时还要求刘华夫妇支付近60万元的违约金。

为置换房屋，老夫妇出售“无产权证公房”

刘华夫妇一直居住在虹口区某单位分配的一套两居室公房中，随着年岁增长，刘华夫妇想将房子置换到子女家附近以便相互照应，但由于历史遗留的客观原因，该房屋未能办理房地产权证，所以也一直未换成房。

2015年9月下旬，刘华夫妇听闻房屋办理产证的障碍已消除，只需向原单位递交一系列申请材料后便可办理，就忙活了起来。他们一边准备着材料向单位申请办理产证，另一边也找中介把房屋售卖信息挂在了网上。

王磊因结婚需要打算购置婚房，经中介居间介绍认识了刘华夫妇，王磊看了刘华夫妇的房子后感到很满意，但由于该房屋尚未取得产证，便与刘华夫妇签订了版本较为简单的非正式的《房屋买卖合同》。合同对房屋的总价、付款日期、房屋交接事宜、首付款及贷款事宜、双方的违约责任作了约定。合同签订后，王磊当即向刘华夫妇汇了定金10万元。又高兴又心急的刘华夫妇便立马物色了徐汇区的一套房子，与卖房的小顾也签订了《房屋买卖合同》，约定刘华夫妇于2015年年底前付清全部房款。

产证迟迟办不下来，买家称解除合同须付违约金

然而几个月过去了，虹口区的这套房子的产证迟迟未能办出来，虽然刘华夫妇多次向单位催办，但均被告知因办理流程需要，仍需等待。眼看徐汇区的房子付款时间要到了，虹口区的房子产证又办不出，无法收房款，二老心急如焚但又无计可施。

2016年年初，由于刘华夫妇未能按时支付徐汇区房屋的首付款，只得与小顾协商解除了合同，向小顾支付了一定的补偿金。此时房价已上涨了不少，而何时能办出虹口区房屋产证也未可知，刘华夫妇决意也解除与王磊签订的合同，向王磊发出了解除通知。双方经多次函件往来，王磊最终同意解除合同，但要求刘华夫妇根据合同约定承担总房价款20%的违约金。两方多次协商未果，王磊诉至法院。

房子没能成功卖出，老夫妇反而赔了27万元

法院经审理后认为，刘华夫妇与王磊签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应按约履行。双方均同意解除房屋买卖合同关系，法院予以准许。至于刘华夫妇认为约定的违约金过高、请求法院予以调低的请求，考虑到除10万元定金外，王磊并未支付房屋余款，且在双方同意解除合同时，房屋的房地产权证还未办出，现实交易存在障碍，刘华夫妇也及时通知了王磊并向他返还了10万元。

以上种种情况，再结合房价变动及王磊的实际损失等，法院将违约金酌情调整为总房价款的10%，判决解除双方签订的房屋买卖合同，刘华夫妇支付王磊违约金27万元。

产权证终于来了，但老夫妇已无心再置换房屋

在几个月的等待之后，刘华夫妇最终取得了虹口区房屋的产权证，但由于两次房屋买卖违约，支出了高额的违约金，二老已无心再置换房屋。

法官提醒，老人买卖房屋最好有子女陪同，对房屋买卖合同条款仔细研读，特别是置换房屋的情况下，应对欲售房和欲购房的两份房屋买卖合同约定的付款时间、房屋交接时间、办证时间等做好衔接，避免不确定因素可能带来的不利后果，谨慎签约。

（实习编辑：祝闻豪）