房贷新政助力去库存 “首付比”有下降空间

“深圳是限购城市，第一套房首付仍执行30%，第二套房首付是60%。放贷利率在央行规定的4.9%左右，根据各支行贷款额度安排略有不同。”深圳地区建设银行工作人员表示，对于二套房的认定，深圳仍采取“认房和认贷”政策，只要名下有房，即使还清了贷款仍算第二套房。2月初，央行、银监会发布通知，非限购城市首套房首付比例最低可降至20%，二套房首付比例降至30%。据中国证券报记者了解，目前各限购城市仍采取原来的贷款政策，部分非限购城市已落实首套房最低首付二成的新政。

  “首付比”有下降空间

  2月2日，中国人民银行、中国银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。中国银行国际金融研究所认为，当前经济下行压力较大、房地产库存高企，房贷新政是促进中国经济平稳运行的必要之举。

  中国银行国际金融研究所研究员李佩珈表示，2015年，在政策持续放松背景下，房地产市场出现企稳复苏、区域分化、结构调整的新变化。但种种迹象表明，当前房地产市场复苏基础不稳，动能较弱，尤其是库存高企更成为制约未来3-5年房地产市场健康运行的突出问题，三四线城市及商业物业的去库存压力更大。2015年，商品房待售面积为7.18亿平方米，占2014年销售面积的55.8%。如果考虑遗漏的施工面积和尚未开发的土地购置面积，真实库存水平约为50亿平方米，去化周期约为4年。

  李佩珈认为，当前，我国的“首付比”无论是国际横比和历史纵向比，都处于偏高水平。根据IMF调查数据，国际上大多数国家采用20%的首付比例。历史上看，2010年之前，我国住房抵押贷款的首付比例一直为20%。值得注意的是，考虑到当前房地产市场供求格局发生了改变，居民住房消费更趋理性，新政不会带来房地产价格的过快上涨。

  鼓励住房消费转型升级

  机构研究报告认为，居民住房需求依然较大，居民购房适度加杠杆有空间。考虑到适龄购房人口基数较大、新型城镇化的推进，房地产市场的需求仍有支撑，尤其是随着经济增长方式的转变、居民消费需求的升级、人口结构的变化，居民住房消费也将呈现新特点。养老地产、旅游地产、文化地产、医疗地产等新物业孕育新的机会，创客空间、租赁市场等新服务模式逐渐兴起，有必要通过金融手段支持居民住房消费的转型升级。

  业内人士认为，当前，我国居民消费整体杠杆水平远低于其他国家，偿付能力大于欧美等发达国家，且主观违约概率较小，个人住房贷款还有较大的发展空间。2014年，我国居民个人住房贷款余额为10.6万亿元，占GDP比重约为16.7%，远低于日本的233%、英国的173%和美国的77.6%，个人住房贷款的发展程度低于发达国家，增长潜力依然较大。从还款能力看，2014年，我国居民储蓄余额为48.5万亿元，个人住房贷款占储蓄余额比重为22.9%，小于日本的58.5%，更远低于美国居民约109%的负债水平。

  不过，海通证券指出，在帮助开发商有效降低库存后，能否同时激发开发商投资意愿是解决当前问题的关键。去库存只是第一步，保持价格温和上涨从而带动行业投资实现正循环则是第二步。