“鬼城”出新招 鄂尔多斯“房票”政策的“硬币两面”

作为三四线城市，鄂尔多斯楼市曾盛极而衰，高企的房地产库存使它一度被冠以“鬼城”的名号，而这一次它走入人们的视野是因为一种旨在去库存的、创新的拆迁方式，在刚刚实施这一制度不久的时间里，鄂尔多斯东胜区的人们已经开始体会到这一新事物的“硬币两面”。

“房票”兑换中心现场

10月15日上午，鄂尔多斯东胜区房屋与土地兑换凭证管理结算中心人头窜动、熙熙攘攘。不少鄂尔多斯市民手持“房票”前来办理选房事宜。一些人群自发组成三五个人的小圈子，在讨价还价。这是任采莲等房票中介这一个多月来的“主战场”，她刚刚完成了一单生意就又有人上来咨询，长期泡在这里让她对各小区房源都如数家珍。

任采莲并不是传统的房产中介，她做的是“房票”的生意。用低价从卖家手里买入“房票”，又提高一点差价转手卖出去，通过这样简单的操作，任采莲这一个月收入可观。

不少黄牛做起了“房票”倒卖的生意

小“房票”盘活大市场

“房票”全称叫鄂尔多斯市东胜区房屋兑换凭证，发放对象是以征收房屋为主的拆迁户。该票分7种面额，标有平方米数、地段类型、每平方米单价等主要信息 ，背面还印有二维码，可识别持有人信息。这是当地政府于3月29日推出的一项房屋征收与补偿实施方案，于5月4日正式实施。

方案规定，对于已签订征收协议的拆迁户，其拆迁房评估价值全部以“房票”或“地票”的形式发放给棚改户。凭借”房票”，拆迁户可在一年期内到政府已经回购的商品房小区房源中，自行选购安置房，而多出的”房票”可多次实名转让，不足部分则可购买市场上流通的”房票”以补贴差价，对这类交易，只要双方程序合规，政府并不从中干涉。

房票分七种面额，可自由兑换

鄂尔多斯“鬼城”的名号最初来源于这个城市的康巴什新区，然而时过境迁，曾经的老城区东胜区的房地产存量目前已经占了整个鄂尔多斯库存的约6成，截至今年6月份，东胜区库存总量已经达到了约643万平米，在此背景下，“房票”政策应运而生。

鄂尔多斯市东胜区房屋征收管理局副局长、房屋与土地兑换凭证管理结算中心主任田东明介绍，通过房票政策，一方面能解决棚户区居民的住房问题，另一方面，由改造棚户区引发的新的购房需求可以定向引导至未售的商品房或期房中，从而化解一部分房地产库存。除此之外，棚改资金纳入开发商也使得不少烂尾楼重启建设，将一度停工的在建工程重新启动。

为了鼓励拆迁，当地政府提高了对棚户区的补偿标准，被征收人在自征收公告发布之日起3个月内签订产权调换协议的，按被征收房屋建筑面积评估价格30%予以奖励，也就是说100 平米的房子可以兑换130平米的拆迁”房票“。这很大程度上吸引了拆迁户的参与。

据鄂尔多斯房屋与土地兑换凭证管理结算中心业务大厅主任耿涛介绍，政策的去库存效果非常明显：“我们通过这样的方式 签订了征拆协议的住户有9900多户 那么现在拆除房屋的有7000多户 我们通过这个“房票”消化了37万的住宅库存”。

拆迁现场

按照方案的设计，“盘活”是整个政策的精髓所在 。而对这一点，被纳入房源采购名单的开发商是感受最深的一个群体。

鄂尔多斯佳佳乐房地产开发有限责任公司副总经理乔永峰告诉记者，公司开发的佳美尚峰小区，二期因为资金不到位，一度停工。而现在，小区被纳入政府的选房平台，现在项目已经重新开启建设。他称，“这个政策使我们这个不良的资产变成优良的资产。也盘活了我们的公司 所有说这是一件非常好的事情”。

鄂尔多斯佳佳乐房地产开发的一处项目，曾经一度停工，现在已经重新开启建设

目前看来，拆迁户得以安居，开发商得以盘活资金，政府完成去库存的任务，几方都得了实惠。

“房票”价格震荡下行为几何

但政策的另外一环引起了记者的注意，政策的效果是否明显，”房票”的流通性非常重要。据了解， 在总共发放的68.5万平方米的”房票”中，目前大约有三分之一的”房票”在二手市场进行流通。而”房票”在二手市场的流通价格并不稳定，”房票”刚推出时，其变现价格为票面价值的8折，而现在已经降到了6.6折左右。

高凤祥是当地的拆迁户，在兑换所需房子后，他还有大约三四十平米的”房票”捏在手里，最近，他每天都会来结算中心打探行情，成了这里的常客，但眼瞅着”房票”的兑换价格仍然上不去，手里的”房票”成了拿着不是、卖了也不是的烫手山芋。

高凤祥向记者表示，“这个票处理 心疼啊 这个东西 你一百块钱的东西 我六十块钱给你卖了 谁愿意做这个事 谁也不愿意 现在被逼得没办法了”。

如高凤祥一样，很多卖家对现在”房票”的价格“皱起了眉毛”，而”房票”价格为何上不去，这或许源于不少拆迁户都提到的同一个问题“选房难”。

现场工作人员正在做备案工作

据了解，每次有新的房源放出来，都是拆迁户最忙碌的时候，选房是一件非常需要运气的事。据结算中心业务大厅主任耿涛介绍，这次被纳入选房系统的小区分布范围较广，现房期房均有。比较受迁户认可的小区集中在地段较好的现房以及配套设施完备的成熟小区，位置偏远的小区和期房则相对认购热度不高。

相较于以往拆迁安置工作中指定“回迁房”的政策，引入市场调节功能的“房票制”，一定限度内的确给予了拆迁户兑换新房的自主选择权，但由于竞争激烈，选中一套热门的房源，仍然需要十足的好运气。选房的不确定性也让很多改善型的买家踌躇不定，”房票”的价格也就随之 震荡调整。而在这个过程当中，中介无疑是对价格最敏感的。

鄂尔多斯市海拓房地产经纪有限公司王瑞本来是做房产中介的生意的，也是在两个月前，他嗅到了房票中介这门生意的商机。目前为止，他已经在“房票”的买卖中投入了180万资金，低价买入，高价卖出，赚取其中的差价。而房票价格不稳定，这给王瑞的生意带来了很多不确定因素，但他有自己的一套来规避风险：“我拿180万，进回所有的票，投在我这，我如果一天把它消化不完，第二天，它票有可能就会降，涨的几率小，我会在下班之前把所有的票抛出”，此外，王瑞对房票市场的信心还来源于对政府兜底的信心：“虽然现在房票跌，但政府不可能让房票掉在五折，也不可能让它掉在6折，因为如果你的折扣掉得太低，老百姓就不愿意拆这个房子”。

那么”房票”的价格是否会一直跌下去，政府又会不会兜底？

房屋征收管理局副局长、房屋与土地兑换凭证管理结算中心主任田东明告诉记者，房票允许转让之后，严格意义来说，房票就属于个人资产，转让个人资产，政府是无法干预的。他认为，房票背后有真实的房产在后面做支撑，因此，房票的价格没有无限下跌的空间。他介绍，房票从开始的8折到75折降幅较快，75到7折也降幅较快，但7折到67折之间的价格已经维持了很长一段时间了，未来，他估计，房票的价格也会在这个区间之间波动。

鄂尔多斯在蒙语里意为“众多的宫殿”，现在看来，这个名字与这座城市的去库存压力达成了一种巧合的默契。通过“房票”去库存，安置拆迁户，从而盘活经济，这一切，鄂尔多斯正在摸索前进。

（编辑：阴怀德）