视频 | 从2025上海土拍里 我看到了这些……

29日上午，今年最后一批土地拍卖落槌，三块地都顺利成交。至此，2025年上海商品住宅用地集中出让全部结束——全年11批、共52宗地，没有一块流拍，总计出让超过200公顷，成交金额近1500亿元。虽然比不上历史高峰，但比去年还是有小幅增长，在全国楼市恢复期里，上海展现了很强的韧性。

以前拍地，大家总觉得是国企、央企和大房企的舞台。但去年格局变了，参与方更丰富了：民企、外资都活跃起来。比如第一批次里的松江新城地块被民企金地和外资星狮联手拿下，七批次浙江精工竞得了闵行地块，民企佳运置业董事长亲自坐镇，82轮叫价抢下第九批次浦东川沙地块。这背后，是上海市场持续吸引力的体现。

上海中原地产分析师卢文曦认为，民营地产企业在拿地的容错率上要小得多，所以在拿地的这个决策方面会显得更谨慎，那么相反他们能够尝试的大幅度地拿地的话，这个也是显示民企开发商对于上海新房市场这个有比较强的这种预期，也是能够显示出他们对于上海楼市的信心。

再看溢价率。今年有30宗地溢价成交，其中26宗溢价超10%，14宗超20%。溢价最高的前三名是：虹口北外滩地块（46.33%）、浦东曹路地块（41.68%），以及北蔡和唐镇两块地（均约40%）。这四块地都触发了“双高双竞”机制。尤其北外滩地块，是上海自2024年8月实行该规则以来溢价率最高的住宅用地。

简单解释下“双高双竞”：它包含两轮竞价和两轮品质竞争。开发商先满足高品质建设要求，才能进入首轮报价；当地价达到上限后，进入第二轮，比拼装修、公建配套、高端人才住房等建设标准；这些指标封顶后，最后再竞价，价高者得。以北外滩地块为例，绿城最终以64.72亿元竞得，同时承诺了每平米6000元装标、2600平米公共服务设施和2%的高端人才住房。可见，“双竞”机制推动企业不仅出价，更要承诺建好房子。

溢价第二的曹路地块也很有代表性，它位于曹路科教园区，紧邻张江科学城，是产城融合发展的重点区域。这背后是“以产兴城、职住平衡”的逻辑。对接上海“五个中心”建设和重点产业布局，吸引相关人才来购房入住，开发商信心自然足。

联城行城市更新和自然资源事业部副总经理钱诗洁认为，我们更多的是去遵循这个市场的需求，调研市场的情况、区域发展的整体情况，通过规划赋能以及供给结构调整等等策略。为区域未来的高质量高品质的发展也是提供了强大的支撑。

不光是中心城区热度高，外围区域同样可以依靠这个思路，获得较高的土地溢价，让热度从零星散点升级为成片爆发。在去年下半年的土拍中，这种逻辑正体现得越来越明显。

此外，上海还有“协议出让”方式，针对复杂且资金沉淀要求高的大型项目。比如徐汇东安地块，就由中海、招商、徐汇城投和中旅四家企业组成联合体，以近440亿元拿下，刷新全国涉宅地块总价纪录，成为新“地王”。协议出让和集中出让这两种方式并行，既能推进复杂的城市更新项目，又能保持市场健康竞争。

中指研究院高级分析师张翔认为，上海的土地价值实际不光体现在它的一个区位或者是地段上的一个特征，实际更加体现于上海在人群，包括在产业上的一个结构化多层次化上的一个需求特征，也体现了上海更健康更深厚的一个市场承载力。

所以，上海的土拍市场，从来不是单一地块或是核心热门地段的独角戏，而是多点开花的满堂彩。多元丰富的市场参与结构也正说明上海这座城市对优质资产的强大吸引力，而通过双竞机制、好房子等一系列政策的加持，市场良性竞争的结果 最终造益的也将是我们每一个人。