2016年楼市仍有投资空间 这些城市房价或涨

随着全球市场暴跌、人民币汇率贬值，2016年是否该把资产配置进楼市？

“买房要趁早啊，早买一年，少奋斗好几年呢！”2015 年3月，魏东（化名）看中了位于上海浦东新区金桥板块的某楼盘，当时的报价是3.8万元/平方米，而到了12月，该小区附近的房源已经涨到4.7万元/平 方米左右，魏东向记者哭诉，“现在一个月一个价，看样子房价还得涨，得趁早下手，不然一年工作白干了。”

魏东或许代表了大量现在房产市 场踌躇的观望着。记者注意到，从2015年第二季度开始，上海一手房市场成交量已连续9个月位居120万平方米以上高位，到了2015年第四季度成交量更 是连续3个月超过150万平方米。佑威房地产研究中心数据显示，2015年上海一手商品住宅成交均价为32174元/平方米，较上年上涨18.1%。数据 显示，2015年上海全年商品住宅成交面积突破1400万平方米，整体往更高位攀升，远高于2014年968.4万平方米。

在上海市政府公布迪士尼乐园即将于2016年6月16日开幕后，《国际金融报》近日走访了迪士尼附近的川沙板块，目前该板块主要还是一些二手房和次新楼盘，还并未有 大体量的商业配套进驻，热闹程度还稍逊于市区，不过，一家中介机构的工作人员告诉记者，2009年至今，该板块的成交均价持续上涨，2009年附近的商品 住宅成交价在1.12万元/平方米，到了2015年，附近的成交均价在2.97万元/平方米，上涨了近166%。此外，商铺也开始越卖越贵，2009年该 板块商铺成交均价为1.96万元/平方米，到2014年板块均价已经达到了3.19万元/平方米。而到了2015年，板块内只要有商业项目开盘都受到热 捧，并且最高单价已达到7.3万元/平方米。随着迪士尼落成，未来将引进数以万计的工作人员，由此带来巨大居住需求。

地产政策宽松预期加大

1月18日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格显示，房价同比上涨城市达到21个，一线城市和二线核心城市房价均已涨回到一年前。这是70个城 市新建住宅同比涨幅在连续下跌15个月后，首次出现同比正增长。加之环比亦出现上涨，中国楼市在政策调整以来首次出现环比和同比“双升”的态势。瑞银香港 房地产行业研究主管李智颖近日公开表示，2016年中国一线城市的房价将会继续上涨，涨幅或将在5%以上。

上海易居房地产研究院近日在 《2015-2016年度全国房地产市场报告》中也分析指出，2015年，全国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏通道。包括市场成交、房价 等指标总体上出现回暖，甚至好于预期。但同时，包括土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷，全国商品房库存压力继续增大，三四线城市市场依然偏 弱。易居方面认为，全国房地产市场的基本面正趋于好转。尤其考虑到2016年房地产供求政策会趋于宽松、市场预期也逐渐向好。

克而瑞研 究中心预测，2016年房地产市场政策面仍将维持宽松局面，“去库存”仍将是2016年政策调整重点，强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋 律。除了继续降首付、降税费、取消不合时宜的行政干预、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外，最根本仍是从土地供应源头真正落实“有供、有限”，扩大土地 有效、合理供给。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时表示，今年楼市如此火热的原因，一方面，这 和金融政策是分不开的，另一方面全国已经进入了货币宽松时代和负利率时代，在货币泛滥的时代，只有看得见和摸得着的资产才是最值钱的。此外，今后上海的土 地问题将会越来越严峻，在即将“少供”或“断供”的情况下，近年来楼市成交数据将逐渐上升。2016年，政策红利仍将延续，房地产行业或有更大力度政策出 台，包括贷款利息抵扣所得税、进一步降低首付比例等大招。而城镇化进程和鼓励农民购房等政策执行不断深入，行业政策面更加宽松毋庸置疑。

重点房企拿地上涨超六成

2015年无疑是大房企的“抢地”年，“地王”频频出现，一线城市地价楼价时不时出现倒挂。中原地产提供的数据显示，2015年全年，房企积极抢地，20大标杆房企合计拿地金额突破了4724亿元，这一金额同比上涨幅度高达29%，仅次于2013年的历史第二高点。

1月20日，国土资源网公示结果显示，华润、华侨城联合以69.32亿元拿下苏河湾中央公园地王，加冕新静安之王；万达7.85亿元竞得闵行新城商业用 地。其中，华润华侨城69.32亿元竞得闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发 地块，用地面积为65692.4平方米，成交楼面价38019.8元/平方米，大连万达以7.85亿元竞得闵行区颛桥镇闵行新城MHC10402单元 08A-04A地块，用地面积46246.10平方米，成交楼面价7715.64元/平方米。

去年底，泰禾集团旗下全资下属公司福建中 维房地产开发有限公司，以总计57亿元成功竞得深圳宝安尖岗山片区居住地块，楼面地价79907元/平方米，成为去年全国新的单价“地王”。而从拿地时间 上可以看到，多家房企从去年9月份开始积极拿地。保利、万科、华润等企业主导或参与拿地金额均超过了500亿元。根据新城控股公告，仅2015年10月， 新城控股在上海、南京市及苏州共获得4幅地块，总地价款共计38.23亿元。而1月至10月，新城累计获取地块已近30幅，其中包括9幅商业综合体用地， 累计投入超百亿元。根据新城控股公布的发展战略，未来该公司将实施以上海为中枢，长三角加环渤海、珠三角、中西部重点城市的“1+3”全国化战略布局，而 新城吾悦广场作为集团全力打造的商业综合体项目，未来将进一步加速发展。

值得关注的是，去年全国成交价排名前十的“地王”，全部位于北 上广深四个一线城市。排名第十位的“地王”上海原闸北区市北高新技术服务业园区一地块，成交也达到价格71亿元。易居克尔瑞近期一份报告还指出，受土地资 源稀缺性等因素影响，一线城市土地“热度”或仍将持续。

据中国指数研究院统计数据，2015年12月，10家品牌房企累计新增土地面积 545.71万平方米，环比上涨51.57%；规划建筑面积为1161.21万平方米，环比上涨24.63%。10家品牌房企拿地成本为679.9亿元， 环比上涨62.82%。在2015年12月，碧桂园拿地热情最高，拿地37宗，增加土地储备420.93万平方米；万科拿地15宗，规划面积达到 216.76万平方米；保利地产拿地7宗，金地集团和龙湖地产各拿地5宗，中海地产和世茂房地产各拿地4宗；此外，恒大地产拿地1宗。除上述8家企业之 外，绿城中国、富力地产去年12月无新增土地储备。

业内认为，随着楼市进一步分化，房企拿地更加集中于大中城市，竞争激烈进一步推高地价，高地价将导致高房价，预计2016年一二线城市房价仍将上涨。

地产仍有投资空间

大多数业内人士认为，在多轮救市政策刺激下，以及各地规划政策利好频出的市场背景下，2016年开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标，积极推动改善型需求集中释放。接下来，一线城市、部分二线城市将迎来市场反弹。

对于2016年房价，欧阳捷预测，全国一二三四线城市房价将普遍差别化上涨，其中一线领涨，二线普涨，三四线企稳或恢复性上涨，局部城市仍有下跌空间，而城市、板块、楼盘分化依旧。

此外，欧阳捷表示，2016年房企两极分化愈发加剧，30强房企明年市场份额预计超过30%并继续加速提升。大批中小房企卖地、卖项目、卖股份、卖公司 的最好时机已经失去，明年90%都会转型、退出或者死亡，行业外企业难有进入；此外，改善性、中高端住宅产品为主的房企成长会更快，住宅预售标准提高仍是 渐进式，大多数商业地产企业放慢脚步，中小本地商业地产企业加速退出。“今年楼市短缺型需求转向结构性需求，农村进城人群和城市改善住房人群成为主流需 求。”

对于房产投资，专家建议，购置房产还是要以改善居住为目的，一线城市的外来人口基数大，房地产市场的基本面也较为健康，可以在置 业选择上有所倾斜。区域选择方面，中心城区或者郊区的轨道交通沿线，保值能力较强。此外，投资应结合政府大的投资计划，投资力度大的区域，未来区域基础设 施、配套条件的提升将会更加迅猛，可为楼市增长提供强劲的动力。