历史最低 房地产投资增速跌至1% 库存继续增长

1月19日，国家统计局发布2015年全国房地产开发和销售数据：1-12月份，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%，增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。

中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，2015年整个房地产市场可以用“三上三下”来形容，三上是指销售面积、销售额、以及个人按揭贷款的上涨，三下是指土地购置面积、新开工面积以及投资增速的下滑。

可以发现，自2014年以来，房地产开发投资增速已经连续23个月下滑，目前处于连续十个月在个位数徘徊的状态。

统计局数据显示，新开工面积一直处于下降的势头。2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。住宅新开工面积106651万平方米，下降14.6%。

另一方面，房企的购地热情也未见明显提高。2015年，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，但降幅比1-11月份收窄1.4个百分点。

顾云昌认为，新开工面积以及土地购置面积的下降有望在2016年得到逐步收窄。

可喜的一面是，2015年一月份以来，商品房销售的两项指标开始不断回暖。销售面积以及销售额都呈现稳步回升的态势。

数据显示，2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，但增速略有回落，比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅销售面积112406万平方米，比去年增长6.9%；住宅销售额为72753亿元，比上年增长16.6%。

交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁表示，2015年在各项楼市政策刺激的情况下，此前积压的需求在2015年得以释放；而宽松的货币政策等也释放了很大一部分的购买力。

“由于购买力的集中释放，2015年销售的两项指标都不错，由于基数偏高，2016年应该会在目前的状态下上下波动，不太会有更大的突破。”顾云昌说。

值得注意的一点是，个人按揭贷款呈明显上涨态势。数据显示，2015年个人按揭贷款16662亿元，比上年增长21.9%。

“个人按揭贷款的上涨说明银行在对房贷的支持力度上是明显上涨的，也说明银行对于个人住房贷款的资金并不紧张，这是对楼市支持的很好表现。”顾云昌说道。

但是，库存仍然是当前一个重要的问题。截至2015年末，商品房待售面积7.19亿平方米，比11月末增加2217万平方米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米，为4.52亿平方米。

“从整体来看，商品房待售面积中很大的一部分库存来源于办公楼以及商业营业用房，这部分的库存与去年相比有很大的上升，而住宅的待售面积并没有那么可怕。”顾云昌分析道。

“可以说目前不同城市间分化是很明显的，一线城市及部分二线城市的楼市并未受到什么影响，而三四线部分城市就比较堪忧。目前的不均衡表现在库存大在不同城市表现不一、房价上涨各城市也不均衡，因此分类调控的政策后续也会继续出台。”顾云昌进一步说。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，开发投资增速持续下滑，2015年全年增长幅度只有1.0%，比2014年下滑9.5%，当前经济进入L型的发展走势，未来经济继续探底可能性依然仍存在。

按照顾云昌的预判，房地产投资增速在今年一季度，最晚二季度会止跌回升，不过想要重回此前两位数增长的态势已经不太有希望，整体房地产投资增速会徘徊在4%-5%。