小区停车费、电梯广告费该归谁？民法典有新说法

建筑物区分所有权与我们的生活息息相关，小区电梯、楼道的管理、物业公司的选聘都涉及到建筑物区分所有权的权能。刚刚颁布的《民法典》在《物权法》的基础上对建筑物区分所有权进行了进一步的细化和完善，从而更好地维护业主的合法权益，下面就让法官助理王博今带着我们看看都有哪些修改吧！

本文作者 王 博 今

法官助理 法律硕士

建筑物区分所有权是一个专业法律概念，由我国2007年颁布的《物权法》首次确立，大家也许对它还不太了解，我们先通过一个案例来认识它的前世今生。

从前，有一栋楼房小张、小李各拥有一间房屋，小张住一楼，小李住二楼，由于需要上楼，小李于是找到小张说：“我给你一笔钱，你容忍我穿过你家修楼梯，怎么样？”小张一听能拿到一笔补偿，就说：“没问题，你修吧。”但是不久以后，由于人口不断增多，这栋2层小楼很快改建到了30层，因此需要安装电梯、下水管道，此时各层居民的意见就不统一了，尤其以一楼和三十楼的意见最大。一楼小张说：“我不需要电梯，安楼梯已经够影响我了，电梯噪音大还影响采光！”三十楼小赵则说：“我不要下水管道，我把水往下泼就是了！”

最终，电梯和下水管道的安装因为居民分歧太大而不了了之。可见，出现高楼大厦时，原有的独立所有权关系已经解决不了公共部分的问题，需要订立出一套新的制度——建筑物区分所有权。

所谓建筑物区分所有权有三层含义：

一是每一户人家都对自家房屋的内部空间享有所有权，即建筑物专有部分的专有权；

二是所有的承重结构、楼梯、电梯都是共有的，即共有部分的共有权；

三是每一个建筑物区分所有权人都有一个成员的表决权，即社员权。

故建筑物区分所有权是三权的总称。

通过以上的案例，相信大家对建筑物区分所有权有了一定的认识，那么《民法典》中对此还有哪些修改呢？

01 盘活维修资金  惠及广大业主

案例

王女士是某小区的顶楼住户，最近每到下雨天屋内就漏雨。王女士在买房时缴纳了公共维修基金，于是王女士找到物业公司想使用维修基金，却被告知由于单元楼内有部分业主未缴纳，需要这部分业主用现金的方式补上维修公共部分产生的平摊费。而一旦有多数业主对此表示反对的话，就会造成王女士这样虽然缴纳维修资金却暂时无法使用的情况。

问题分析

《物权法》第76条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。虽然物权法立法目的是为了兼顾保护普通业主（人数多数）和大业主（面积多数）的利益，但由此也导致决议通过的门槛过高，使得很多小区关于使用维修资金的决议难以通过，影响了维修资金的使用效率。

修改要点

第一，针对维修资金的启用，在业主共同决定的事项上，《民法典》第278条将《物权法》第76条第5项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分为两项，将筹集和使用分离，并降低了使用维修资金的决议门槛，打破了维修资金的“沉睡”状态。

第二，《民法典》第281条在《物权法》第79条基础上，进一步规定屋顶、外墙、无障碍设施也能够利用维修资金进行维修、更新和改造，并新增紧急情况下使用维修资金的规定，以示维修资金可用之处的广泛性。

第三，根据共同决定事项对业务的利害关系和重要程度，将决议区分为特别决议和普通决议，并灵活设置不同的表决规则，特别决议需“双四分之三”，普通决议仅需“双过半”。

第四，计算表决比例时将参与表决的业主人数和专有部分面积作为计算基数，而不再以全体业主人数和全部专有面积作为计算基准。如此一来，业主团体开会难、议事难、表决难的问题得以有效解决。

法官支招

案例中，王女士和物业公司可以先向业主释明屋顶维修属于《民法典》明确规定的维修资金使用项目，争取同楼栋业主的理解和支持。随后可由物业公司组织投票表决，并对投票结果进行公示。《民法典》对使用维修资金的投票门槛已较大大降低，表决方式也更为合理，通过使用维修资金的决议变得相对容易。

02 细化“住改商”规则  还业主生活安宁

案例

某小区的刘先生向物业公司反映称，自己所住的单元楼开了一家筋骨养护店，十分影响自己的生活。这家店开张以后进出单元楼里的陌生人多了，显得有些杂乱，让这里的居民没有安全感。刘先生抱怨，居民楼里开公司，陌生人增多，不仅嘈杂声影响了他们的生活，安全也存在很大隐患。

问题分析

《物权法》77条规定，“业主将住宅改变为经营性用房，应当经利害关系的业主同意。”但是利害关系业主的同意究竟是全部同意还是多数同意，存在争议。

修改要点

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）第十条曾对此进行明确规定，《民法典》将司法解释的规定法律化，明确指出，“住改商”应经由利害关系的业主一致同意。在化解司法实践相关争议的同时，也保障了业主的生活安宁。当然，由于改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围和程度不同，利害关系业主的范围不能一概而论，需具体情况具体分析。

法官支招

小区“住改商”需经全体有利害关系的业主一致同意，如小区出现未经同意的“住改商”行为，业主可以先向物业公司反映，由物业公司出面协调。若物业公司协调无果，利害关系业主可向人民法院提起诉讼，由人民法院判令排除妨害，停止经营活动。

03 规制共有部分  维护业主权益

案例

某小区地面停车位多年以来一直被物业公司对外出租，电梯间也有广告投放，但因此产生的公共收益，业主却从未见过。有业主表示，在该小区居住了六年，电梯里一直有广告，但是从来没有人告知我们要贴这些广告，也完全不知道收益去了哪里。此前也有业主找物业公司了解情况，但最终不了了之。

修改要点

《建筑物区分所有权司法解释》第十四条第二款曾规定：“属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。”

《民法典》对上述司法解释的规定作出有益吸收并完善，在第282条明确指出，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，符合业主共有权的本质，维护了业主的合法权益。

法官支招

物业公司擅自利用小区公共部分进行经营活动，小区可以召开业主大会决议，要求物业公司公布利用小区公共部分的收益情况，并将收益扣除合理成本后用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。若物业公司对业主大会决议置之不理，可由业委会代表全体业主向人民法院提起诉讼，由人民法院判令物业公司返还业委会公共收益并赔偿占用资金损失。

（看看新闻Knews特约记者：王博今 消息来源：上海宝山法院）