炮轰长租公寓的胡景晖：一周要三四次变更居所

“我可能是遇到了一个疯子”。——这是我见到前我爱我家副总裁、炮轰长租公寓推高租金而为众人所知的胡景晖的第一感受。

47岁的胡景晖个子很高，性格外向，善开玩笑，喜欢喝酒（我会告诉你采访中间他也喝了一听啤酒吗？），采访间隙也是烟不离手。在合伙创立我爱我家之前，他曾任职几家外资企业的市场部，这与他的性格非常契合。

胡景晖总是强调自己因为爆出长租公寓的新闻而被辞职一事并不后悔，认为自己的价值观是非常正确的——房地产市场需要一个像他一样牺牲小我的人。

“自打那以后，我一个礼拜要三四次变更居所，因为在今天你触及了一些利益集团奶酪。”即便当记者质疑此话的真伪时，胡也反复表示，事实当真如他所说之严重。

两周前，胡景晖公开指出，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%到40%的价格争抢房源，导致北京房租上涨。随后，胡在微信表示“因为众所周知的原因”，即日起辞去我爱我家的所有职务“。随后，一场行业内的宫斗戏上演了。

有媒体称，是链家集团董事长左晖施压我爱我家董事长谢勇辞退胡景晖，因为链接旗下的自如是现在国内最大的长租公寓平台。虽然随后左晖晒出微信聊天记录和通话记录，力证是谢勇主动联系的他，但是这场戏却一直扑朔迷离。

左晖

左晖公告

今天，胡景晖主动提及此事，称上周五与左晖长谈了六个小时，并表示和左晖多年的朋友关系，非常信任他，“大家现在看清楚了，就是那个人最虚伪”。而那个人，就是胡景晖的前老板——谢勇。

褪去了我爱我家副总裁职务的胡景晖，现在的抬头是中国房地产经济同业联盟主席。他告诉记者，就在这周，他签约了北京国贸的一个共享办公空间，准备再次创业。但是当被问及新成立的公司做什么的时候，他又语焉不详，称要利用模型降低房租和房价，“已经有多人表示要和我一起干”。

实际上胡景晖的离职在整个社会上都掀起了一股风暴，关于长租公寓是否真正推高房价以及长租公寓金融加杠杆的模式风险。

先说北京租金上涨和长租房的关系。成都数联铭品科技公司根据2017年4月到2018年8月北京30万套租房数据绘制了下面这张图，红色的点是上涨最快的地方，绿色则是最慢，不难看出，越靠近郊区的地方，房租上涨越快。

北京房租上涨地图

而下面这张图画出了每一个平方公里的租房供给里，长租公寓占比的变化，红色表示这一年中，长租公寓拿走的房源比例是最高的。

北京长租公寓占比增加地图

两张图一对比，可以发现一个几乎重合的现象——长租公寓占比提升最快的地方，房租上涨也最快。

胡景晖表示，他发现这个现象实在今年春节后的春季租赁高峰中，“各方面的消息汇总到一起，包括我看了当时我在我爱我家，我们的普通租赁市场，就感觉到今年春季的高峰涨幅超过了一个季节性波动，而且偏离得很大，当时我就知道通州某些区域环比上涨了27%，一般情况下应该是环比10%或者12%。”当他开始实地调研后才发现，原来是因为长租公寓收房价格严重超出了市场的合理价格和业主的预期，高出20%到40%。

为什么要如此高价收房？因为这个市场现在仍处于一个战国时代，各方跑马圈地，用胡景晖的话说就是“得房源者得天下”，就像共享单车一样，虽然前期不盈利，但是笑到最后的人一定会是最大的赢家。

然而，一旦笑不到最后，产生的却是实实在在的伤害。

胡景晖一直宣称“长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害”，就在他发出此番言论的第二天，杭州鼎家宣布破产，4000余户租客受损。

提到这件事，胡的第一反应是“这对我是神助攻”，这件事让他着实火了一把，但更重要的是，让这个社会知道了原来长租公寓背后资金的来源并不是那么简单。

一般来说，长租公寓平台背后的资金有三种来源。

一是股权融资，各种VC和PE投钱，也就是我们新闻中经常看到的天使轮、A轮、B轮融资等等。这种融资通常体量大、期限长，退出渠道为企业上市或者兼并重组，资金利息较低。

第二种资金来源则是银行贷款。一部分长租公寓的业务逻辑是，比如说从住客处收取一年的房租，但是在另一端业主那里，并不会一次性把一年的租金给他，而是一个季度或者半年交付一次。那么在这种模式中，如果住客无法一下拿出一年的租金，长租公寓平台会为住客提供分期付款业务，分成11或者12个月进行还款。杭州鼎家就是这个模式，租客在不知情的情况下和银行以及P2P平台签订了贷款协议，导致即便鼎家破产，租客为了保住自己的征信信用仍需进行还款付息。

记者从一个股份制大行处了解到，一个月前，北京一家大型长租公寓平台方曾找他们谈系统对接，也就是申请贷款，贷款的还款来源是租客每月缴纳的租金，由于平台方较大，所以银行给出的利息也不高，基准利率上浮20%，也就是5%左右，而自如给到平台上租客的年化利率是6.27%。但是一些小的平台从银行得到的贷款利率则没有这么优惠，最高有10%左右，相当于一些信用一般的房地产开发商。

第三种资金来源则是进行资产证券化。资产证券化这里的“资产”其实通俗来说就是应收账款，也就是租客每个月预期要缴纳的房租，平台把这个理论上稳定的现金流进行打包做成产品，在上海或者深圳证券交易所转让给数家机构投资人，等于是提前收回租客的房租，当然，这是需要给机构投资人利息。以中信证券承销的“中信证券-自如2号第2期房租分期信托受益权资产支持专项计划”这款产品来看，优先级的利息为6.29%，加上手续费、担保费等等，业内人士告诉记者真实的成本应该在8%上下。

中信证券-自如2号第2期房租分期信托受益权资产支持专项计划

这个资金成本其实并不低，但是为什么大型的长租公寓平台还要做呢？“如果钱是从银行借的，是为了扩大规模；如果钱是ABS来的，也为了扩大规模，但很重要的一点是让投资市场认可和锁定一个估值及趋势。”胡景晖认为，说到底，还是为了以后融资和上市拿更多的钱。

从这三种模式其实不难看出，这些长租公寓平台的融资成本并不低，在这样的背景下，各家机构为了跑马圈地而提高收房价格，那么一旦房源空置率过高、高成本资金期限产生错配，很容易引发爆仓。鼎家虽然没有明确表示为何会资金链断裂，但是胡景晖分析，“肯定是扩张地太快了，然后我们从钱的角度来讲，三个锅盖要盖十口锅就会出问题。在扩张的时候，在管理上会失控，失控的话，收房就会收得很高，所以它一定是成本很高，然后碰到了租金支付的天花板，然后很可能被迫在空置很长的情况下，用我们行业的术语，在着火很长时间以后，被迫低价出货。那么高收低出，中间还有很长的空置期，肯定爆仓。”

如果您有幸看到这里，可能会想，既然这么危险，为什么监管机构还要让长租公寓平台进行银行贷款和高风险的资产证券化产品？一句话：这是监管机构力推的，只不过本意不是如此。“国家政策是说租购并举，这是国家的政策和战略是对的，但是这帮人把经给念歪了。是什么导致他们把经给念歪了？钱。”

（看看新闻Knews记者：马婕  实习编辑：呼延文）