楼市去库存市场分化 一线城市要抑制投机

受政策红利的影响，近期一线楼市楼价有所向上。

房地产去库存的压力很大。根据万得数据，2014年底，本轮市场库存周期达到14个月左右的高位。

中央看到了库存问题的严重性。中央经济工作会议提出，化解房地产库存是今年五大工作任务之一。

2015年以来，房地产库存总量基本保持平稳，各种契税、金融、行业政策对库存去化初显起色，使得成交量明显回升，库存去化周期明显缩短趋势。特别是去年底到今年初，首付、税费等政策的调整对刚需的支持起到了推动作用。

在这样的去库存背景下，房地产恢复性增长是可期的。

楼市分化，库存也分化

近期，在“化解房地产库存，促进房地产持续健康发展”的政策背景下，一线城市的库存量已显著下降，且库存去化周期维持在4—9个月之间。

据有关房产数据中心统计，春节后首周内，北京二手住宅的网签量高达6048套，日均成交864套，这样的成交量成为节后首周交易量从2010年以来的最高值。

其中，北京二手房成交均价为每平方米4.15万元，较2015年全年均价约上涨5%；上海屡屡被曝出春节后房东涨价，但销售依旧火爆；而纯粹的投资客也是深圳房价高涨的重要推手。

受政策红利的影响，近期一线楼市楼价有所向上。但是目前一线城市的房价似乎“舆论更热”。

伴随一线城市土地市场过热，不少房地产开发企业在一线城市拿地趋向审慎，转而密集布局二线城市。

例如不久前，经过133轮报价，某开发商以37.71亿元竞得广东省佛山市一块面积为10.9万平方米商住地地块，楼面价首次过万，溢价率177.28%，逼近周边在售房价。

也就是说，虽然去库存压力大，但是正如分化的楼市，库存也有市场分化，必须充分考虑地区特性。目前真正的问题在于基本面较差的三、四线城市，它们的库存量较高，去化周期长，部分城市如蚌埠、温州、青岛、福州等库存去化需20个月以上。

目标是维持房地产市场健康成长

2015年，国家要求将房地产行业的重点问题聚焦在去库存方面，强化了市场对于宽松政策的预期，同时也为后续行业利好政策在各大城市铺开落地奠定了基础。

地方层面上，各地纷纷出台促进房地产健康发展的指导意见，对房地产行业发展进行规划，同时，推出各项财政补贴、限购松绑政策等利好措施。预计2016年库存压力较大的地方政府将深入落实房地产去化的政策细则，加大房地产库存去化步伐。

2016年，中央将户籍城镇化作为房地产去库存的着力点，扩大有效需求，打通供需通道，促进房地产库存去化。发改委近期发声，要有序化解商品房库存，将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案，落实户籍制度改革方案，加快农民工市民化，满足新市民住房需求。

综合梳理政策，我们可以看出，国家推进去库存政策，目标是维持房地产市场健康成长。

因此，面对不同地区的楼市特点，政策也要到什么山上唱什么歌。不能用一个地方的政策套到所有城市，“一刀切”的放松政策并不可取。一线城市取消楼市限购可能性不大，还是要抑制投机，三线城市要去库存，让市场能够可持续地健康发展。

而对于未来政策，我们的期望主要有以下几点：首先，加大各级政府对中央在2015年出台政策的落实力度，如落实中央37号文的规定，允许房企调整商业、公寓的规划；其次，建议用房贷利息抵扣个人所得税，支持刚需；第三，建议用市场化、货币化手段解决保障房建设；最后，建议尽快推出REITs政策促进商业地产市场发展。