上海“最严”调控令落地三个月 地产中介搭上“过山车”

刘志明供职的门店

26日，号称上海史上“最严”房地产调控政策落地已满三个月。供职于链家地产的中山公园板块的房产中介刘志明，对这一疯狂楼市的镇定剂有着最直观的感受：“我是江苏人，以前只做外地人市场，政策一出，我就懵了”。

刘志明是一年之前经过朋友介绍入行的，虽然短短一年，却已经历了过山车一般的心理起伏。他赶上了春节过后暴涨那一波房产行情，也赶上了号称上海史上“最严”的限购令。3月25日，上海出台新的房地产调控政策，政策规定非户籍人士购房必备的社保缴纳年限从累计2年提高到连续5年，二套非普通住房首付比例从四成激增到七成，限购资格审核流程从交易阶段前置到了签约环节，这给疯狂的楼市来了一剂强力的镇定剂。

刘志明是江苏人，主要做的也是非沪籍人的市场。由于佣金的差异，刘志明以前重心都在卖房业务，租赁业务不怎么上心。但新政出台之后的两个月时间，门店客流量迅速减少，他一套房子都没卖出去，因此也没了耐心，开始重拾只有小额佣金的租房市场。

“房产新政出来之前，火爆的时候，房子出来一套卖一套，有客户，没房子；新政之后，是有房子，没客户。”刘志明说，“之前，房东会不停地跳价，6月份以来，市场逐渐缓和，出现的买家和卖家反而更有诚意一些，都是刚需，房东也不会随意跳价”。刘志明称，房产新政出台后，市场行情调整最明显的时候是在4月份和5月上半月，6月份后市场有了一些缓和迹象，“连房产交易中心的人都变多了”。

与刘志明有相似感受的还有来自合肥的张栋，他也是名房产中介。摆过地摊，卖过奶茶的张栋对于加入房产中介这个行业深感幸运。张栋说自己家庭条件不是很好，以前从来没有动过买房的念头，但入行三年，他已经在合肥老家买了一套40多万的房子。今年春节后房价暴涨的那一波行情让他最多的时候一个月赚了16万。

但现在，他却动了转行的念头。“现在行情很不好，门店里前段时间有三个同事辞职转行了，”张栋说。“最严”调控政策出台后，张栋的生活发生了很大的变化，以前最夸张的时候一天接待7、8个客户，忙得没时间吃饭，虽然进入六月后有所缓和，但业绩还是差了很多，有的时候他在办公室从早坐到晚，一个礼拜只有两三个客户。

张栋只是上海万千个房地产中介中的一员。位于房地产最前端的中介行业对新政影响的感受是最直接的。限购政策带来的整体成交量大跌对中介造成巨大的冲击。而对房产中介这一人群来说，这一变化直接反映在业务量的急剧下降，而数据也佐证了刘志明与张栋的感受。

根据易居研究院提供的数据，今年前两个月，上海纯商品住宅(剔除保障房)销售均价分别为35911元/平方米、36381元/平方米，同比上涨25.6%、24.2%，接连突破2015年11月34763元/平方米的销售均价，创下历史新高；成交面积更是同比增长77.2%、68.7%，相比2015年底同比增速提高了30～40个百分点，增幅惊人。

而房产新政执行后，交易量持续回落：3月25日－4月24日，上海一、二手住房成交面积分别为120万平方米和210万平方米，较新政实施前一个月(2月25日－3月24日)分别减少43%和58%；4月25日－5月24日，一、二手住房成交面积分别为74万平方米和143万平方米，较新政实施后第一个月(3月25日－4月24日)分别减少38%和32%。

与此同时，住房价格指数涨幅收窄。4月份，上海新建商品住房和二手存量住房价格指数环比分别上涨3.6%和2.5%，分别比上月回落0.7个百分点和3.7个百分点；同比分别上涨34.2%和30.2%，分别比上月多涨3.7个百分点和2.4个百分点，但涨幅较3月有明显下降。而5月份二手房指数为3626点，比上月上升67点，环比涨1.83%，涨幅缩小0.25个百分点，在市场波动中涨幅继续收窄。

看看新闻Knews记者日前联络到中原地产研究部高级分析师卢文曦，他对记者表示，3月25日发布的限购政策在他看来“执行得很好”，他认为目前市场不会像之前一样，恐慌情绪非常重，已调整到理想状态。据卢文曦透露，目前地产中介的带看率已趋于稳定，这反映房产市场已从动荡调整为企稳状态。

对于记者了解到不少中介转行的情况，卢文曦表示这是非常正常的市场调整，市场体量变小，需要的市场配置当然也会随之缩小。他认为，进入三季度，7、8月份房产交易量预计仍会缩量调整，而9、10月份是否会反弹则看市场心态调整的程度了。

此外，易居中国执行总裁丁祖昱也对看看新闻Knews记者表示，调控政策实行三个月以来，前期的政策效果比较好，但此后，土地价格攀升太快，影响了房市，这与此前预期不同。但单就成交量而言，还是得到了很好的抑制。进入第三季度，丁祖昱预测，上海住宅的价格与成交量应该都会比较平稳，不会有大的波动，同时他认为土地价格将会进入调整期。（应采访对象要求，文中刘志明、张栋均为化名。）

（编辑：大路）