视频 | 过了5年保修期 小区外墙脱落维修责任由谁承担？

3月2日看看新闻Knews报道了位于上海闵行浦江镇的金硕河畔景园，小区房屋外墙大面积脱落的新闻。这个小区已经过了5年的保修期，由于保温材料引发的外墙脱落，维修责任该由谁来承担？2010年起，“无机保温砂浆”这种保温材料，因其不可燃的特性，被广泛用于本市不少小区的外墙，2018年起已在本市禁用。那么和金硕河畔景园小区一样，这些历史遗留问题有办法解决吗？继续来看记者的调查。

距离金硕河畔景园小区2公里的浦江馨都小区，墙面齐整、环境怡人。很难想象，1年多前，这个小区和金硕河畔景园一样，外墙鼓包、大面积脱落。

浦江馨都小区居民王先生回忆：“严重的时候，墙像长了疮一样，东一块西一块。我大概14年住进来的时候，就已经是一塌糊涂的，很早开始掉落了。”

浦江馨都小区业委会副主任袁福和在接受采访时表示，“当时的情况越来越严重了，后来居委会书记来了，也天天都在拍照取证，也和开发商联系维修，但是年年修，由年年修不好。”

五六年来，居民们反复奔走，人大代表多次调研，市里将该问题纳入督办项目，终于在2019年年初，迎来了52栋楼全面大修的好消息。根据检测报告，浦江馨都小区外墙脱落的原因，与金硕河畔景园一样，也是因为保温材料“无机保温砂浆”，技术不达标。

原浦江馨都居委会党总支书记叶明官向看看新闻Knews记者介绍：“自从1115胶州路大火事件，也就是2010年后，我们上海市的整个保障性住宅都推广用这种新型材料，也就是防火保温的无机砂浆保温材料。但是，后来检测报告出来一看，考虑就是技术和材质的问题导致大面积脱落。”

“无机保温砂浆”因其不可燃的特性，2010年后被广泛应用，但这一材料对施工有严格要求。看看新闻Knews记者随后走访了上海市建设工程安全质量监督总站。质量管理科科长陈卫伟表示，无机保温砂浆有诸多的工艺要求。由于其导热系数相较于原来使用的"有机保温砂浆"较差，所以厚度方面会设计的偏厚，人工作业时不宜掌握；另一方面，材料本身具有吸水性，所以在施工过程中，对施工工艺、气候条件都有一定条件。

“它厚度一般情况是30-40毫米，3到4公分，是分层施工的，分两层，每一层粉刷厚度不能超过两厘米，每一层时间间隔是24小时以上。那么，完成施工后，必须干燥后，才能进行下一步施工。这个干燥时间一般不能少于7天。天气环境最主要的要求，是不能在雨天进行作业，不能让雨水侵入，如果到了下雨天，也应该对已经施工上去的无机保温砂浆有一定防雨措施。如果没做好，可能会造成脱落的一些原因。”

另外，同济大学建设与城市规划学院教授戴仕炳也表示，每一种材料都有施工工艺要求，而最主要去实现的是工人，施工团队的素质和施工工期都是主要原因。“其中一个主要问题，就是我们国内的建筑工程工期，其实不按照科学规律来规划的，赶工期所导致的不能让材料充分硬化。”

近些年，采用“无机保温砂浆”作为保温材料建造的小区，频频发生脱落、开裂、空鼓等质量问题，引发关注。

2014年，浦东新区一动迁配套房，祝安苑外墙被大风吹落，2016年，嘉定区江桥佳苑发生墙面脱落，将两位居民砸伤。2019年金山区朱泾镇一大型居住区，楼道内外均出现不同程度大面积的外墙掉落；2020年，江桥佳苑再次因为外墙发生事故，导致两人受伤，其中一人重伤。

2018年，这一保温材料在本市禁用。那么已经使用了“无机保温砂浆”的小区，维修责任该由谁来承担呢？

浦江馨都小区成为了全市首个试点小区。小区2013年正式竣工交付，已经过了房屋的5年保修期，但检测报告显示，外墙脱落的主要原因是材料和施工问题，大修方案为保温层全部铲除，外墙改涂反射涂料。而维修资金，最终由开发商科润出资2600多万元，财政补贴近2000万元，共计4600多万。

试点成功后，2020年1月，市住建委和市房管局两部门联合印发相关通知，启动外墙保温系统的维修工作，紧随其后，市政府相关部门下达文件，2010年之后施工的市级保障性住房一旦涉及外墙保温系统修缮，市级财政将予以一定比例的补贴。

闵行区浦江镇，作为全市市保障性住房最多的街镇，陆续启动了外墙保温层的大修。区域内17个小区，一半已经完成修缮工程。然而2009年竣工的金硕河畔景园，被划在了补贴之外，目前闵行区建管委正为该小区争取一部分的财政补贴。

“希望可以纳入到第一批市属保障大居，能够享受部分的市财政补贴。”闵行区建管委质安科负责人范昂表示。

但即便有政府补贴，金硕河畔景园的维修责任主体还在开发商。人大代表也建议，对于产权70年的商品房，外墙的质保期仅有5年，值得推敲。

市人大代表、上海勘察设计研究院（集团）有限公司总工程师许丽萍表示：“这个保修期到底应该定多少合理，我想它是一个非常专业的问题，也是系统性的问题。上海可以探索研究，本周也是全国两会的召开时间，呼吁请求全国的人大代表和政协委员，关注这项消费者权益维护问题。”

“无机保温砂浆”从推荐使用到被禁用，这中间长达8年的时间，给不少小区留下了头顶上的隐患。对于新材料、新工艺的适用，是否应该更审慎，在大范围推广之前，能否先行小范围试点，值得深思。此外，房屋这样的特殊商品，目前还是只有5年的保修期，也值得探讨，一旦出了问题，都由政府来兜底，并非长久之计。

（看看新闻Knews记者：应冠文 张予洋 孔权）