开发商格式条款玄机暗藏 法院认定：预知风险迟延交房责任还得扛

在商品房买卖过程中，买卖双方本应秉持诚实信用原则，在签订预售合同过程中对交易风险进行如实告知。然而，部分开发商为了规避己方的风险在合同上玩“花样”。明明已经知道将会导致违约，并损害买家利益的情形，偏要通过责任限制条款免除己方的责任。如此“霸道”的条款法院会作何认定？

因“免责事由”推迟交房  双方为赔偿对簿公堂

2015年8月15日，张先生夫妇向东联公司购买坐落于上海市的一处房屋，房价款为161万元。双方在预售合同中约定：东联公司于2015年12月31日前交付房屋，除不可抗力外，如未按期交房，东联公司赔付已付购房款每日0.02%的违约金。同时，双方在合同补充条款中约定：如发生因供水、供电、煤气、排水、通讯、网络、道路等公共配套设施的延误、规划调整导致的工程推延、政府政策变化等情况，不属于东联公司逾期交付房屋，但东联公司应及时通知张先生夫妇，通报该些客观情况。约定看起来也都合情合理，张先生夫妇欣然签约。

签约后，张先生夫妇陆续支付了购房款，满心欢喜盼着交房。可直到2016年6月，才收到东联公司发出的入住通知书。双方于2016年7月1日办理了交房手续。为何实际交房会比原定的交房时间晚了半年呢？原来，因土地征收未完成，市政燃气管道配套工程，无法按计划开工，处于停滞状态。2015年3月27日，东联公司在得知该情况后曾向政府部门发函催促，至2016年4月20日，配套工程才最终完成，交房时间也因此而延迟。

一审法院：发生约定免责事由 交房时间可予以顺延

张先生夫妇认为东联公司延迟交房行为构成了违约，遂向法院起诉要求对方支付逾期交房违约金58,185元。东联公司则坚持认为迟延交房是因出现合同约定的免责情形，己方不应承担违约责任，考虑具体情况同意自愿补偿张先生夫妇11,757元。

一审法院审理后认为，市政配套工程迟延确系开发商自身不能左右的情形。根据合同补充条款约定，交房时间可予以顺延，张先生夫妇要求东联公司承担逾期交房的违约责任无依据。对东联公司自愿对张先生夫妇损失进行的补偿予以认可，遂判决东联公司补偿张先生夫妇11,757元。判决后，张先生夫妇不服，向上海一中法院提起上诉。

二审法院：签约时隐瞒的风险事项 不适用免责条款

二审庭审中，张先生夫妇提出东联公司在签约时已经知晓配套工程出现延误，但没有对其及时告知，即使责任限制条款有效，其适用范围也是针对签约后新发生的不确定风险，不适用于此前已存在并为东联公司所知晓的风险。同时，张先生夫妇还表示愿意按照合同约定标准的55%比例主张违约金。东联公司称其虽然在2015年3月27日知晓了配套施工存在可能迟延的情况，但在8月15日签约时还并不确定会造成实际延误，有可能在后续履行中追赶进度，故其并不存在恶意隐瞒行为。

上海一中法院认为，东联公司早在2015年3月27日就已明知配套工程受阻停滞，产生了自身无法控制的现实、显著的延误风险，其应当将该情况及时告知购房者。但东联公司在2015年8月15日签约时对张先生夫妇隐瞒了该风险，仍然承诺于2015年12月31日交房。在此前提下，购房者有理由相信东联公司设置的交房期限具有现实可行性，原有的风险事项能够及时消除，如果没有在后续履行中出现新的免责事项，则在该期限内能够实现交房。张先生夫妇主张责任限制条款的适用范围是针对签约后新发生的不确定风险，符合诚实信用的解释规则。在双方当事人对格式合同条款的理解存在分歧的情况下，应作有利于相对人的解释，鉴于诚实信用原则下的购房者信赖利益价值高于格式条款提供者的责任风险限定利益，应认定责任限制条款不能适用于本案，东联公司应向张先生夫妇支付逾期交房违约金。

鉴于因张先生夫妇自愿按照合同约定标准的55%比例主张违约金，故二审法院改判由东联公司向张先生夫妇支付逾期交房违约金人民币32,292.15元。

【法官说案】

本案主审法官：李兴

根据《合同法解释二》第九条之规定，未经特别提示的责任限制型格式条款属于可撤销类条款，在相对人未行使撤销权的情况下，此类条款应属有效。签约时，条款提供者如果明知免责范围内的风险事项已经现实、显著的存在，应当遵循诚实信用原则将该风险如实告知相对人。条款提供者隐瞒风险的行为，会造成相对人信赖理解其履行承诺已充分考量了现存条件。根据《合同法》第四十一条的“有利于相对人”解释规则，故二审法院认定，责任限制型格式条款的适用范围限于签约后发生的不确定风险事项，不能适用于签约时被隐瞒的现实风险事项。

（看看新闻Knews记者：吴海平  实习编辑：蔡悦扬）