"小区管家"走了怎么办? 业委会实行居民自治

一个商品房小区，如果没了物业管理，会不会“天下大乱”？在普陀区曹杨新村街道碧绿湖花园，34户居民组成的这个微型小区摸索出一条自治路，不仅成功降低物业管理费，还把结余补充进了房屋维修基金。

　　装电子门禁门卫减至两人

　　位于桐柏路165弄的碧绿湖花园，总户数只有34户，建筑面积5112.5平方米。虽然小区居民不多也收不到多少物业费，但保洁、保绿、保安等一样都不能少。

　　2012年年初，碧绿湖花园的物业费调整，从1元上涨到1.8元。物业的理由是，这个微型小区每个月所收物业费不足万元，但支付四个门卫和维修工、保洁员的工资就已过万元。面对全市人均最低工资上调，入不敷出的运营让物业提出上涨物业费的要求。可在居民看来，没有得到更好的物业服务，就不愿意再多掏一分钱。这样的恶性循环，最终形成难以解开的死结。2014年3月，物业公司宣告撤出。

　　“小区管家”走了后怎么办？这个难题落到了业委会身上。经过五位成员多次分析讨论和全体业主签字同意，碧绿湖花园走上居民自治之路。

　　首先是“节衣缩食”精简人员。门卫精简到两人，从7时值班到19时，同时承包部分保洁任务。为减少人员管理成本，小区门口安装电子门禁系统，要求人员进出一律刷卡。小区10个固定车位的车主配备大门钥匙，进出时需自觉开关大门。如此技防加人防，降低了人员使用成本，也保障了小区的安全。

　　其次是委托区房屋维修中心及原物业进行公共场所维修。业委会主任介绍，相关维修费用按市场价支付，日常项目包括清洗水箱、下水道疏通等；室内维修则请业主自行解决，或请区房屋维修中心提供有偿服务。

　　热心居民投身小区事务

　　业委会副主任兼财务大致算了一笔账：仅三个季度，小区内涉及到的硬性支出大大缩减，主要包含两个门卫工资，每月共4500元，此外就是水电费一项支出。而收入包括物业费、固定车位停车费等。如此一来，“自治账本”上竟还有结余的希望。

　　业委会成员乐呵呵地翻着“自治账本”说，停车费18000元预计全数充入房屋维修基金，剩下结余款项可作为小区备用金应对突发维修需要。“这倒是显示出居民自治的优越和便利。”一名业委会委员感慨。说来也奇怪，以前物业公司上门收物业费，有些居民心不甘情不愿。现在感受到成效的34户人家，一看到业委会成员上门收费就立马交齐了物业费。

　　当然，新问题也会出现。很快，就有居民提出降低管理费的事。业委会成员们担心，“降容易，涨起来太难。”好在，事情被搁置一年后，经过充分酝酿，管理费最终从1.8元降至1.5元。

　　居民自治也有隐忧。业委会作为自治组织，无法替代物业公司的全部职能。除了需要居委会和政府部门的支持外，业委会成员一直在发动热心居民参与小区事务。如今，自治大家庭中多了许多新成员，楼组长、退休志愿者、党员积极分子等，几乎每家每户都有一名成员投身小区事务。

　　杏梅园居民区党总支书记朱爱琴透露，这个居民自治项目不久前获得街道1000元奖励。大家准备在这笔钱的基础上，每家每户再出一点，聚在一起吃顿“庆功”年夜饭，畅谈家园美好前景。