7亿库存：三四线城市销不动 北上广深要补存量

统计局最新数据公布,房地产库存达7亿。记者采访研究库存的专家获悉,这个数据是历史峰值。其中住宅占据63%,库存分布研究显示,三四线住宅是最难消化区域,其中四线相当大比例是建成售不出去的楼盘。“目前库存情况显示,分化的格局很明显,这也会让房地产继续面临很大的风险,”中原地产首席分析师张大伟向南都记者分析认为。华远地产　董事长任志强更宣称,7亿的库存量中有大量库存属于很难消化的部分,“只能炸掉”。

  住宅占比最高商建增长最快

  1月19日,国家统计局发布2015年全国房地产开发与销售数据,2015年,全国房地产开发投资95979亿元,待售面积高达71853万平方米,较2014年年末多出近万平米,增长15.6%,为历史最高值。

  根据国家统计局的数据,截至2015年末,全国住宅待售面积为45248万平方千米,较去年增长11.2%,占全年房地产库存量的63%,成为2016年房企去库存的重点对象。其他方面,办公楼库存量达3276平方千米,较去年增长24.7%.商业用房库存量为14664平方千米,增长24.6%.

  南都记者调查发现,由于当前我国人口处于向城市流动状态,居民住宅需求相对旺盛,所以房地产行业一向以商品住宅为大头,比重偏高。但是当前经济下行压力加大,消费者的购房需求受到抑制,住宅库存居高不下,成为了房企身上沉重的负担。

  “前几年地产行业火热的时候,政府受土地政策驱使积极卖地,房企跟风推盘,导致供应量过高,”方圆地产首席分析师邓浩志向南都记者表示,导致房地产住宅库存过高有很多原因。加上后来政府限购限贷政策的出台,需求急剧减少,房子卖不掉积压下来慢慢就形成了库存问题。

  值得重视的是,另外这几年经济不景气,　老百姓　购买力下降,也是高库存的重要推手。

  除了三四线楼市的低迷让房地产去库存面临很大压力,商业地产的销售也不能让市场满意。

  “去年以来,受国家整体经济的下行压力以及电商经济的冲击,商业地产的库存涨幅高达24%,远高于住宅库存的增长。”中原地产首席市场分析师张大伟在接受南都记者采访时表示。

  根据中原地产的分析,商业地产的高库存除了房企供应量过高,需求不足外,商业地产与地方产业发展不匹配,人口流入不及预期,公共设置不配套对商业地产的高库存也有很大影响。“电商经济的发展以及实体经济的不景气对商业地产的冲击很大”。

  是局部过剩不是绝对过剩

  “当前中国房地产市场并不是绝对过剩,而是局部过剩。”中国房地产业协会秘书长冯俊如是向南都记者表示。

  从区域来看,2015年一线城市房价均有所上涨,销售也取得不错的成绩,这些都推动着库存不断消化和更新。而与此同时,三四线城市房价却有所下跌,市场交易也有所冷清。各地楼市可谓是冷暖不一。而三四线城市还尚未从房地产冬天中走出来。

  根据国家统计局《2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据显示,2015年12月份城市间房价分化更加明显。与11月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有27个,上涨的城市有39个。环比价格变动中,最高涨幅为3.2%,最低为下降0.9%.北京新建商品住宅环比上涨0.5%,上海环比上涨2.1%,深圳环比上涨3.2%,广州环比上涨0.7%.而房价下跌的城市多集中于二三线。

  “由于各城市供需状况各不相同,城市间房价分化现象仍非常明显,”国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此解读说,一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市,其余二线城市环比较为平稳。大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段,环比仍在下降。

  其分析称,从同比看,城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市,三线城市房价同比平均仍在下降。

  “由于三四线人口增长缓慢,居民收入偏低导致购买力不足,需求减少。加上此前房产商在三四线城市的供应量不断增加,积累了过多的库存,现在一时难以消化。”方圆地产首席分析师邓浩志接受南都记者采访表示,一些城市的库存量已经达到了20个月、30个月甚至更多,供给远大于需求。因此今年政府和房企去库存的重心将会放在三四线城市,积极推进这些城市消化存量。

  而前不久,万达集团董事长王健林在香港金融论坛分析断言,中国三四线城市的房地产库存可能需要四到五年时间去消化。

  由于土地成本高昂,一线城市的房地产投资风险颇高。而万达地产的投资主要集中在二三线城市的商业地产。王健林认为,“房地产的销售高度集中在一二线城市,36个大中城市占到全国总销售额的四分之三。所以三四线城市的比重非常低。只要他们慢慢开始去库存,就不会有问题。”

  南都记者从一些小型开发商处获悉,在三四线城市尝试化解高库存压力时,北上广深已经出现了要求补存量的呼声。

  2015年,在国土部“有供有限”的指导思想下,多数城市缩减了土地供应量,甚至连计划供应量都没有完成。

  专业机构克而瑞向南都记者提供的数据显示,2015年上海计划供应量为900平方千米,实际供应777平方千米,完成率为86%。广州计划供应量为834平方千米,实际供应525平方千米,完成率为63%。北京计划供应量为1600平方千米,实际只有613平方千米,完成率仅为38%。

  热门城市供应量减少,因此推出的土地受到多家房企争夺,溢价率飙升,单价和总价地王频频被刷新,推动楼价继续走高。

  因此,业内人士认为,一线城市当前的重要任务已经不是去库存,而是补存量,政府增加城市土地供应,缓解房价上升趋势。