带着民声上两会：物业管理如何破局“恶性循环”

一边是账户里躺着数千万元维修资金，外墙脱落、屋顶漏水却多年无人来修；另一边是老旧小区通过精细化协商，实现了维修基金的百分百续交。同样的法律框架，为何在不同社区有着截然不同的命运？住宅小区治理的“最后一公里”，究竟卡在哪里？今年上海两会前夕，市人大代表许丽萍带着这份追问，深入社区寻找答案。

“有钱难用”的困境：一个巨型社区的治理僵局

在浦东城中花园小区，居民们正被一系列持续多年的问题所困扰。顶楼居民陈阿姨反映，家中墙角石膏板因渗水面临脱落风险，报修后迟迟得不到解决。业主蒋先生称，小区存在外墙漏水问题的住户可能多达两三百户。车主王先生的遭遇则暴露了管理上的另一个短板：车辆被刮擦后，因主干道监控损坏无法调取影像，维权无门。

维修资金匮乏吗？并非如此。该小区物业经理杨顺旺介绍，小区维修基金账户资金充裕，自其公司入驻后，仅公共收益补充维修基金就接近一千万元。然而，这笔钱却长期“沉睡”。根源在于，从2022年底至2025年3月，这个拥有2669户居民的巨型社区，一直处于业主委员会缺位的“治理真空”状态。“三驾马车”失其一，导致许多需要集体决策的维修事项无法启动程序。

治理僵局进一步催生了居民间的意见分歧。今年初，在物业合同到期续聘表决时，分歧公开化。一部分业主因对累积问题的不满，希望更换物业公司，引入行业龙头提升服务水平；另一部分业主，则对伴随服务升级可能带来的涨价非常敏感，认为现有每平方米1.85元的物业费已然不低。居民区党总支书记丁天一坦言，小区规模大、老年人口占比高，业主想法多元，提质、换人、稳价等诉求各异。

缺乏有效的意见整合与协商平台，零散诉求难以形成集体行动，再迫切的维修需求、再充裕的维修资金也只能被束之高阁。这印证了基层工作者的一句感慨：“社区是自治的，决策最高层级是业主大会，但业主大会开起来确实很难。”

“有事好商量”的破局：一个老小区的信任与协商之路

带着从问题社区获得的思考，许丽萍代表走进了杨浦区四平街道的爱联大厦。这栋建于1996年的商住两用老楼，也曾面临典型的老旧小区管理困境。居民毛新强回忆，过去物业管理混乱，“临停车辆费用为零”等漏洞，核心矛盾直指“钱”的问题。

除了公共收益流失，商用水与民用水长期混合按商用单价计价，让居民背负了不合理分摊，成为多年的“心结”。转机始于2024年，小区通过市场化选聘更换了物业公司。新物业经理毕海君表示，进场后首要任务就是积极协调水务部门，耗时费力地将居民水费从商用水费中剥离出来，旨在通过做好服务先行建立信任。

信任的基石筑牢后，更棘手的维修基金续交工作才有了协商的基础。面对这个全市共性难题，鞍山四村第三居民区党总支书记侯巍介绍了他们的做法：物业、居委会、业委会三方联动，物业负责给出租户逐个打电话沟通，居委会和业委会则重点与小区内有影响力的居民深度交流、以点带面。最终，依靠反复、精细、充分的民主协商，爱联大厦实现了维修资金的百分百续交。

这个案例证明，在法律框架内，通过构建信任、精细协商，社区治理难题是可以被破解的。

从“基层探索”到“制度适配”：寻找法律落地的钥匙

爱联大厦的经验令人鼓舞，但许丽萍代表的思考并未止步。她调研的核心关切在于：全市情况千差万别的小区，如何让完备的法律条文在实践中落地，形成普遍的良性循环？

在调研座谈会上，有基层工作者指出，一些地方在催缴维修基金时，将“提起诉讼”作为首要的告知手段，反而容易引发对立情绪，不利于协商。物业管理法律专家黄友健分析认为，当前大多数住宅小区的相关法规已相对健全，真正的难点在于“落实”。他建议，要善于抓住如电梯更新等设施亟待改造的“契机”，在此类迫切需求关口集中开展工作，更容易推动共识形成。

许丽萍代表指出，上海住宅小区建造年代、区域位置、房屋属性差异显著，面临的问题和积累的经验也不尽相同。因此，不能指望一个模板解决所有问题。她的建议是，需要对爱联大厦等行之有效的“基层探索”进行科学分类总结，将经过实践验证的成功经验加以提炼，“固化于制度”，形成更具针对性和适配性的政策设计。同时，她也关注到，在“以人为本”的城市发展新阶段和数字化技术深入社区的背景下，社区治理正面临许多新的需求和挑战，亟待持续的制度与服务创新。