视频 | 商办楼宇陷入“中年危机”，上海如何化解难题？

上海是全国写字楼最多的城市之一，随着时代变迁，大量建于上世纪90年代到本世纪初的商务楼宇，如今已步入了“中年危机”：硬件老化、功能单一、市场竞争力下滑。上海要如何为这些商办楼宇化解“焦虑”呢？

打浦路上的中港汇大楼，不久前刚刚完成了楼宇更新改造，原本闲置的二楼办公室 成了专注生命科学的孵化实验室。而实验室的楼下，则是一家国际连锁酒店的前台，住客往来不断，科学实验室和酒店就这样成了邻居。

上海广慈新医创生命健康科技有限公司运营总监宁晓东介绍说：“核心理念叫‘一楼一生态，一层一创新’。改造的重点就是在于说如何适配产业发展，提供一些基础设施的支撑，去形成一个比较良性的产业集聚。”

这栋大楼2008年竣工时，曾是世博会时的配套酒店。但时光推移，硬件设施老化，加上周边不断有新酒店建成，这里逐渐失去了竞争力。2020年起，部分楼面的功能虽做了调整，但收效不算明显。

香港沪港联合控股有限公司中国区房地产资产管理总经理俞影回忆：“从24楼开始往下，我们还是保留五星级酒店的这个功能。然后从25楼到顶楼，我们去把它做了办公的一个改造。（以前租户）可能一年后就有变化，可能会要缩小面积，也可能被其他机构收购，它就不是很稳定。”

老楼要焕发新生，项目方想到了紧邻瑞金医院的区位优势。2023年，大楼主动加入了转化医学创新产业园区的布局之中。

俞影表示：“我们离瑞金医院大概只有500米的一个直线距离。那当时其实在这个产业导向上，就有这样的一个思考。因为生命科学产业在黄浦区政府也是一个一直被重点关注的一个产业发展方向。”

宁晓东补充：“我们配套一些基础的设施设备，然后有专业的团队辅助我们医生，在这个细胞基因治疗、在类器官方面去做一些创新的研究。”

在产业适配与政策扶持的双重推动下，目前老楼有8个楼层吸引了一批医疗机构和生命科学企业入驻，整体出租率从此前的14%跃升至80%以上。楼里的酒店与医学园区也相辅相成。

上海瑞天门诊部联合创始人、执行院长蔺威鸣说：“临床上的这些先进的医疗技术，以及可以先行先试的医疗项目，可以在我们这个转化医学园区里面进行一些大胆的探索。”

俞影也提到：“酒店这块配套，其实对产业发展也是有利的。20个会议室，那每年其实70%以上的这个预定，都是跟生命科学有关的一些研讨会、发布会，包括一些外地来的这些企业，它也可以在酒店有一个下榻的居住。”

去年，上海出台了《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，首次在全市层面构建起商务楼宇更新的政策框架。不仅聚焦单栋楼宇的改造，还提出以“商务单元”为基本单位，推动片区整体更新提升。首批试点更新单元之一的五角场，就依托区域内的“大学+大厂”优势来定总体方案。

杨浦区规划和自然资源局高级工程师邹晔晔解释道：“杨浦高密度的科创资源，希望能够发挥片区高品质的商务楼宇对创新生态的一个支撑和激发作用。”

为此，区里对单元内的120多栋楼逐个排摸，因地制宜解决老化楼宇的业态错位、设施老化、功能滞后等问题。三门路上一个在建工地，曾定位为商业综合体，但几年前主楼结构封顶后一度停滞。这次更新，从功能上进行了重新定位。

上海同济科技股份有限公司副总经理沈田华介绍：“现在80%是办公，为高校打造一些将来科技创新、科技孵化这样的物理空间。20%的话是配套的商业。因为这么一片办公的区域里面，包括周边两三公里的居民，他们的生活配套设施也可以在这里得到满足。”

杨浦建设管理委副主任王祎表示：“公共空间和楼宇更新是要结合的。我们同步要做公共空间的提升和改造，美丽街区的打造，城市界面的提升。那么同步也在给这些楼宇当中，希望他们能够引入一些新的功能。”

过去一年，上海共完成36个项目、总计62万平方米的商办楼宇更新。展望“十五五”，首批试点的10个更新单元，也将努力打破“中年危机”，通过精准捕捉区位优势、嵌入区域产业链，来打破传统单一功能的束缚。

华东建筑设计研究院有限公司副总经理、副总建筑师宿新宝总结：“单元化更新的一个好处就是，它带有一定的统筹性，就是让各楼宇也不要变成同质化的竞争，让每栋楼宇各美其美、美美与共。这样有各自的一些特色，既有互补性又有这个兼容性，这样就使得我们的这个更新更加有前瞻性一点。”

商办楼宇的更新，不是简单地刷墙换电梯，而是通过更新，重新往空间中导入符合时代需求的新功能，“产业需要什么空间”，那就赋予老楼怎样的功能，让老楼嵌入区域需求，重获青春。