视频 | 馅饼or陷阱？ “零首付”隐含重重风险

这些天，有关“零首付”买房的话题再度登上热搜榜。在一些社交平台上，多个城市的房产中介以购房者的口吻，发贴说“零首付救了我的命”，以此吸引流量。“零首付”这种看似“无门槛”的购房方式，对于购房者来说，到底是“馅饼”还是“陷阱”呢？

有发帖者表示，在广州买房太不容易，好的太贵，便宜的位置又太偏僻，经过不懈努力，终于找到物美价廉的房子，有升值空间，而且还是“零首付”。还有发帖者说，看中售价80万元的房子，但手头却没有资金，中介却透露一个惊喜，可以贷款100万元，多出的部分，房东会退回。

记者了解到，目前市场流传的所谓“零首付”，主要有两种操作方式。一些楼盘之前价格较高，现在楼盘降价，但仍按照原来的销售价格或评估价贷款，也就是业内说的“高评高贷”。以一套销售总价为260万元的房源为例，首付两成为52万元。但实际成交价只有170万元，贷款办完后，开发商返现90万元，这样不仅实现了实际上的“零首付”，甚至还多出近40万元流动资金。

第二种方式则是常见的首付贷，以一套首付款为90万元的房源为例，其中开发商以“送”的名义降价60万元，另外30万元通过小贷公司借款，分5年还清，每半年还一次，利息和手续费用购房者承担。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，“零首付”购房多半是陷阱。在市场下行压力比较大的时候，一些违规操作往往会被大家忽视，“零首付”从本质上来讲，就是一种违法的信贷操作，也违背了房贷领域相应的纪律。通过银行合同做“高评高贷”或者通过包装做成“经营贷”，这些操作手段本身，已经是涉及“骗贷”的违规行为。此外，“零首付”看似可以减轻购房者压力，但实际上会增加后期的资金成本和月供压力。一旦因收入骤减，资金链断裂，购房者将会面临更大的损失。

“零首付”的购房方式，也引起了监管部门的重视。多地政府近日发布警示文件，提醒购房者理性看待“零首付”，购房要量力而行。其中，郑州市住房保障和房地产管理局8月5日就发布风险警示称，请广大购房者面对“零首付”、首付融资、首付分期和变相首付垫资行为的诱惑时，保持冷静，购房应根据自己实际情况量力而行。在此之前，南宁市住房和城乡建设局也公开表示，“零首付”购房存在诸多风险和不确定性，不是可持续的购房方式。

住房和城乡建设部、中国人民银行、原中国银监会2017年就联合发布通知，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资；严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务；严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

目前，我国房地产信贷政策已进行了多轮优化，首付款比例持续下降。5月17日，央行、金融监管总局发布《通知》，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%，购房门槛进一步降低。

有媒体评论指出，越是房地产市场深度调整阶段，越要警惕购房乱象。严跃进表示，所谓的“零首付”实际上就是“羊毛出在羊身上”，开发商看似给了消费者一个“上车”的机会，但消费者后面还贷的压力比正常的要大很多，会遭遇很多问题，甚至发生违约。而“阴阳合同”本身，背后就是一些违法的条款，一旦遭遇问题，维权也无法进行，最终的损失还是购房者自己承担。

总体上讲，包括银行系统、住建系统都明确不允许进行这样的违规操作。除了政策层面要进一步严打“零首付”，从防范、化解金融风险的角度进行严管以外，购房者本身也不应该去听信一些类似“零首付”的营销广告或营销活动。