如何跳出“新城忧郁症”的怪圈？

商业城市作为集聚规模的产物，当其经济、社会、政治不断增长的同时，城市功能亦不断变化。而当核心城市的集聚超过一定的门槛规模时，核心周围不断出现空间扩展，核心区外新的经济增长极便形成了具有城市功能的区域——新城。

说起上海的郊区新城，不少上海人，特别是更多的新上海人会津津乐道：松江新城、嘉定新城、南桥新城、临港新城……新城的开发建设已逐渐转变成巨大的社会程序，而与此同时，相应的问题也接踵而至。

2003年，Michael J．Bruton提出了“新城忧郁症”这一概念，指的就是郊区新城在发展建设过程中所面临的各种问题。

大融城在万众期待下开业，外界对此褒贬不一。

根据上海市“十一五”发展总体规划，嘉定新城是上海市城市总体规划确定的近期重点发展的三座新城之一，将建成以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市，是上海都市圈西北翼的区域性核心城市。

十年过去了，嘉定新城已经初步形成了新城的集聚效应。据2014年2月的统计数据，嘉定新城户籍人口52428人，外来人口146461人，常住人口近20万。

随着11号线的全线贯通，嘉定新城实现了一定规模的人口导入，但是与之匹配的商业氛围一直是个老大难问题。嘉定会陷入“新城忧郁症”的怪圈吗？为此，Knews记者实地考察了嘉定新城的商业布局，倾听了来自各个渠道的声音。

“候鸟族”：那个家，让我欢喜让我忧

“候鸟族”，对“都市通勤族”的戏称，多指白天乘坐公交车、地铁或驾驶私家车奔波几十公里，从郊外赶到市中心工作，下班后再回到郊区的都市族群。

发展中的新城对事业刚刚起步的年轻人来说，最大的吸引力在于较市中心更加亲民的购房成本。以嘉定新城目前的房价为例，精装修普通住宅的单价在25000元/㎡到34000元/㎡，和市区动辄60000元单价起跳的楼市相比，这样的房价对希望在上海能有一处属于自己房子的年轻人来说相对更容易接受。因此，不少年轻人乐于用每天上下班路上两到三小时的时间成本来置换中心城区高昂的购房成本。

周鹏今年30岁，在静安寺商圈的高级写字楼工作，每天朝九晚六，过着普通白领的生活。2013年初，他和恋爱多年的女友“扯了证”，开始了甜蜜的二人世界。当时嘉定新城的房价不过一万五六一平米，男方家庭给了首付，两人按揭买了一套总价150万的大两房。

周鹏每天都会搭乘11号线往返于市中心和嘉定新城

尽管周鹏是个工科男，但是他对生活品质的追求却不马虎。很快，他发现了住在新城的最大问题：有钱没处花。

2013年，嘉定新城新建小区的入住率普遍不高，周边的商业配套更是寥寥无几。周鹏的妻子在家做全职太太，结果连买菜的地方都没有，更不要说逛街、喝下午茶这种本来也算不上“奢侈”的休闲生活。

最终，周鹏成了家里买菜的那个人，他每天下班后先在久光百货楼下的超市买好菜，然后再回家和妻子一起做饭。时间久了，这样的模式变成了一种负担，而这种负担基本上没有其他的解决方式，因为在家的附近连外卖也叫不到。

“如果不是老婆在家里，新房子对于我来说几乎就是一个宿舍。”周鹏半开玩笑地对记者说。但看得出来，周鹏对这样的生活有些失望。

年轻人没有夜生活，总感觉人生不完整，这是一个事实。但现实同样是残酷的，没有了夜生活的新城，成了名副其实的“睡城”——一个“候鸟族”每天下班回去睡一觉的地方。

周鹏回忆，在2014年年初，也就是他入住新城一年之后，在小区楼下开始出现了各种沙县小吃、兰州拉面和黄焖鸡米饭，“偶尔吃一次还行，但时间长了连从门口经过闻到那股气味都不舒服”，更何况白天生活在静安寺那种“高大上”的环境里，落差感特别强烈。

“你这样说可能会被别人挖苦吧？自己买的房子，含泪也要住下去。”记者打趣说。“肯德基、麦当劳都没有，这就说不过去了。”周鹏还算理智，新城的生活必然不能比肩市中心，但如果落差太大，对“候鸟族”的心理伤害是不容小觑的，“我有同事房子买在青浦，下了班就是不愿意回家，晚上加班累了就睡办公室，我觉得他就是受害者。”

像周鹏这样的新城“垦荒者”，在这里居住长则七八年，短的也有两年多，让他们不解的是，一群颇有消费能力的人回了家却没有一个地方可以消费，这究竟是谁的悲哀呢？

经营者：我的失败与伟大

国内新城开发往往将其作为以制造业为主要功能的城市副中心，从新城形成的内部机制分类，属“建设项目配套型”新城，它往往是围绕核城市的重大建设项目或具体功能定位发展起来的具有城市特征的区域中心，居住、购物、娱乐、办公及就业等城市功能是在一个相对长期的时间范围内逐步完善的，导致其在建设初期“新城忧郁症”的问题频繁出现。

由于人口较少而难以支持功能完善的商业设施，而区域内已有居民基本生活消费也缺乏有力保障，商业地产开发过剩或滞后，商业运营难聚人气等从而导致新城一方面无力体现出“反磁力吸引”的发展目的，难以承接主城疏散人口、产业及城市功能外溢。

同济大学经济与管理学院的何芳教授认为，新城建设中商业项目的开发往往会出现一些共性的问题，例如：缺乏合理规划，商业等级体系紊乱，空间布局凌乱；缺乏有效控制，商业过量开发，难以规模聚集等等。

大融城一位不愿具名的品牌经销商告诉Knews记者，他们品牌之所以选择在嘉定新城开店，一个主要原因是中心城区的同业竞争太激烈，“蛋糕”几乎已经被瓜分完了。而嘉定新城在过去几年中的商业发展过于缓慢，一些品牌出于对运营成本的考量，选择将阵地转向发展中的郊区新城偏安一隅。

“你认为这意味着你们的品牌在中心城区商圈的失利吗？”记者向这位品牌经销商发问。“我不这样认为。”他说，“我们曾经在淮海路也火过，收营台前大排长龙，至少那时候我们拥有过一批忠实顾客。我们承认市场的发展太快，有些跟不上步调，但是跟随客流把店开到有需求的地方难道不应该吗？”

Knews记者在嘉定新城新开业的几个商业综合体看到，除了中心城区商圈热销的快时尚品牌，例如优衣库、H&M等等之外，新城的商业综合体对于更多知名品牌的吸引力远远不足。其实，除了当下传统零售业的后劲乏力之外，更多的是经营者对新兴市场不确定性的畏惧。

“新城商业氛围的形成，其实是一个先有鸡还是先有蛋的问题。”嘉定区经济委员会副主任徐慧泉对Knews记者说，“新业主都希望周边配套成熟了再入住，但是商家却希望一开业就有足够的人流量来保证营业额，好像双方都在看谁会先跨出这一步。”

白银路地铁站附近的“保利·台北风情街”目前仍处于试营业阶段，其开业日期一再跳票引发了周边居民的强烈不满，甚至有不少人对这一商业综合体的前景持悲观的态度。但是让所有人都没有想到的是，自今年3月份，商场一楼的星巴克咖啡开业以来，每个月的营业额都保持在30万元以上，几乎每天都可以卖出近300杯咖啡。这让店长本人都很莫名，“周边的商业氛围并不浓厚，我们也不知道这些顾客是从哪里冒出来的。”

一个尚未开业的商业综合体，底楼的咖啡店每天营业额都能破万。

可见，逃离“新城忧郁症”的关键在商家，培养消费习惯就是培养市场。何芳教授认为，新城的商业发展，需要平衡超前、同步与滞后的关系，保障“人”与“城”的协调发展。新城只有具备宜居宜业的丰满功能体系，才能沉淀人口以保持城市的可持续发展。应通过平衡商业地产与城市各项元素适当超前、同步或滞后的关系，来营造动态的发展模型，保障新城居住人口的各项需求，实现“人”与“城”的协调发展。

嘉定新城大力发展的十年，首先完成了住房的建设，再通过较为合理的房价导入了一批人口，而后再着力发展商业，这的确是一种思路。但是如果换一种思路，如果以一个个的点来建设，住房和商业同步开发，吸引一批新居民，形成一个成熟住宅区，再以此向周边扩散，借力打力，会不会更容易打造有一定规模的居住区和商业区呢？

政府规划：做“有滋有味的小笼包”

在嘉定区的“十三五”规划中，明确了“一核三区”的发展重点，“一核”指的就是嘉定新城核心区。嘉定区委书记马春雷将嘉定未来的发展形象地比喻成做“南翔小笼包”，“我们绝对不能成为中心城区摊大饼发展的‘边’，更不能成为包子的‘皮’，我们应该做一个‘南翔小笼包’，不一定太大，但是它要有馅有汤、有滋有味。”

从这个定位上可以看出，嘉定新城在定位上已经部分跳脱了“新城忧郁症”的陷阱，在城市功能上更加全面，而不只是担负导流中心城区人口、分担中心城区过剩产能这样的初级功能。那么，未来新城的商业模式会是怎样的？是让居住在新城的通勤族能有在市中心一样的生活体验吗？答案恐怕不仅仅这么简单。

中心城区的商业模式是基于其多年来的规划发展逐渐形成的成熟模式，新城的建设可以借鉴并复制中心城区的经验。但是，反观近年来中心城区的传统商业模式，已经大不如前。四川北路的萧条有目共睹，淮海中路的业态调整也举步维艰，尾大不掉是成熟的传统商业模式谋求转型时最大的问题。而恰恰是这一点，让各个新城在商业版图的布局上可以有所作为。

社区化乃至是街区化的管理，使得新城的居民对周边商业的功能需求更加明了和直接。除了传统零售商业，社区商业在现代生活中也显得尤为重要。在过去，衡量一个小区的生活是否方便，周边是否有标准化菜场往往是一个重要的指标。但是，随着人们对生活品质要求的不断提升，“邻避效应”也越来越显著：人人都希望家附近能有菜市场，但是都希望菜市场不要就开在自己的小区门口，更不要说处在监管空白地带的路边菜场。

在三年前，入住嘉定新城的居民还在通过各种渠道要求政府合理规划标准化菜场的选址，这对政府、街道从规划到管理都提出了更高的要求。不过时至今日，居民们似乎已经忘了曾经对标准化菜场的复杂感情，因为和中心城区的居民相比，他们已经有了更多的选择。

据嘉定区经济委员会副主任徐慧泉介绍，目前嘉定新城居民的“开门七件事”已经不再是难题，除了商业综合体自带的超市卖场之外，嘉定区还利用自身的产业区位优势，共计规划有9个“邻里中心”，并借助O2O电商在各个小区内设立了72个“食行生鲜”的提货站点，通过开设生鲜超市，引入“农社对接”，解决了菜市场盲区的覆盖问题。

记者在“好世·皇马苑”小区门口看到，类似卖场寄包柜的箱子整齐排列在楼梯边，这个由“线上预定—基地直采—全程冷链配送至小区专用智能冰箱—用户自行取货”的电商模式，为小区居民打造家门口的“智慧微菜场”。据该公司负责人介绍，在价格方面，“食行生鲜”实行以销定产，极大地减少了滞销损耗，同时网上订购的方式也减少了生鲜行业在客户挑选过程中造成的损耗，再加之网站没有所谓租金成本，最终核算出来的价格要比一般的农贸市场还便宜。

晚上手机下单，第二天下班就可以到指定的保鲜箱里提取食材。

引入新的商业形态始终需要政府有敢为人先的勇气。在传统零售业普遍低迷的当下，嘉定新城对未来的商业规划也颇动了一番心思。在嘉定新城“保利·台北风情街”2楼的一家商铺，Knews记者见到了正在理货的Jerry阳政育。“ZuZai”是一家台湾本土的生活用品零售企业，和MUJI无印良品有着类似的风格，主打玻璃家居用品和生态环保织造物。

在Jerry看来，尽管嘉定新城的商业氛围的蓬勃较市中心而言来得相对滞后，但可能走入的误区确实相似的。“嘉定新城居民的幸福感不会因为有一家Gucci而大大提升”，Jerry住在徐家汇，眼看着东方商厦门可罗雀，港汇恒隆的大品牌实体店沦为海淘一族的试衣间，他更喜欢淮海路上的K11购物中心。但面对K11不菲的进场费，Jerry表示他们的品牌没有那么多钱可以“烧”。

Jerry正在店铺里专心理货

文创产业作为台湾企业的强项，在亚洲市场具有相当的号召力。和市中心K11购物中心类似，“台北风情街”主打体验式购物，这也是嘉定区政府在嘉定新城商业发展中寻求差异化竞争的一次尝试。为了将“台北风情街”打造成理想中的样子，开发商不惜将开业时间一推再推，为的就是洽谈到一批在理念上契合的品牌来入驻。

目前，所有入驻的台湾品牌都得到了政府和开发商的大力度扶持，除了租金的优惠之外，在税收、通关等环节也安排了相对应的服务，让品牌商可以安心开拓市场。“你觉得像这样的体验式商业综合体会更受欢迎吗？”记者问Jerry。Jerry不假思索地回答：“千店一面的商场必须要拼服务、拼价格，我们算是轻松啦，政府很看好我们哦！”

新城的商业发展，能否跳出“新城忧郁症”的怪圈？多年之后，新城的商业是否会碰到如今中心城区商业萎缩的问题呢？嘉定新城的实践也许给了我们一个答案。我们也将持续关注郊区新城的未来。