【亲历】顾村：一次地王的 “意外”诞生

6月1号早上9点20分，上海土地交易市场。再过10分钟，这里就将举行宝山区宝山新城顾村A单元10-03和10-05地块的拍卖。半个月前，保利地产以54.5亿元的天价拍下浦东新区周浦镇的一地土块，一举成为外环外新的地王。同为外环外项目，今天拍卖的顾村地块距离外环线更近，因此也让人产生了更多的遐想。据公开资料显示，今天将会有24家竞买人到现场进行竞拍。可以想见，今天的拍卖将会是一场刺刀见红的较量。

意料之外 地王诞生

虽然室外暴雨如注，却阻挡不了开发商拿地的欲望。最早的开发商提前1个小时就已经抵达现场，更多的则组成了两三人的竞拍小组，步履匆匆地走进内场拍卖厅，没有谈笑风生，也没有停下脚步与任何媒体交流，现场安静的像是在为迎接一场暴风雨做准备。

竞买人进入上海土地交易市场外场登记

中国电建地产拓展经理钟山今天也来到了现场，他的同事在内场举牌叫价，他则负责在外场观察联络。本次拍卖，中国电建和中国金茂组成了联合竞买人，这样的组合被现场的记者解读为，他们对成功夺地的信誓旦旦。钟山在拍卖开始前向记者分析，由于地块周边配套的不同，业内普遍认为顾村地块的价值略低于周浦，对地产商的吸引力也“稍逊风骚”。与这种预期相对应的是， 5月18日周浦地块拍卖吸引了37位竞买人，而今天的拍卖只有24位竞买人参与。

顾村地块位置示意图

竞买人名单

看淡的气氛同样弥漫在媒体圈。记者在现场看到，今天来到5楼外场候场区的媒体不到10家，大家都集中坐在右侧一隅，留下左边大片空座。

冷清的外场候场媒体

经历过5月份泗泾地王和周浦地王拍卖会的新浪乐居地产记者奚忠源回忆，前两场拍卖会外场座位场场座无虚席，今天的媒体关注度明显不如“红五月”。

就在一片平静的氛围中，10点04分，现场竞价环节正式开始。出人意料的是，仅仅过了半分钟，开发商报价就从14亿4千4百万元的起始价瞬间跳到了30亿元。场内有竞买人开始骚动，场外的媒体记者齐刷刷抬起头，目不转睛地盯着电视屏幕。

随后中国铁建再次跳价到40亿，14亿、30亿、40亿，不过就经过了五、六次加价，参加拍卖的地产商们的每次举牌，几乎都是10亿级的。当竞拍价升至48亿9千万时，拍卖师亢奋地提高了嗓门。此时，坐在记者身边的钟山低语了一声：“差不多了”，而媒体记者则纷纷提高了嗓门，热烈议论起来：“会超过50亿吗？”，大家心里很清楚，突破50亿，意味着顾村地块很有可能成为今年的总价地王。

50亿以惊人的速度如期而至。此后的竞拍基本在1号绿都地产、14号信达地产和23号金茂电建联合竞买人之间进行，而过程也愈发激烈。10点39分，开发商报价超过54.5亿元（此为周浦地王的成交价）；10点50分，报价突破56亿元；10：52分，报价突破57亿元。最终，央企信达地产以58亿零5百万元的价格摘得该地块，成为今年土地拍卖总价地王，306%的溢价率也刷新了今年上海土地市场溢价率纪录，这也意味着顾村地块的单价达到了4.8万/平米。

 就这样，顾村地块以一种出乎业内人士和媒体意料之外的方式，于竞买人的“情理之中”登上了地王的宝座，此时，窗外如注的大雨也渐渐停了下来，所有人的表情恢复平静，尽管有些人的内心依然翻涌。

就在拍卖会结束的时候，中国电建地产拓展经理钟山盯着屏幕楞了一下，不知是不敢相信新地王会在顾村诞生，还是不敢相信强强联合的团队没能拍到土地。回过神后，他没有接受记者的采访，便抽身离去。

拍卖结束钟山：拍卖结束后，钟山盯着愣了一下，似乎不敢相信自己的眼睛。

最冷静的还是在更远的地方注视这场拍卖的人。对于今天的土拍结果，易居地产研究院副院长杨红旭认为，未来两三年内上海的楼市可能会迎来降温，开发商现在高价拿地的风险很大。

地价猛涨 楼王难做

事实上，从5月中旬开始，上海的土地市场火爆得就像一枚窜天猴：南桥楼板价2.2万、泗泾楼板价3.8万、周浦楼板价5.4万，甚至连长兴岛都拍出了1.5万的楼板价。不过，今天以高溢价率和真金白银砸出的地王，并不一定就能成为明天的楼王，上海地产史上也曾出现过地王项目折价销售的情况。
    

比如2009年，嘉定新城中心区双丁路北、温泉路东地块被江苏常发地产以溢价率超425%的惊人价格摘得，楼板价接近每平方米12100元，成为当时的嘉定地王。而2012年该楼盘开盘销售时由于楼市低迷，每平米单价仅为13000元，部分户型的单价甚至低于楼板价。
    

2010年，招商、万科两家地产商以超过17亿元人民币的价格联合拿下松江佘山广富林2-4地块，每平米楼板价16400元，荣登当时的松江单价地王。2012年项目开盘后，却因零成交而不得已降价4成甩卖。2013年伴随着新国五条的出台，这个豪宅项目又继续降价，总幅度已经超过5成。当时的业内人士认为，这是一线城市土地市场过热，导致项目不被市场认可的典型案例。
    

值得注意的是，在今年5月18日保利地产拍得的“周浦地王”拍卖合同中明确要求：开发商必须自持建成后15%的住宅房源，这也是上海首次要求开发商必须自持部分住宅房源，同样的要求也出现在了这次顾村地块的拍卖合同中。
    

开发商自持部分的房源不能出售，这就意味着房企的资金会长期沉淀在项目中，对资金回笼产生一定压力，因此产品的开发过程存在相当大的难度。我们无法妄言今年的地王们是否能成为将来的楼王，但可以肯定的是，随着开发难度的提升，楼王之路也许并不如“地王”的诞生那样，走的如此畅快淋漓。 

（编辑：施荔）