北京拟修订商品房预售资金监管办法，售楼处应公示预售资金监管协议

为促进北京市房地产市场平稳健康发展，切实保障购房人合法权益，12月22日，北京市住建委、北京市住房资金管理中心、中国人民银行北京分行、国家金融监管总局北京监督局、北京市高院五部门联合印发《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版 公开征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。

相比过去，《征求意见稿》将预售资金由银行监管调整为政府监管，拟引入市住房资金管理中心作为第三方机构，强化对预售资金的监管。开发商应在商品房销售现场公示预售资金监管协议和监管账户名称，购房人可查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。

引入第三方强化资金监管

“这栋楼已经动工了，预计三年后交房。”新房售楼处里，交楼日期是售楼员常常挂在嘴边的话，这种新房就是常说的期房，也就是要纳入预售管理的商品房。商品房预售资金，指商品房预售时购房人为购买房屋支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款、分期购房款以及其他形式的购房款。

修订后最大变化是，强化了属地住建部门的监管责任，并引入市住房资金管理中心作为第三方监管机构，强化对商业银行的执行监管。

《征求意见稿》提出，北京市住建委同国家金融监督管理总局北京监管局、中国人民银行北京市分行、市住房资金管理中心通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、业务能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。开发企业申请商品房预售许可前，应按照一个预售许可证一个监管专户的原则，在中标承办银行中选择一家，向市住房资金管理中心申请开立监管专户，并与区住建主管部门、市住房资金管理中心签订《商品房预售资金监管协议》，包括监管账户名称、账号、预售资金监管协议等，都应在商品房销售现场显著位置予以公示。同时，监管账户、项目名称应当在《商品房预售合同》上载明，并在市住建委、市住房资金管理中心网站进行公示。

购房人可自行查资金入账余额

设置账户、严格支取的同时，也要尽可能便利操作。《征求意见稿》提出了“两归集”：房款统一归集和贷款统一归集。购房人支付的预售资金，应全部直接存入监管账户，按开发企业、预售证项目、楼栋、房号、购房人、资金种类、金额等进行标识。购房人可通过市住房资金管理中心网站等查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。

此外，购房人申请个人住房贷款的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，由贷款银行将贷款资金直接拨付到监管账户，相应条款应写入购房人借款合同。

紧急情况可应急支取

预售资金是开发商的重要资金来源，管好但不能“管死”。《征求意见稿》提出，预售项目所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设、代征代建及勘察、设计、监理等相关建设费用总额，将列入重点监管额度，资金应确保封闭运行并专款专用于项目有关的工程建设。重点监管额度及各节点用款额度由施工总承包单位根据工程造价提出，由各区住建部门核定。

同时，《征求意见稿》还增设了资金应急支取通道，当项目确需应急使用重点监管额度内预售资金推进项目建设，在不超建设阶段支付资金或支付后剩余资金仍可覆盖后续建设费用的前提下，可提交有关材料向区住房城乡建设部门申请拨付使用。

北京市住建委相关负责人表示，本次征求意见结束后，将认真研究吸纳各方意见建议，完善政策措施，不断加强预售资金的收存、支取、使用全过程监督管理。