房屋租赁风险多：售后包租 以租抵债 长租公寓…

近年来，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁产业迅猛发展，大量房屋租赁纠纷随之而来，一起来看看房屋租赁合同纠纷审判白皮书。

案件审理概况

（一）案件数量逐年递增

2017年1月至2020年6月，青浦区法院共受理房屋租赁合同纠纷案件5,438件。其中，2017年受理1,604件，2018年受理1,682件，2019年受理1,589件，仅2020年上半年就受理563件。从数量上看，收案数量总体维持在高位。

上海青浦法院房屋租赁合同纠纷收案数

（二）收案以个案为主，批量案件大幅增长

近年来青浦区正处于转型发展的关键时期，许多建设项目的用地、用房正在进行前期租赁关系清理、整顿、拆迁，由此引发的房屋租赁纠纷居高不下，尤其是规模性租赁、涉动迁租赁、售后包租等极易引发群体性矛盾，影响社会稳定。

上海青浦法院房屋租赁合同纠纷涉批量案件情况

（三）判决方式仍占主导，调撤率相对较低

房产类纠纷双方当事人往往对立严重，建立在逐利动机的基础上，双方心平气和参与调解的情况相较罕见。从房屋租赁合同纠纷的案件调撤率来看，反映出案件化解的难度较大。

上海青浦法院房屋租赁合同纠纷调撤情况

（四）涉及程序多，审理周期相对较长

通常情况下，如企业类承租人由于经营需要，会在承租系争房屋之初对系争房屋进行装修、添附。一旦系争房屋无法继续承租，双方就装修、设备等的价值以及系争房屋或受损坏的贬值情况无法达成一致。此时，案件需进行鉴定、评估，造成审理周期较长。由于案件存在重复鉴定可能，无形中又拉长了案件审限，案件审理周期多数均在一年以上。

审理特点分析

（一）利益主体众多

房屋租赁纠纷，常常表现为承租人为原告的诉讼行为，这中间掩盖一批承租人群体利益的矛盾，法律关系纷繁复杂。同一个案件中可能涉及多次转租，存在多个房东以及实际使用人，在这种转租的过程中，各种权利互相交叉，层层渗透。

（二）法律关系复杂交叉

有些出租的房屋权属性质模糊，权利归属不清；有些承租人未了解租赁房屋的实际状况，即房屋是否存在权利瑕疵或实物瑕疵等，承租人未经审查即刻签约。

（三）群体矛盾需要关注

例如，在大卖场等具有租赁特殊性的地点，因包租引发的矛盾越来越多，特别是在多个出租人达不成出租合意的时候，这就会形成批量大、人数多、难度高的群体租赁纠纷，而且当事人情绪激动，群体矛盾一触即发，处理稍有不慎，就会导致矛盾激化。

（四）审鉴评工作延长审理周期

租赁案件类型呈现多样化的特点，除传统的公民之间房屋租赁合同纠纷案件之外，还有涉动迁租赁案件。

审理难点分析

（一）当事人证据意识淡薄，基础事实较难查明

当事人证据意识淡薄的主要原因集中于：一是合同的订立过程不规范。二是合同履行不规范。三是合同中对租赁用途未明确。四是转租现象较为普遍。

（二）法律关系错综复杂，案件化解难度较大

从涉案主体看，一些房屋租赁合同涉及主体众多，部分案件涉及产权人的委托管理人、承租人、次承租人，而部分涉诉主体又会提起反诉等，导致涉案当事人众多，各方利益交错，较难达成一致意见，问题更加错综复杂；

从房屋状况看，出租方不愿赔偿承租人的装修损失，而承租人则称房屋存在质量问题，争议难以调和；

此外，案结事了概率较低，当事人期望值高，出租人想利用承租人的违约行为获得额外的利益，承租人希望通过装修补偿降低自己的经营风险，尤其在涉动迁租赁案件中，各方当事人均希望从动迁补偿款中实现利益最大化，双方寸步不让无和解的可能。

（三）涉及当事人切身利益，容易引发矛盾激化

涉案当事人较多，尤其是在规模性租赁案件中，受产权人委托管理房屋出租人或承租人，擅自改变房屋结构，将建筑物分割成若干单元，以相对低廉的租金吸引承租人或次承租人进行群租，产权人或出租人发现后要求解除租赁合同，如合同解除大量次承租人无处可去，极易引发群体性矛盾。

（四）当事人恶意滥用诉权，增加各方诉讼负担

以涉“意邦建材市场”售后包租现象为例，意邦公司在包租合同履行过程中出现租方无力支付约定的租金收益导致业主批量诉讼，但在诉讼过程中，意邦公司滥用诉权恶意提起管辖权异议或反诉，拖延了纠纷的及时审理和矛盾的尽快化解，同时也损坏了法律的严肃性。同时，此类案件具有反复性。

审理对策及建议

房屋租赁市场的活跃与发展对促进辖区经济的发展具有至关重要的作用，规范并引导房屋租赁行业的健康发展也是司法审判重要功能之一。为有效化解矛盾、预防纠纷，建议做好以下几方面工作。

（一）坚持公正裁判，妥善调处纠纷

任何案件的审理都要以事实为基础，以法律为准绳，坚持调判结合。

（二）加强部门沟通，合力预防矛盾

对于社会影响大、易矛盾激化的群体性纠纷的化解，须在依法审理的同时加强各部门之间的沟通与合作。

（三）加强以案说法，引导诚信有序

及时总结房屋租赁纠纷类案的特点及纠纷频发原因，加强法制宣传工作，加强对于群体性纠纷的涉诉当事人司法建议工作。

（四）加强行政管理，规范租赁市场

建议有关行政部门应当采取措施加强对出租主体的管理，对于街道、学校等具有公益性质的用房是否能够用于出租严格按照相关规定执行，对于规模性租赁或证照不全开设特殊行业如旅馆、养老院的违法出租者应当加强监管。

（看看新闻Knews记者：李翔 来源：上海青浦法院  通讯员：周磊杰 编辑：小真）