视频 | 停贷风波背后 商品房预售制度是否该取消？

多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件持续引发关注。针对这一事件，银保监会有关部门负责人昨天回应称：表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

此外，招商银行、平安银行、中国银行、工商银行等主要银行相继发布公告，基本都表示，所涉楼盘按揭贷款规模较小，风险可控。截至15日午间，共有17家上市银行回应烂尾楼停贷，涉及的按揭金额超过40亿元。

在此次“停贷”风波中，银行需要维护债权、而业主希望顺利交付、开发商则需要偿还债务，各自主张不同但背后绕不过的却是商品房预售制，这项制度是否应该叫停也再次成为舆论焦点。

有观点认为，预售制度是开发商高杠杆发展导致资金链断裂、不能按时交房等问题出现的主要原因，取消预售制度利大于弊。不过，也有观点指出，预售制度本身是一种工具，在过往20余年对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。取消商品房预售制，实行现房销售，会进一步加剧房企的资金压力。商品房预售制度虽然有过，但是更多在于功，相关部门对预售资金的监管只要严格执行就没有大问题。

商品房预售制是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。1995年1月1日，我国的《城市商品房预售管理办法》正式落地。作为中国商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。事实上，世界很多国家都存在住房预售制，各国市场发展状况、行业环境的不同导致预售制的具体内容存在较大差异，发达国家普遍有严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障。

但不可否认，预售制背后所潜藏的风险也确实存在。比如，预售资金监管难，有些项目的开发商就是与建筑商、供应商利用监管空隙，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金用于非建设项目，从而导致无法按时交付房屋。此外，据国家统计局的数据，今年6月末，商品房待售面积54784万平方米，同比增长7.3%，其中住宅待售面积增长13.5%。那么，随着中国房地产市场从增量时代步入存量时代，取消商品房预售制是否时机已来呢？

事实上，随着商品房现售制度取代预售制度的呼声越来越高，已有多地先期进入探索阶段。2019年，广东省住房城乡建设厅拟订的材料建议在一些城市逐步试点取消预售制，对于新出让土地，逐步实行现售，并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。同年10月，广东首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府在深圳正式亮相。2020年，海南出台文件，要求新出让的土地有建设商品房的规划的，全部实行现房销售制度，成为了国内首个全面实施现房销售的省份。此后，浙江、湖北、江苏、河南、辽宁等省份多个城市，陆续探索实施商品房现售制度。

在复旦大学住房政策研究中心执行主任姚志勇看来，商品房预售制是我国房地产开发模式与融资模式决定的，是我国商品房建设供应机制的重要部分，对我国房地产市场的发展起到非常重要的作用。但从目前来看，中国房地产市场出现大量的存量房，有部分开发商的负债已经达上千亿，容易引发债务危机风险，所以说，现行的商品房预售制的弊端也越来越明显。不过，从短期来看，当前并不是取消预售制的好时机，在没有新的开发模式和融资模式替代的情况下，不能采取简单的“一刀切”，而要从长效制度建设考虑完善并逐步调整这一制度。

姚志勇同时指出，目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存，因此从长远来看，探索现房销售仍是大势所趋，这有助于坚持住房的居住属性，抑制其资本属性过热带来的泡沫。而无论是实施商品房预售还是现房销售制度，都应该以维护房地产秩序的健康平稳发展为根本，毕竟，这关乎着千家万户的利益。

（看看新闻Knews记者：彭晓燕 张蕴昆 周缇）