央行调整房贷定价基准 房贷会“涨价”吗？

备受关注的个人住房贷款即将迎来重磅改革。

央行25日公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率 以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准 加点形成。也就是说，未来房贷的定价模式将发生改变。那么，10月8日之后，在上海买房将受到什么影响呢？

以往，市民在银行申请房贷，参考的多是5年以上贷款基准利率。改革后，定价基准 将变成最近一个月相应期限的贷款市场报价利率，也就是LPR。其中，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，如按8月20日5年期以上LPR计算则为4.85%；二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，如按8月20日5年期以上LPR计算则为5.45%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“过去的这个利率计算方式是根据央行的基准利率乘以一个浮动比例；现在则是LPR利率加上相应的基点来进行的，所以说计算公式是出现了明显的变化的。”

什么是LPR？简单来说，LPR就是18家商业银行每月自主报价形成的一个贷款利率，央行规定各家银行在制定贷款利率时要参照这个LPR。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个期限品种。

值得注意的是，以往参照的贷款基准利率从2015年央行多次降息后，4年来没有变动。但未来，LPR每个月都会调整。因此，未来房贷利率会更加市场化、也更加灵活。

交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健分析认为，LPR有着比较强的代表性，18家报价银行中有民营银行、外资银行还包括以前就有的国有大银行，所以LPR基本上可以代表整个中国银行业的一个贷款情况。“未来通过这样一个并轨和挂钩，会使货币政策的传导渠道更加通畅，更能直接的传到个人住房按揭贷款上面来。”

那么，改革后，会对购房者产生怎样的影响？

目前，上海居民家庭购买首套房，也就是无房且无房贷记录的，优惠利率一般为95折，也就是4.655％；二套房则普遍上浮10％，也就是5.39％。改革后，如果按照8月20日5年期以上LPR计算，上海的房贷利率可能会略微上涨。

不过，在全国范围内，根据统计，执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少。35城的平均首套利率为5.44%，二套房平均利率则为5.76%，两者都显著高于即将执行的LPR最低利率。

融360大数据研究院高级金融分析师李万赋表示：“从短期的实际利率水平来看，LPR仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说影响不大，不会仅仅因为这个政策就出现房贷‘涨价’的问题。”

不过，在全球“降息潮”下，每月报价的LPR，是否有可能下浮？业内分析认为，央行会在LPR定价基准上，按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。也就是说，各地还有加法，房贷利率下调空间不大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“我认为首套房最终算下来会跟现在会维持不变，二套房可能会稍微有所这个上升，以进一步贯彻"房住不炒"这个思路，而商业用房即商铺和写字楼上调幅度可能会更大。”

交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健则表示：“国家不想用刺激房地产市场来刺激经济，这个政策是很明确的。因此，这次个人按揭贷款率不会过多的去下降，不会低于LPR这个基准，以此遏制房地产市场投机炒作的行为，有利于整个房地产市场的平稳健康发展。”

值得注意的是，10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款，以及已经签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。央行上海总部表示，具体如何操作、如何落地，上海的细则要等10月8日以后发布。

（看看新闻Knews记者：张英 实习生：杨心逸 编辑：小真）