引导房东“自救”？执行法官快准稳破解群租难题

老彭是上海市虹口区人民法院（以下简称上海虹口法院）一房屋租赁合同纠纷的申请执行人。

作为出租方，他可谓是个好房东，可这个好房东却未能遇到一个好房客。房屋出租后，被二房东群租七、八人，房子收不回，执行该如何破？

出租变群租，大房东房子难收回

老彭名下有一套两室一厅的空置房，2018年4月，他将房屋租给外地来沪工作的王某。租房合同签订时，王某提出六年租期，考虑到自己住得比较远，长租可以省点心，老彭爽快地答应了。随后王某又提出想在客厅搭一个隔间，考虑到王某是外地来沪人员，平时家中总会有亲属走动，老彭没多想也答应了。之后的一年多，王某一直按时支付租金，老彭觉得自己找到了一个好租客，直到有一天，老彭突然接到警方来电。

警察告诉老彭，其群租房内的女租客在洗澡时，被男租客偷拍，所以报了警。原来，王某取得租赁房后，就将房屋装修并隔成四间。随后，在某租房网站发布招租信息，租金付一押一。因价格低廉、短租来去自由，且小区环境不错，群租客一直不断。不久，邻居发现群租现象并举报投诉，物业公司和房管局曾先后开具责令改正通知书，王某始终不予理睬。疫情期间，王某人在老家，群租“事业”却丝毫没耽误。

得知自家房子被群租，老彭立即打电话给王某，王某先是否认群租事实，继而又说老彭同意在客厅搭隔间，就是默认其可以群租，所以他才群租的。道理讲不通，老彭无奈提起诉讼。上海虹口法院审理后，判令租房合同解除，王某迁出并将房屋恢复原状。

着急收回房屋，执行法官引导大房东适度“自救”

然而，等了一个多月，王某不但不履行，索性回了老家，人也找不见，老彭赶紧到法院申请执行，待接到法院12368短信知道执行法官后，老彭第一时间把电话打了过去。

执行法官王海晶：“来电人报了自己的名字后，就叫我快点执行。我想了想手上案件的当事人里没有这个人，就查看了系统，发现这是个刚刚收到的新案。”

一般来说，执行立案后，案件会先进行集约化“五查”。之后再流转到承办法官手上，中间需要三天左右的时间。执行法官把这一情况告知老彭后，老彭表示很急，一天也不愿意等。

隔着电话，执行法官也能感受到老彭的急。于是执行法官先是安抚了老彭，并初步了解案件情况。凭借多年办案经验，执行法官作出了自己的判断，转租问题是案件能否快速执结的症结所在。随后执行法官就群租现状问了几个问题，老彭一下子被问住了。

考虑到对群租现象整顿必须快准稳，一个想法出现在我脑海里，就是在案件流转的“空挡”期内，让老彭先行介入了解群租现状，我称之为适度“自救”。

于是，执行法官首先就申请执行人应当承担的执行风险对老彭进行了释明，并告知老彭，权利能否快速实现，既取决于被执行人的履行能力，也取决于申请执行人配合执行程度。老彭表示认可这一观点，愿意积极配合法院执行。

这时，执行法官提出“自救”执行之法：

一是将诉讼及执行情况告知现有转租承租人，系争房屋收回已进入法院执行程序；

二是为防止被执行人再私自转租他人，应做好相应的广而告之工作。

28天，从立案到执结，群租房顺利破解

没过两天，老彭又给执行法官打来电话，将群租人数，租客的姓名、电话及租期等相关信息告诉了法官，并表示在门上留了条，写明群租整顿中，防止不知情的新客再入住。这时，执行法官也拿到了案子，她一方面与王某取得联系，另一方面与各转租承租人进行了沟通。在与转租承租人逐个沟通后，他们表示系争房屋的房租支付采用付一押一的方式，租金支付至2020年6月，如果王某愿意返还押金，将不再继续租赁。执行法官核对合同后告知租客，王某无权转租，如法院强制执行，损失应由众转租承租人另行向王某主张。

在与王某联系时，王某表示人在老家，愿意来沪解决纠纷。但有些事正在处理需要几天时间。另加疫情原因，回沪后拟自行隔离14天，最快也要到7月14日才能到法院。考虑到交通问题，希望暂不要限制其高消费。执行法官将相关法律法规进行释明，告知如到期不来或不采取积极态度，法院将依法采取强制及信用惩戒措施。

 ●7月2日

法院张贴公告责令王某迁出系争房屋并恢复原状后交还老彭，随后转租承租人陆续迁出，系争房屋封门。

 ●7月14日

王某如约来院，表示已与老彭协商一致，愿意交还房屋。次日，老彭确认王某履行义务，案件圆满执行完毕。

执行法官有话说

打官司的人很多，申请执行的人也不少。有些申请执行人以为，既然已经到法院了，那执行就是法院的事了。所以，当执行法官要求这些申请执行人提供被执行人下落或财产线索时，可能会被反问,“我哪知道，这不是你法院应该做的事情吗？”那么，申请执行人的想法对吗？请看执行法官的回答。

一、生效法律文书必须得到执行，但是“必须得到执行”并不等同于“立即得到执行”，这包含有执行风险问题。这里的执行风险指执行不能的风险，是当事人之间商业风险在执行阶段的继续，应由申请执行人承担。然而，大多数申请执行人都缺乏执行风险意识，他们没有想到，只有尽其所能配合法院执行，才能尽量避免或降低执行风险，才能最大限度地维护自己的合法权益。而本案，申请执行人在执行法官释明后，不但明确了执行中自己的权利和义务，更是产生权益可能受损的危机感，从而主动积极配合执行。

二、执行风险的释明是为了让申请执行人积极配合执行，但如何配合需要执行法官指导。

本案中，执行法官提出了从转租承租人处着手的执行思路，并让申请执行人积极作为，这可以称之为适度“自救”之法。通过申请执行人“自救”的方法，说服转租承租人尽快搬离，防止新租客再入户，案件的执行将不涉及强制腾退。此举既有利后续执行，又可以缩短执行周期、节约司法成本。从最终结果看，该“自救”之法对案件的快速执结起到了重要作用。这充分说明，对付“”老赖，既是法院的职责所在，也是债权人自己的事，只有相互配合，才能有效推动执行进程。

（看看新闻Knews记者：李翔 素材来源：上海虹口法院 通讯员：刘萍 姜叶萌 编辑：小真）