视频 | 旧肌理长出新中心 破圈联动促长寿路商圈蝶变

位于普陀区的长寿路商圈集购物、餐饮、娱乐为一体，兼有苏州河风光添美，曾是繁华商业区的代表之一。在沉寂一段时间后，长寿路商圈以求新求变之势，力争风头再起。去年九月底，鸿寿坊商业体开业，成为普陀区火爆打卡地。后起之秀如何在老牌商圈发力，继而激活整个片区商业呢？

五一期间，劳动者市集、烟火街市、国潮咖啡风尚节几乎同一时间登陆鸿寿坊，1.5万平方米的小小商业体瞬间激发出了大大活力，整个小长假累计吸引客流量35万人次，单日客流创2024年新高。

“这里平民一些，或者说比较适合我们工作比较忙的，可以适当休闲。另外，它对宠物很友好，这点我们觉得非常满意。”消费者在鸿寿坊，是客人也是体验者。

让人意外的是，除了推出商圈内的活动，鸿寿坊还推出了“邻里友好”漫步活动。漫步路线覆盖鸿寿坊、上海造币博物馆、苏州河工业文明展示馆、M50园区、创享塔等等，消费者可以领取漫步打卡手册，在健康宜人的路线中探索区域历史文化风貌。为何要破圈联动，这还要从四月一次长寿路商圈会议说起。

在会议上，瑞安新天地鸿寿坊项目总经理王莹提出：“长寿路商圈的商业配套是很齐全的，但是它和苏州河还有一定距离，人们不知道苏州河游船下来了以后还有什么丰富的体验。在过去，其实是没有串起来去提供的。”于是王莹提出了倡议，希望通过活动将苏州河周边景点以及商业做串联，这一想法立即得到了长寿路街道的肯定。

就这样，邻里友好生活节孕育而出，从4月22日启动到五一期间，已经有数千位市民积极参与。

商业体不拘泥于自身，不执着于将客人留在自己的场域里，这又出于什么考虑呢？

王莹想的很透彻：“对于这些周边的一些商业体来说，我们觉得大家之间都是一个互相协作，互相错位的作用，才能给到不同的一个消费人群丰富的体验。因为我们觉得我们一家鸿寿坊也不能满足所有人的需求。”

市场经理宋佳也看到了这几年消费者的变化：“像在十几年前，可能大家节假日都还在往CBD这种核心商圈去发展。可是伴随交通、城市更新等等，我们发现越来越多的市民愿意在家门口去体验休闲生活，因为社区业态和公共建设在政府和商家的共同建设下，变得越来越丰富。

一万五千方体量激起的消费有限，而如果让客人留在商圈内，就会有更多的消费可能。商业体的用意，附近居民也感受颇深。

通过交互换血外，鸿寿坊“客流长虹”的秘诀还有源源不断的自我焕新。记者调查发现，几乎过一阵子，商业体里就会出现一批新品牌、新门店。像这家老上海羌饼店，沪上知名的华良切面店，还有刚开业的芝士店，鸿寿坊的新面孔引得客人们争相复购。

原来，商业体除了90%的长租门店以外，还留了10%的短租余量，作为新鲜补充。在前期调研中，项目方就发现鸿寿坊反复会来的常客以周边居民为多，年龄稍长，为了吸引更多年轻人并让他们把消费留在这里，所以才有了短租门店的合作形式。对于这部分的招商，更考验商场的“眼力”。

招商负责人潘瓅向记者介绍，前期会先在社交平台上了解一些信息，进行初步调研，随后会到现场一对一去看品牌的销售情况。此外，商场方再和老板主理人进行深度交流，确认是不是认可市集的概念。在她眼里，鸿寿坊的招商，不是单纯的从其他地方照抄，搬一个一模一样的店。短租客也同样值得认真对待。

通过提供轻装入驻的模式，鸿寿坊蓄水更多有意向的租户，一边也储蓄着消费者常来常往的信任。开业八个月以来，客流以及知名度不降反升，鸿寿坊从一个商圈的“后入者”渐渐成为“引跑者”，开始带动整个商圈的联动发展。