重磅！中国住房2016中期报告：明年房价增幅或呈回落趋势

《中国住房2016中期报告》发布会今天举行，发布由中国社会科学院《中国住房发展报告》课题组完成的“中国住房2016中期报告”。报告指出，2015年年中以来，中国房地产市场逐步进入上升的周期，总体趋势尤其是2016年以来的变化趋势符合课题组2015年底利用华房指数做出的预测。其中，投资回升预测比较准确，价格增幅调整初步验证预测，有待进一步观察。

报告指出，2016年以来，总体快速升温，5月份出现新的迹象。全国商品住宅平均销售价格增幅3月份为最高。商品住房库存2016年上半年预计比2015年降低约0.5亿平方米。上半年房地产投资对GDP增长的贡献为0.37个百分点。5月份商品房累计销售、房地产投资同比增速出现了微幅收窄新迹象；先行指标大幅回升，除土地以外所有指标都已转正或快速增长，同时5月份增长幅度有所放缓；住房价格上升城市数量不断增多，城市间分化持续加剧。

报告认为，当前房地产市场的总体回升主要是由于政策促进和市场预期变化所引起，波动分化是由于各城市不同的基本面及其对统一政策不同的反应，以及城市间市场联动和传染所导致的。目前有5个问题值得关注：一是空间错配持续加剧，住房结构性过剩与结构性短缺并存；二是潜在供给大幅增加，代表未来供给水平的住房新开工面积同比增速持续快速增长；三是价格大幅上涨波动，一、二线部分城市房价和地价呈现非理性上涨；四是房企面临信贷违约风险，企业资金来源松紧失当交替频繁。企业负债率创历史新高，三、四线及以下城市高库存房企面临资金链断裂风险，资金供给的可持续性面临挑战；五是房地产投资后劲不足，未来经济下行压力依然较大。下半年尤其2017年宏观经济增长面临动力依然存在不足。

报告指出，从前期政策及市场反应来看，总体政策方向明确，中间调整也比较及时，并取得了一定的效果。一方面，2014年下半年以来一系列旨在去库存的政策措施促进了市场回暖、投资回升，去库存也有了明显成效。另一方面，针对一线及个别热点城市2016年年初特别是3月份房价的快速飙升，中央和相应的地方政府及时出手，调整了部分调控措施，政策调整的时机、力度总体把握比较得当。但调控中也出现了一些问题：国家层面上，政策连续加码力度稍大，预期 管理不够成熟，缺乏对城市间联动关系的考虑等；一、二线城市政府层面上，市场监管没及时跟上，土地供应政策较为被动等；三、四线城市政府方面，有关释放需求、调整供给的实质性制度性政策出台不多。

报告预测，基于过去房地产周期经验以及影响因素变化对未来趋势预判，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。持续的政策刺激与有力的制度变革的力度，决定调整幅度和时间提前或者延后。但2016年全年商品房销售有望创历史新高。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。

报告认为，本轮房地产调控政策出台总体稳妥，从而使市场和投资从缓慢到快速回升，去库存成效明显。中间政策调整的时机、力度总体把握比较得当，个别城市的过热得到控制，正在趋向“软着陆”。但仍有需改进空间。

报告建议，应确保住房市场短期内平稳回落，避免剧烈调整，确保住房市场长期可持续稳健发展。未来的房地产调控应锁定五大目标：促进库存持续减少，确保房价平稳运行，力争投资实现中速，扭转供需空间错配，防范住房金融风险。可采取五大政策措施：采取“细水长流”调控策略，保持调控有“温度”可持续；实施前瞻性引导调控政策，主动发声引导市场预期；实施适度超前的调控策略，适时或提前出台相关政策；实施分城施策的调控政策，同时要求城市间调控协同配合；加快政策主导向制度主导调控的转变，让制度改革释放新需求。

报告呼吁，为更好地释放大国城镇化的巨大潜力以及实现全国住房资源空间供需匹配，亟待调整中国城市发展的方针，重构土地供应结构体系，深入推动住房供给侧结构性（空间结构）改革。中国正在经历人类历史上最大规模的城镇化进程，城镇化蕴藏着巨大的潜力。同时经济面临加大下行压力，发展需要新动能。

目前限制大城市、积极发展中小城市、小城镇等政策事实上违背客观规律，自我约束手脚，抑制了大国城镇化潜力的释放，叠加引起经济增速大幅回落。同时由于政策问题，城市和城市群里有着巨大需求潜力的中小城市、小城镇（一、二线城市）的土地供给和住房供给受到了限制，而需求总体不足的三、四线尤其是边缘的中小城市（镇）却有大量的土地和住房供给，造成房地产的严重分化和空间结构失衡，导致影响房地产投资对经济增长的带动。报告建议调整城市发展的方针，即放开对大城市的限制，在大城市中心城区人口超过最优规模时，建立多中心，解决城市病；将大中小城市、小城镇协调发展和以城市群为主体形态结合起来，全面发展城市 群内的中小城市和小城镇。落实到房地产上，一方面，放开一、二线城市人口限制，加大一、二线城市和城市群内中小城市的土地和住房供应，实现住房供需匹配，促进住房市场的空间收敛，带动住房投资增长。另一方面，采取相应措施，通过土地指标的空间交换制度，调节、限制三、四线及以下城市的土地供给和住房供给，将库存逐步消化。