申城土地市场高烧不退 远郊宅地屡屡“面粉贵过面包”

6月的最后一天，上海土地市场依然高烧不退。今天上午，奉贤南桥新城的两幅宅地进入现场竞拍，分别以每平方米3.4万和2.63万的楼板价拍出。而实际上，近期包括松江泗泾、浦东周康、新场等远郊地区的拍卖地价，几乎均出现“面粉贵过面包”的情况。

今天出让的两幅地块均吸引了两位数的竞买人到场竞拍。拍卖过程也是异常激烈。最终，奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块被奉贤发展以总价17.22亿元、楼板价34005元/平方米竞得，溢价率达到240%。另外一宗南桥新城15单元23A-01A区域地块，则被象屿地产以总价21.2亿元、楼板价26333元/平方米竞得，溢价率同样达到193%。

记者了解到，目前当地在售公寓新房价格，也仅在25000元左右，而二手房价格则更低。而按照今天拍出的地价，项目未来建成后的售价基本都要达到每平方米5万元以上，开发企业才能有所盈利。也就是说，这要求当地房价在2年左右的时间内上涨近一倍。对此，不少业内人士也坦言开发难度很大。

上海中原地产市场分析师卢文曦就表示，虽然南桥当地未来发展潜力巨大，房企愿意高价拿地也是体现出它们对于区域未来发展的看好，但高地价意味着开发企业未来获利空间被大大压缩，如此高的溢价地块最后如何盈利将是绕不开的槛。

而实际上，最近类似这样远郊的住宅用地拍出高价的并不偶然。就在昨天，浦东新城的一幅住宅用地，被中粮地产以24.4亿价格拍得，溢价率235.6%，楼板价则达到35744元每平方米。而目前周边在售新盘价格在2.2万元，仅相当于这幅土地地价的三分之二。

分析指出，地价高过房价，与上海住宅用地总体稀缺，加上品牌房企、央企、国企加紧布局申城市场有关。同策咨询研究部总监张宏伟指出，由于上海楼市具有比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃上海这样一线核心城市的布局，尤其是最近几年，品牌房企的布局策略转向重返一二线城市。同时，政策面鼓励改善型需求，也支持部分企业通过“高溢价拿地、高溢价收益模式”获得利润。这样的模式也推动了上海土地市场价格上涨。

不过，张宏伟也提醒，在传统豪宅板块之外的远郊地区，屡屡“面粉贵过面包”，实际上是在豪赌房价上涨的预期，往往带来这些原本刚需区域的“豪宅化”。但实际上，上海是楼市需求差异化、多元化的城市，房价上涨的速度也是有“天花板”的，不可能无止境上涨。不排除未来亏本卖房，甚至当项目预期难以盈利之时，提前退地的情况发生。

据悉，7月上海土地市场的推地节奏明显加快，仅目前的情况看，就将有17宗地块入市交易，其中不乏虹口凉城住宅用地这样的焦点地块。业内预计，土地市场的火爆气氛或将继续延续。