认购又认贷 上海楼市新政下如何买房才不亏？

前天晚上9点之前的朋友圈，还是歌舞升平的。9点之后，朋友圈的画风就变了。原本在赶黑五最后一波买买买的，赶紧收手了；原本在闲聊人家美国威斯康辛州选票是不是要重计的，也没闲工夫关心那些跟自己钱袋子无关的事情了。这全是因为上海出台了楼市新政。

《通知》规定，自2016年11月29日起：居民家庭购买首套住房，即居民家庭名下在本市无住房 且无商业性住房贷款记录 或公积金住房贷款记录的，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

另外，公积金贷款政策也相应收紧。最大区别在于，取消了“购买第二套 改善型普通住房 可以参照首套住房执行”的政策，将一大批首套房变成了二套房。

一时间，朋友圈的小伙伴们都在互相科普，看看自己还有没有钱买房了。11月29日的《自媒体联播》请来了房地产评论员范伟国，以及第一财经日报的记者罗韬，一起来给大伙儿分析分析。

一年三次调控，太多吗？

房地产评论员范伟国认为，这次的调控不出所料。从3月份出台新政以后，一直到最近一段时间，连续出了好几个新政，主要因为房价没有跌下去，没有控制住还在涨。在这种情况下，出台这个新政，是必然的结果。上海由于人口导入非常厉害，楼市调控最重要的，就是要在信贷政策上进行收紧。前一段时间，其实银行信贷已经开始收紧了。包括一些接力贷、首付贷，都有所收敛。因此在这个时候，上海干脆来个调控，是一个顺应国家趋势的政策。

调控指向哪些人群？

范伟国认为，调控房贷政策的主要对象，就是投资投机客。因为利用杠杆买房子赚钱，利润空间比较大。但是从另一个方面来看，实际上银行也看到了自身的风险，因为去年年底的时候，银行已经多次提出关于房贷这个风险的控制。所以银行考虑到自身的风险，它也必须要这样做。现在银行也存在一个结构性的不合理，在这种情况下，银行要考虑自身的风险，只能收紧房贷。

房地产条线的记者罗韬认为，新政出台之后，可以看到，二套房的置换成本特别高。这样的话，很多人拿这些钱，可能会考虑黄金投资、股市，或者是别的投资渠道。这样的话，有利于房地产市场的健康发展。

另外，罗韬介绍，“就像我这样的，我其实在外地就有一个房贷。然后我以一个50%，我就需要50%的首付了。那其实这个有什么好处呢？从银行端来看，他是觉得房贷是一个优质的贷款。但是从整个中国的金融大市场来看，因为我本身已经在其他城市有房贷了，如果说我在上海，再用很低的杠杆去撬动了一套大房子话，如果说哪一天，比如说我收入下降了。我有可能就会出现一个违约的风险，我手上就有两套房或者三套房子来还房贷。上海通过全国联网，成功规避了这个风险”。

还清了首贷，还算二套房吗？

范伟国介绍，这次的新政主要就是针对你贷款的人群。所以你只要贷过款，有过记录的。哪怕你房子卖掉了，或者说你贷款已经还清了。都视为第二套房子。

放开来看，就是中央最重要的一个战术任务，去库存的同时，还有一个任务，就是去杠杆。这实际上对开发商也要去杠杆，要求你买土地的时候，你一定要自有资金，你不能融资，不能通过其他的地方去众筹，一律锁死。那么，对小业主买房的时候，他也同样控制。你必须要有足够的钱才能买房子，而不能利用杠杆去买房子。

新政背景下如何买房？

罗韬建议，对于这样的情况，不用急着购房，稍微缓一缓。因为这一次政策调控力度很大，执行的力度肯定也是非常大的。表面上看，购房者可能买房会增加首付。但是实际上有可能市面上一些二手房，会因为新政出现一些价格的松动，对购房者未必是一件坏事。建议等到第四季度结束，或者是明年的第一季度再看一看，因为随着我们的一个调控力度增加和政策发酵。一些二手房的价格，甚至一些一手房。都会出现购买空间，也许反而是个机会。

而范伟国认为，从长远的角度上来看，上海的房价要下跌，他实际上也有一定的难度。但是交易量下降，会是个非常明显的趋势。在这种情况下，可能会出现一种现象就是有价无市。在有价无市的情况持续一段时间后，然后再可能会考虑到房价下跌。因此，如果很多人现在想买房子，又确实存在资金的问题的话，建议可以先考虑租房子。为什么呢？因为我们现在租售比非常低。说的白一点，你现在的租金投资回报率基本上都控制在2%，甚至有的房子2%还不到。那这个价格实际上租金的价格还是比较低的。那么在你这种情况下，如果你的钱，有其他渠道做理财的话，可能你拿来的利息也足够付这个租金了。

那么等到什么时候买房子最佳呢？在范伟国看来，真正要等房价下跌，我觉得就是要对所有的存量房，全面推开房地产税。如果2017年房地产税上两会的话，2018年全面征收的话，这个房价他可能会走下坡路，他可能会全面控制住整个房地产市场的价格。

（编辑：周杰）