小城楼市样本调查：60万人40家开发商，这么多房子怎么卖得完？

贵溪：每2万人里有一个房产开发商
 

“能活到今天是亏了朋友们的帮忙，不然我早就从这跳下去了。”站在商务中心的楼顶，开发商廖辉珍看着四周的楼盘向记者感慨。
 
位于江西省贵溪市东部的龙腾山庄，就是廖辉珍的楼盘。占地面积470亩，计划建设35万平方米高端住宅，3万平方米别墅区，另配套3.5万平方米商业区。
廖辉珍所站的地方正是整个楼盘的中心位置，环顾四周，让人颇有君临天下的感觉。

这也是江西省贵溪市最大的商业开发地块。想要撬动如此大体量地块的开发，廖辉珍的自有资金做不到。在朋友们的建议，以及仔细计算之后，廖辉珍开始了他的资本腾挪术。

廖辉珍和建筑商达成协定，建筑工程款在楼盘销售款到位后结算，这样他就可以省下相当大一笔现金。剩下的开发成本和建设成本，如管井、水电、线路铺设等等，再通过“众筹”来解决。

 “真正的大户只有几家，但是他们的钱是哪里来的，这个我就没有细问了。”廖辉珍向记者坦言，除了最初的拿地和平整开发土地的资金是他的钱以外，其余的部分基本都是“谈来的”。

“赌一把大的”

从2008年开始，他的一期、二期工程迅速破土动工，并顺利售出。而于此同时，在整个贵溪市，更多体量更小、资金实力更弱的中小开发商，也在楼市火爆的背景之下纷纷成立。

先开工，后结账的方式让廖辉珍尝到了甜头。对于第三期工程的开发，他决定“赌一把大的”。2013年，他对中国楼市的判断是将会继续猛涨。在此前提下，他一次性把第三期共36000平方米的土地全部开发投建。

然而，廖辉珍没有想到，从2013年开始，中国的房地产市场开始出现明显下滑态势。除了北上广深四大一线城市以外，中国的其余绝大多数城市的楼市在限购、限贷等措施等进一步落实的背景下，开始进入前所未有的寒冬。

值得一提的是，“朋友们”的钱也不是白白借给廖辉珍的。每月两分利，合计年化率24%，让廖辉珍实际上一直背负着沉重的债务包袱。楼盘销售停滞，资金无法回笼，“朋友们”的钱自然也就无法按时给付。

“说的好听点叫兑付，说的难听点，都是来逼债的。”廖辉珍无奈的向记者表示，从2015年下半年开始，不断有人上门催债。“有些话说的很难听”。

在资金和心理的双重压力下，廖辉珍曾认真地想过以跳楼的方式结束生命，因为他找不到可以填补资金缺口的办法，而资金缺口大约在一个亿左右。

“我就跟他们（投资人）谈，我说如果我死了，你们也什么都拿不到。你们只有继续相信我，让我活下去，你们才有可能拿回你们的钱。”这些话看似如搏命般疯狂，却又反映出当时的廖辉珍的绝望。

最终，投资人选择了相信廖辉珍。而通过债转股和贱卖房产的方式，紧锁在廖辉珍脖子上的资金链才得以松绑。廖辉珍向记者透露，为了尽快筹款，他把几乎一半的楼盘贱卖出去。

这是发生在廖辉珍——这个贵溪市最大的商业楼盘开发商身上的真实故事。而廖辉珍又是贵溪开发商中的一个缩影。情况更惨烈的，比比皆是。 

 地标建筑“烂尾”开发商失联

贵溪市的月亮湾财富广场始建于2011年，是当地的地标性建筑，总投资额2.8亿元。然而在过去几年的建造当中，不断被传出老板一度失联，欠钱六千多万的消息。如今的财富广场，却早已因为资金链断裂，变成了整个贵溪市最大的“烂尾楼”。

月亮湾财富广场的情况几乎人尽皆知，过去的5年多时间，政府和银行均未插手此事，任由这片地理位置欠佳的商业地块一直烂尾。“你看这里哪有人啊，我们这边都是房子多人少，主要是因为开发商没钱了，建不起来了”，走访中不难发现，连附近的居民也对项目的复工不抱任何希望。

不论是住宅楼盘，还是商业地产，龙腾山庄和月亮湾财富广场的情况都绝非个例。一个令人震惊的事实是，在贵溪这个只有65万人左右的小城里，竟然开发商多达40家左右。“平均每2万人不到，就有一个开发商。”

“他们有向担保公司借的，三四千万的借，也有直接向个人借的”，常年代理房地产纠纷案件的陈晟晟律师向记者分析了贵溪楼市崩盘的原因。

“在贵溪当地，老百姓把钱借给开发商获得利息，已经流行了很长时间，少则几十万，多则几百万，我代理过的最多的一例，是个人借给开发商800万”。

在过去几年里，开发商争相拿地、盖楼，导致的最直接的结果就是贵溪高楼遍地却无人问津。资料显示，截至到今年3月，贵溪市的商品房库存去化时间是33个月，其中，非住宅库存去化时间高达92个月。

然而贵溪楼市的困局，放在整个江西也并非个例。在距离贵溪市几十公里外的鹰潭市，问题同样突出。
 

夜色下的鹰潭市信江新区，几乎无人居住

鹰潭：市库存去化时间高达25个月

信江新区，是鹰潭市当地主推的商务新区，总面积38平方公里。这个商务区动工开发，同样是在中国楼市最为火热的2008年。然而，疯狂的造城运动背后所带来的副作用也在这里一览无余。晚上八点半，大量的楼盘漆黑一片。闪亮的装饰灯饰并不能掩盖这些楼盘空置率过高的事实。从2008年开始，这片被打造为商务中心的区块，依然还停留在造楼的阶段，周围的商铺和配套基础设施全部没有到位。 

据鹰潭市官方的统计数据，截至2016年3月份，整个鹰潭市商品房库存面积357万平方米，库存去化时间25个月，其中，住宅库存去化时间19个月，非住宅库存去化时间65个月。鹰潭的情况虽然好于贵溪，但居高不下的去化时间，同样反映出去库存这一难题在很长时间内难以破解。
 

景德镇用拆迁盘活购房市场

景德镇：用拆迁款盘活楼市

记者走访了景德镇市东部的下窑村。在这里，已经有一百多户村民完成了征地拆迁。而这其中有不少人已经拿着到手的征地拆迁款重新进入了楼市。他们的选择，重新盘活了此前并不算火热的景德镇楼市。  
 
村民老李家距离拆迁区域只有几米远，他盼着快点拆到他家那一片。在景德镇二手房交易市场，业务员江山也证实了拆迁和置业之间的关系，“十一套房子里，六七套都是拆迁户，拆迁分配的安置房，大部分人不喜欢，比较远，一般都是要钱”。上个月，江山的业绩额达到了几百万，一举成了金牌业务员。

 
为了进一步求证，记者也走访了景德镇市房管局。“我们是按照有市场需求才投放的，而且这几年一般是有针对性的，需要征收拆迁，然后那边就有做安置房”，景德镇市房管局市场管理科主任余永辉表示，“这些拿到的货币安置的征收户，他可能就去买房了，不说全部百分之百去买，至少还有一部分去消化，从目前最近的了解，房地产市场已经有所反应”。 

2016年，景德镇计划完成110万平方米的拆迁面积。按照房管局余志坚的说法，在景德镇这个人口不多，面积不大的地方，用旧城改造和拆迁来盘活楼市，可以起到“四两拨千斤”的作用。最重要的是，“可以响应中央的号召，缓解库存。”

库存，从来都不是个别城市的问题。发展迅猛如北上广深，也在限购之初一度去化成疾。但房地产说到底还是人口和产业转型问题的表层反映，当这两方面享有先天优势，那么库存自然迎刃而解。而对于像鹰潭、贵溪等四五线城市来说，不具备强大的人口导入能力，又缺少外来资本的炒作，想要去化，还是需要依靠政府给予相应的配套，引导市场去合理消化。