"甄嬛娘娘"成店长 《安家》里的难题法官有办法

近日，以房屋居间买卖为主题的《安家》热播。

“甄嬛娘娘”化身房产中介的房店长，随着剧情的推进，向观众展示了一个个围绕着房屋买卖的人间悲喜故事。

剧里有这样一个故事：房店长的客户于先生，为了能节省一半的中介费，选择在隔壁中介公司“阿拉丁”进行交易。

随着剧情发展，于先生贪小便宜吃大亏，支付了首付款和中介费后发现，所购房屋被法院查封，无法继续交易。

在于先生再次找到房店长。想请她帮忙想想办法挽回损失时，房店长告诉他没有办法。

是不是真的就没有办法了呢？法官结合过往案件涉讼的情况为您支个招！

一、签订合同前买家能做什么？

1、选择靠谱中介。二手房交易涉及到签订合同、办理贷款、审税、过户等专业问题，需要专业机构进行操作，尽量避免手拉手交易或者像剧集中的于先生那样为了降低中介费而选择风险把控不严的中介。对中介公司也可以进行尽职调查，比如可以到中国裁判文书网查询中介公司过往的涉讼情况。

2、选择靠谱卖家。看房过程中，可以和卖家多聊聊，了解卖家的资产负债情况、出售房产的目的。相对来说，像剧中海清、郝平主演的双博士工薪阶层夫妇，为了置换而售房的交易风险就较小。可以到最高人民法院网站、天眼查APP等平台查询卖家及名下公司是否涉讼及是否存在失信、限制高消费的情况。如果有可能，可以与卖方协商互相出示中国人民银行征信报告，对卖家的对外负债情况有更全面的掌握。

3、选择靠谱房屋。可要求产权人凭相关证件到房管部门调取预购房产的最新产权信息。查实不动产登记簿的信息和产权证的信息是否一致；卖家获取房屋的方式及时间，因为这涉及到不同的税费标准（同样一套房屋，赠与所得再出售可能会涉及较高的税收）；他项权抵押情况（相对来说，仅有卖家购房时的银行贷款抵押的房产风险较小，有多项抵押，特别是有民间借贷抵押的风险相对较大。如果房源确实好，可要求卖家先行垫资涤除抵押后再进行付款交易）；是否被法院查封等。

4、寻求靠谱人士协助。房产中介是尽量促成交易，而对交易双方之间的权益保护等未必尽心尽力。为了更好的保护好自己的利益，在交易前端对风险有更高的防控，可以寻求专业法律人士介入整个交易过程，在拟定合同条款时更好地防范风险。像于先生的部分麻烦，就是因为签约时未对风险防控，且在签约时就支付所有中介费，以至于在纠纷发生后处于较为被动的地位。

二、如果出现了司法查封该怎么办？

1、只支付了定金或者少量房款，应尽早采取措施维护权益。

可先行与卖家协商了解查封情况，如果查封金额较小，卖家提供了足够的履约担保，履约能力没有实质性变化的情况下，可以继续交易。如果能够经卖方联系到案外申请查封人，签订三方协议，由购房人用剩余购房款代为履行，解除查封，继续履行合同，亦不失为一种较好的挽回损失方法。如果查封金额较大，卖家没有继续履约的诚意也没有履约的能力，应考虑及时止损，向法院提起诉讼，尽早对该房屋进行财产保全，维护自己权益。

2、已经支付了全部房款或者大部分房款。

依照相关法律规定，同时符合下列条件的购房人的相关权益受法律保护，应及时向法院进行主张：

（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

三、于先生的中介费还能要回来吗？

剧情中于先生向阿拉丁房产中介公司一次性支付了全部中介费，在交易不能继续进行的情况下，中介公司拒不退还，并且声称做产调还需另外支付一个点的佣金，于先生只支付了一个点佣金，后果应该自负，真的是这样吗？

《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

在二手房买卖交易中，房产中介就是典型意义的居间人。买卖双方是委托人，居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人向居间人支付报酬。

房产中介从事日常居间活动中，促成买卖双方交易的同时，确保充分披露双方涉及交易撮合的信息，以供双方进行全面评估。若未尽充分的审慎核查及如实报告义务，致委托人遭受损失，房产中介应承担相应的赔偿责任。

因而，调查房屋产权权属是阿拉丁房产中介公司应尽的义务，并不存在如果做“产调”需要增加1个点中介费的问题。阿拉丁公司不做产调，显然违反了其应尽的审慎核查、如实报告的义务。如果房屋本身存在司法查封，阿拉丁公司应退还于先生中介费，如果因为交易不成给于先生造成损失的，阿拉丁公司还应当承担与其过错相应的补充赔偿责任。

剧情中，阿拉丁公司为了逃避债务，连夜关门跑路。如果于先生诉诸法律，该公司并不能彻底逃脱相应的法律责任。随着法院现有的执行力度的加大，失信人、限制高消费名单等措施的进一步完善，如果阿拉丁公司具有履行能力，于先生的损失应得到相应的挽回。

购买房产是人生重大资产交易，应该谨慎行事，尽量在专业人士的协助下降低风险。一旦涉讼，则需要花费较多的时间和精力处理，损失是否能够得到足够的补偿存在不确定的风险，且可能会错失购房良机。

（来源：上海二中法院 看看新闻Knews记者：李翔 通讯员：王晓梅 高勇）