这三处老公寓以往您阅读到的“历史”可能有误，您注意到了没？

第一节：克莱门公寓

位于复兴中路1363弄的克莱门公寓是一处以法式建筑风格为主的公寓里弄住宅群，由五幢公寓楼所组成，长期以来有关于它的掌故一直流传着一些看似可信但实则又说不清楚具体来源的故事，说是“原在法商电车公司担任要职的比利时人克莱门在20年代后期受到同事排挤离开电车公司后与天主教教会合作兴建了这片住宅，双方于不久后又合作建造了亚尔培公寓（现陕南邨），后来在克莱门公寓内还先后开设过旱冰场（约30年代中期）、辣斐剧场（约1940年前后）、森内饭店（约1943年）、东华书场（约50年代上叶）...”，这些说法在很多同类文章中被频繁引用，似乎已成定论。

克莱门公寓（一）

陕南邨

笔者对于这些故事起初也是深信不疑的，但随着近年来自身在该领域内学习的不断深入也逐步看出了其中所存在的一些问题，如：法租界在进入20世纪后开始把打造“宜居社区”作为日常建设的一项重要工作，对于租界内的住宅、商业等区域都是有较为严格的划分的，如按上述说法在克莱门公寓内曾开设过旱冰场或剧场的话，难道法租界当局会对这种“扰民之举”置之不理？又如：既然说克莱门公寓与陕南邨同为比利时人克莱门与天主教教会合作建造且两者在建造时间上非常接近，那又如何解释两处建筑在内部设计上的完全不同（克莱门公寓内部的楼梯为木质且没有厨房设施，而陕南邨内部楼梯为水磨石加铸铁护栏且厨卫俱全）？这些疑问促使着笔者对于克莱门公寓的历史做了一次比较全面的“刨根问底”。

克莱门公寓楼梯

陕南邨楼梯

笔者首先采取的方法是“向老住户请教“，时正巧笔者的某某亲戚就是一位长期居住在克莱门公寓的老住户，他的父辈早在40年代时就“顶”入了克莱门公寓，可谓对于这处公寓的“前世”了解甚多，据这位老住户所述“以前（克莱门）这里的多幢公寓间都是有游廊相连接的，从沿复兴中路的两幢公寓南面东南与西南角的两个口可分别进入两段游廊，这两段游廊至中间那幢公寓前汇聚到一处（在游廊汇聚处的地方以前有一架公用电话），然后再通过下一段游廊进入中间的那幢公寓，有些顽皮的小孩有时还会爬到游廊上面直接翻入当中那幢公寓的二楼。我们现在看到（中间的）这幢公寓底层当中就是住人家的，实则当年这幢的底层曾有过一条过道可以一直通到房子后面，从后面的口（这处口现已不存）出来再过一段游廊可进入后面两幢公寓中间的大平房，这处大平房在我的印象里是大家聚在一起用餐时的餐厅，因为克莱门公寓早期是没有厨房设施的，所以大家用餐时一般都会聚在这里，后来这里还开过书场。现在写克莱门公寓的文章很多，里面还写到这里曾开过旱冰场、剧场什么的，这些我倒没有听父辈们说起过，不过在这个大平房内曾开过跳舞厅倒是有的，所以以前在克莱门公寓内也曾经居住过一些舞女，后来开书场时有些书场的勤杂人员也住在克莱门公寓内，不过他们居住的房间是比较局促的”。

克莱门公寓（二）

傍晚的克莱门公寓

通过老住户的口述“饭店”与“书场”的情况已经有了比较确切的说法，那“旱冰场”与“剧场”又是怎么一回事呢？对此笔者在自己最擅长的阅读收集中寻找到了答案，据上海市地方志办公室沈思睿编著《复兴中路—梧桐掩映下的往事》一文中所述“辣斐德路（现复兴中路）上还有一处公共娱乐场所，名为辣斐花园，据一些老人回忆，其中有溜冰场、剧场等等，于伶领导的上海剧艺社就在此处演出，曾上演过曹禺的《日出》、《雷雨》、《原野》、《北京人》和巴金小说改编的《家》等。辣斐花园早已消失，此处现今为上海邮电医院（南部）所在地”，沈老师编著的这段话令笔者“茅塞顿开”，原来“旱冰场”与“剧场”的位置就在位于离克莱门公寓不远处的汾阳路以东，或许就是因为两地近在咫尺才使得后人在文字描述上出现了些许偏差吧。这些信息在客观上也证明了至少在法租界时期克莱门公寓内住户的生活环境还是相对安宁的，与法租界建造“宜居社区”的大致方针相吻合。

克莱门公寓（三）

另外在针对之前所提到的克莱门公寓与陕南邨为何在内部设计上截然不同的问题笔者在数月前又再次通过阅读找寻了新的说法，在上海掌故专家薛理勇所著《陕南邨与克莱门公寓》一文中是这样阐述的“上海市城市建筑档案馆藏有克莱门公寓的原始图纸，建筑设计单位是大名鼎鼎的美商克利洋行，邬达克早年就在该洋行工作；图纸签发的时间是1919年10月21日，据此可以推断是克莱门公寓破土动工的时间。如今许多行家把克莱门公寓的建设时间定为1928年，显然值得商榷”，薛老师的这段文字使得笔者最后的那些困惑也迎刃而解，既然两处公寓在建造时间上相差约十年且设计团队不同，那其在内部设计上的差异自然也就是顺理成章的事了。此外薛老师还在此文中向读者们简单介绍了30年代时克莱门公寓一些住户的情况，笔者看了下总体上以洋行或外资企业的高管、经理及骨干技术人员为主，如德商德孚洋行禅臣洋行、丹麦慎昌洋行的部门负责人，英商上海电力公司的高级工程师，美商中和灯泡公司的总经理等，值得关注的是薛老师在此文中还写到“（30年代）克莱门公寓（的住户中）有两位叫做克莱门的人，他俩的职业都是克莱门公寓管理者”，对此薛老师推测克莱门公寓的名字可能就是以管理者的名字来命名的。至此笔者对于克莱门公寓的认知也基本理顺，它与陕南邨虽然在开发商层面上同属天主教圣母圣心会名下的账房普爱堂，但它们在其它方面都是存在着较大差异的，我们千万不要因为两者在外观上的相似而被迷惑了双眼。

克莱门公寓（四）

第二节：永业大楼

永业大楼位于雁荡路淮海中路口，原为杨氏公寓（Young Apartments）, 1933年竣工，由马海洋行设计，余洪记营造厂承建。有关这幢大楼可确切追述到的历史资料可谓微乎其微，除了“绒线编结专家黄培英曾居住于此”等为数不多的信息外几乎乏善可陈，于是笔者便开始了对于它历史的寻根之旅。

永业大楼（一）

笔者首先找到的是“永业大楼与宁波小港李家”有关联的线索，在《小港李氏家族百年繁华录》一文中曾这样写到“位于淮海路雁荡路口的永业大楼…当年能入住这幢大楼的，多数也为欧美侨民中的中上层人物。而这幢楼的主人就是李祖永。投资房地产对李家来说本是重操旧业，但能拥有这份产业，却经历了另一番资本积累的过程。李屑清（李祖永为其长子）于民初进入银行界，曾任南京中国银行副经理和天津造币厂监督等职，对证券和纸币的印制颇有见解。李祖永在美国求学期间对此也很留心。父子后来共同创办了大业印刷公司，初由屑清任总经理，祖永任厂长，后由祖永任董事长兼经理。1927年南京政府成立后，为解决财政困境，大量发行各类证券、债票。孔祥熙本担心国内印刷技术设备欠佳，想委托美国公司印制。祖永知道后托人向孔说明，证券印制的特种制版和自动编号技术不仅全能解决，而且所获利润也可提取部分作为捐助。孔亲自派人验看后果然不差，就把这一业务交给了“大业”。没有料到此后证券印刷业务出奇的好。尤其航空债券等，总印数都高得惊人，“大业”赚到了可观利润。之后，南京政府实行法币统一，孔祥熙又将承印纸币业务交给大业公司。屑清次子祖洵、三子祖燕、侄子祖武相继人“大业”任要职。主管技术的总经理邵忻湖又娶祖永三妹佩萱为妻…于是“大业”将余资转向房地产，1932年永业大楼开工兴建”，由于此文曾刊登于文史类专业杂志，故其中所提到相关故事的可信度应该还是比较高的，但笔者仍对文中李家在协助南京政府“法币统一”后再涉足“房地产建造永业大楼”一事颇感疑惑，略通民国金融史的读者一定知道“法币统一”是在1935年，其直接原因是由于美国政府于1934年发布《购银法案》后所导致中国国内白银极速外流而引起的，而永业大楼是始建于1932年，在这年中，就连南京国民政府“废两改元”（1933年推行）改革还没有推行，那么所谓“法币统一”的纸币改革又从何提起呢？由此可见此文在对于永业大楼建造前因后果的描述上还是存在有一定漏洞的，为了弥补这个漏洞，笔者继续开始了探寻。

永业大楼（二）

笔者第二个有关于永业大楼的线索是在原上海文史馆馆员、上海电影制片厂编剧沈寂前辈所著《建国初我在香港遇见的大亨和明星》一文中寻觅到，沈前辈在此文中提到的“永业大楼”虽仍与李祖永有关但楼址却出现在了“南京路江西路口”，有鉴于沈前辈在老上海历史人文领域的深厚功底及亲身经历，笔者有理由相信这篇文章所提供出的信息可信度更高，也就是所谓小港李家的“永业大楼”并非是位于雁荡路淮海中路口的那栋。那我们平时更熟悉的这栋“永业大楼”又是出自于哪家开发商呢？笔者的探寻仍在继续。

永业大楼（三）

有关永业大楼笔者找到的第三个线索是出自于老上海掌故专家薛理勇老师所编著的《老上海高楼广厦》一书，在此书写到现位于江西中路九江路口的原聚兴诚银行大楼时薛老师顺带提到了这么一句话“据称，（位于雁荡路与淮海中路相交处西侧）永业大楼就是聚兴诚投资建设的房地产”，对此笔者如获至宝并继续开始了对于“聚兴诚银行”历史信息的查询。聚兴诚银行是一家成立于1916年“川帮银行”，主要由重庆富商杨文光家族出资创办，总行设在重庆，1919年开设上海分行（又称“申行”）并高薪聘请与江浙帮关系密切的苏州人周荣峰担任经理以作为进军上海的突破点，该行后以从事“汇兑业务”而见长并在抗战中为上海与内地的联系起到过很大的推动作用。在笔者查询到的这些信息中虽然没有直接说明该行与永业大楼存在的关联，但“永业大楼”与“聚兴诚银行”都与“杨氏”有关这个共通点似乎也预示着双方或许真的出自“一母同胞”。

永业大楼楼梯（一）

最后笔者对于“杨氏公寓”更名为“永业大楼”的过程也做了一番大胆的推测，笔者从《老上海百业指南》的“行号图”中了解到，1947年时的杨氏公寓已经更名成了永业大楼，这也就是说在此之前整栋“杨氏公寓”的产权极有可能已经做过一次易主，是新业主将公寓的名字改成了“永业”，那究竟又是哪家业主有如此实力将偌大一幢公寓收入麾下呢？对此笔者没有查到任何证据只能凭借猜测，仅供各位读者参考，还记得位于铜仁路绿房子对面那三排联华公寓的名字是如何被变更的吗？不错，就是因业主的变更，正是1942年联华房地产公司的入主才使得原本的“爱文义公寓”改名成了“联华公寓”；依此理笔者倒还真查询到在联华房地产公司创办的同一年中另有一家名为“永业地产公司”也宣布了创立，且在其发起人中有永安集团郭顺，大中华火柴厂刘念义和律师徐士浩等当时上海的知名人士，他们完全有实力将当时的“杨氏公寓”收归己有…

永业大楼楼梯（二）

第三节：密丹公寓

密丹公寓位于武康路湖南路转角，是一幢建造于1931年的袖珍型公寓，其英文名Midget很形象的将其整体形态做了恰到好处的总结。有关于这幢公寓的历史以往给人的印象也是鲜有文字可寻，据现挂于该公寓外立面上的“徐汇区不可移动文物铭牌”介绍其为“法商赉安洋行设计，民国时期为义品放款银行使用，20世纪60年代初期著名表演艺术家孙道临曾居住于此”（孙道临王文娟夫妇婚后长期居住在武康大楼），当然这寥寥数语显然不能满足笔者对于这幢公寓探知的渴望，为此笔者在众多书本间开始了对于密丹公寓历史掌故的寻踪。

密丹公寓（一）

笔者首先在由乔争月、张雪飞所著《上海武康路建筑地图》一书中寻觅到了有关密丹公寓的一些新线索，该书中写到“1934年7月14日法文《上海日报》用了一个整版图文并茂地介绍了60多件赉安的作品…但这些作品里并没有密丹公寓的身影。而根据对建筑原始图纸的最新研究，郑时龄院士认为，密丹公寓是由比利时义品放款银行建筑部设计的。1931年《大陆报》头版的一则图片新闻证实了它的研究。报道还称，由一位中国业主投资兴建了密丹公寓…”。这段话透露出了两个信息，1、密丹公寓的设计者可能是义品放款银行建筑部而并非现铭牌上所介绍的赉安洋行；2、密丹公寓的开发商可能是一位中国人。

密丹公寓（二）

“义品放款银行”是何机构？如果您对思南公馆有所了解的话就一定对于这个机构不会陌生，它就是现思南公馆主体部分前身“义品村”的开发商，“义品放款银行”俗称“义品洋行”，是20世纪初法国与比利时商人合资组建的一家金融房地产企业，其总行设在布鲁塞尔，曾于1907年后先后在中国的天津与上海设立分行，其上海分行后于1946年改称“上海义品地产公司”。据许洪新所著《海上法兰西之韵》一书中对于义品放款银行的介绍“义品洋行上海分行没有独立资本，所有资金均由总行拨给，上海分行每年按6厘上交利息。总行资金一为初建时的股金，二为1909、1912两年在欧洲发行的债券…其在华放款的利率则为7.5至12厘，还须以地产或房产抵押，到期不还即没收抵押，同时（放款）还有多个附加条件，如打样设计、估价发包、监工、砖瓦供应、物业管理，均由义品承担…此外义品还从事委托买卖、委托租赁、保险、挂号道契等业务”；建筑设计也是“义品洋行”一个比较突出的强项，据钱军、马学强主编《阅读思南公馆》一书中所述“1920年前后，义品洋行陆续收购了辣斐德路(现复兴中路)以南、马斯南路（现思南路）以东的30余亩土地，此后，义品洋行开发兴建一批花园洋房，包括今思南路51-95号住宅，计23幢，建筑均为欧洲近代独立式花园住宅，由该洋行建筑部的建筑师奥拉莱斯（Allalias）设计，该住宅街坊由此也得名为义品村。不久义品洋行等房地产商在广慈医院北面地块又先后建造了十余幢花园住宅（包括今思南路50-70号）...其中有几幢建筑，是由义品洋行建筑部的另一位建筑师费诺斯（Fenaus）设计”，通过上述这些文字，我们可以初步勾勒出“义品放款银行”的整体形象，它虽然在起步时不免给人以“空麻袋背米”之感，但不可否认其在当时上海的发展速度还是十分惊人的，完全可以称得上是当时“沪上地产与建筑设计领域内的巨鳄”之一，它完全有能力在密丹公寓的设计与建造中担负起重要角色。

密丹公寓楼梯（一）

此外对于上文中所提到的“投资兴建密丹公寓的这位中国业主”笔者也在日常阅读积累中有了新的发现，如在朱剑城所撰写的《旧上海的华籍房地产大业主》一文中笔者就寻觅到了些许方向，该文中写到“（孔祥熙）利用化名在上海置有的房地产为数可观…解放后查清楚的约有20来处…如淮海中路的诺曼底公寓、培文公寓，武康路的密丹公寓…等”，显然孔祥熙作为密丹公寓开发商的可能性还是不小的，当然也不排除是其在公寓建成若干年后再行购入的可能，毕竟在孔祥熙的地产事迹中还是一贯以低价收购他人产业而见长的。对于这位中国业主与义品放款银行之间的关联，笔者推测他们在开发密丹公寓的过程中可能存在着诸如“挂号道契”之类的交易，即华人在租界内直接拥有土地多有不便，于是密丹公寓的这位中国业主在获取这块土地时是先由义品出面做的收购，然后再由义品“过户”给中国业主；当然也有可能是义品在这位中国业主介入的许多年前已经拥有了这块土地，但因各种客观原因一直没有对该土地进行地产开发，直到这位华人业主出现后才最终促成了这桩交易，这样也就可以解释为何在一些有关密丹公寓的只言片语中总是离不开“义品放款银行”这个机构。

密丹公寓楼梯（二）

另外有关密丹公寓早先的一些住户信息笔者也在《海上遗珍：武康路》和《上海武康路建筑地图》两本书中找到了一些记录：在《海上遗珍：武康路》一书由薛理勇所撰写的篇章中有写到“在一份1937年的住户登记中（密丹公寓）各层的住户为：1室的住户是R.F.Pirard夫妇，男主人是美国美孚行设在中国的主要进口润滑油及工业油脂的贸易公司的部门负责人；2室的住户是F.T.Skov，美孚行的部门经理；3室和4室分别是Dr.M.Martin和A.R.Lusey，他们都是美孚行的普通员工…”（美孚与亚细亚和德士古曾是垄断旧中国石油市场的三大巨头），照此推测美孚极有能曾租下大半幢密丹公寓；另《上海武康路建筑地图》一书中对于密丹公寓的“揭秘”则相对更引人注目，此书中提到“1935年《字林西报行号簿》显示，赉安洋行的合伙人克鲁兹成为密丹公寓顶楼的一名租户”，克鲁兹于1934年正式加入赉安洋行，与赉安、韦什尔并称为“赉安三杰”，或许就是因克鲁兹的入住才使得后人误将密丹公寓与赉安洋行画上等号了吧... 

密丹公寓楼梯（三）

结尾

随着近年来“上海老建筑”这个领域的日益走红，“老建筑爱好者”这个团队也随之而愈发发展壮大，其中有不少沉醉于其中的朋友们喜欢使用网络这个工具去搜索探寻这些老建筑的前生今世，对此笔者也想借此文末段提出一下自己的看法：有越来越多的人开始关注起城市的历史这肯定是一件好事，但我们所谓的历史也是有“正史”与“野史”之分的，如果您想多了解“正史”的话笔者还是诚意推荐您去精心挑选一些专业书籍或出自专业学者及当事人的文章去阅读，这可要比单从良莠不齐的网络上去了解要靠谱许多，本文三处老公寓的历史笔者正是通过这类阅读方式去积累的，对于其它历史的搜集笔者同样也会尽力践行着这一原则，“多传递正史”是笔者在这一领域中越发坚持的落笔方向，因为只有这样的传递才更能体现价值，才更能对于我们的读者负责。

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