打开

新房旧房囤积房源手段不一 "炒楼花"等名目繁多

时讯

新民晚报

2016-03-23 14:24

图说:“房源太少”、“一房难求”成为申城部分购房者的烦恼之一。

  


“房源太少”、“一房难求”成为申城部分购房者的烦恼之一。日前,记者调查发现,不管在新房市场还是二手房市场,均存在一些新做法,或涉嫌囤积房源、或人为制造房源紧张氛围、或吹高房价。专家建议,有关部门需要加大对各种囤积房源行为的监管和处罚力度,同时,需提前对购房人的资格认定、有效遏制少数投机炒房行为。


  记者调查:

  新房市场:囤积房源手段五花八门

  位于奉贤区南桥板块的某楼盘开盘推出300余套房源,当天清晨,有1000多位购房者排队拿号、摇号……“开盘前一个月,我便看好这个楼盘,多次去项目周边考察。”昨天,申城一位购房者王先生(化名)坚定地看好这一楼盘,认定该楼盘的房价有很大的升值空间。

  王先生向记者介绍道,小区主要以90平方米以下的住宅为主,对口奉贤区某外国语小学、口碑较好的初中及市实验性示范性高中。同时,周边生活设施、商业配套比较完善。这样的小区非常适合自住,房源一定非常抢手。为此,开盘前夕,王先生提前和销售人员多次交流后,达成口头协议,王先生以一次性付款的方式购买4套房源,签订购房合同后,可以任意延长办理房产证登记手续。

  一个人怎么可以购买多套房源?面对记者的疑惑,王先生笑道,因为购房是一次性付款,可以帮助房企快速回款,非常受销售人员的欢迎。签完购房合同后,这4套房源无需立即办理房产证登记手续。随着房价上涨,购房者随时可以更高的价格出售这些房源,只需在房企进行合同更名即可;如果房源一时无法转售或更名受阻,购房者还可以注册公司,以公司买房的形式办理房产证登记手续。记者采访发现,这一行为又被形象地称为“炒楼花”。

  无独有偶,记者调查发现,一些不符合购房条件的人士也利用这一方式“提前购房”。沪上多个知名楼盘,均存在少数购房者以一次性付款方式购房,却迟迟不办理房产登记手续。带着几分疑惑,记者采访了其中一位购房者。这位不愿意购房者黄先生(化名)笑道,因为限购,三年前,他选择用15岁女儿的名字买了一套新房,一次性付清房款。直到今年2月,女儿年满18岁,黄先生才用女儿的名字办理了房产证登记手续。


  专家提醒:囤积房源风险值得警惕

  购房者和房企签订购房合同后,如果无需银行贷款,无需立即去房产交易中心办理相关房产证登记手续,这个时间“空挡”可以有购房者设定,让部分投机炒房者看到“机会”。这些行为或涉嫌囤积房源,也营造了某些楼盘房源紧张的氛围。

  目前,上海仍严格执行“限购”政策。少数购房者通过利用未成年人名字提前购房、一个人名字购房多套住房等行为,有关的房企相关销售人员、购房者均涉嫌违规操作。记者采访发现,这些购房行为属于少数行为。华燕房盟研究部副总方秀玲建议道,行政管理部门可以将购房人资格审查提前,当购房者和房企签订购房合同时,同步查询购房者的资格,或将有效打击投机炒房、囤积房源等违规行为。

  企业购房不受“限购”政策影响,可作为个人投资理财的手段之一吗?记者采访发现,这一行为或将隐含更多风险,购房者应慎重选择。据悉,公司购房属于公司购置固定成本,属于企业自主市场行为,因此不受“限购”政策影响。然而,企业购房后,需要执行全额征收契税(税率为3%)。购房者若以本人名义注册的公司,日后想把公司购房转入到个人名下,也必须通过转售程序,缴纳相关税费后才能办理过户手续,个人购房资格仍需审核。

  “公司购房从税收的角度来看,成本相比个人购房成本高许多。通过公司名义实现买房愿望不仅复杂,也存在诸多隐患。”方秀玲提醒道,从法律上讲,以公司的名义买房,房屋作为公司的资产,一旦公司出现经济纠纷,房子是抵债资产的一部分,对购房者而言,存在诸多潜在风险。她建议道,通过企业购房方式突破“限购”政策的做法,市民应谨慎选择。


  记者调查:

  旧房市场:“独家委托”或制造购房紧张氛围

  有房子需要挂牌吗?建议选择“独家委托”,可以帮助客户在最短的时间内以高价出售……日前,记者采访时发现,“独家委托”成为部分中介的热门词语。

  昨天下午,记者在六号线地铁儿童医学中心站出口看到,不到100米的地方,有三家中介的销售人员向过往市民询问购房需求、推荐房源。“我想置换新房,现在居住的二手房希望以800万元的价格出售,大概需要多长时间?”一位附近的居民向阿姨向业务员咨询道。

  随后,Q房网一位工作人员陆先生不假思索地回答道:“建议你和我们签订《独家委托》协议,预计可以在一个月内成功出售。”


  “一个月?如何保证呢?”向阿姨反问道。

  “附近一公里范围内,我们有三四家门店、100多位工作人员会优先推荐独家委托房源。”陆先生表示,如果一个月未能成功出售,我们还会继续推荐。独家房源的最大好处是,所有购房者的看房需求、时间均由中介公司安排,避免客户被电话“骚扰”。

  “独家委托”真的可以保护客户的电话等信息不外泄吗?对此,永生地产的工作人员沈先生明确表示,不可能!客户即便和某个中介公司签订了《独家委托》协议,其电话等个人信息会在很短的时间内扩散。

  “为什么?因为,各个中介人员经常将房源等信息共享。”沈先生介绍道,客户和中介公司签订《独家委托》协议后,其信息会在该中介系统内共享。一些销售人员为了尽快推销成功,也会主动将这一房源信息、客户信息透露给其他中介工作人员,请他们一起帮忙寻找购房者。如果其他中介工作人员在更快找到购房者,两家中介的工作人员会平分房屋销售佣金。

  “说白了,‘独家委托’房源就是部分中介想垄断房源或分享佣金借口。”沈先生笑道,为了在最短的时间内销售成功,部分中介故意将客户集中在同一时间段看房。如此,客户看到同一时间段有数批看房者,无疑会增加购房的紧迫感。

  部分购房者为了争抢一套房源,甚至现场“竞价”。一位中介工作人员朱文俊回忆道,一套原本报价770万元的上海绿城房源,引起了十余组客户兴趣,部分购房者当场“竞价”。最终,这套房源被出价最高的客户以800万元的价格购得。


  专家提醒:“独家委托”或增加购房者负担

  “独家委托”是房屋买卖双方的意愿行为,即房屋的所有权人对自己的房子有委托出售权,即可以委托给一家中介,同时也可以委托给多方的中介。这是多方对多方的行为,并不是一对多或少对多的行为。“独家委托”房源的做法是否涉嫌垄断房源,非常难界定。

  在实际生活中,部分“独家委托”房源的行为营造了购房紧张的氛围,加快了部分购房者入市的步伐,甚至还带来一些新的问题,比如说,少数中介人员故意提高房源价格,随意篡改挂牌价等,或增加了购房者的成本和负担。换而言之,此类做法通过房源的占有,进而使得购房者议价的难度提高。易居智库研究中心总监严跃进建议,房屋交易双方需慎重选择“独家委托”房源,多家委托可以让房屋交易更透明、更高效。

相关推荐 更多精彩内容

暂无列表

APP 内打开
打开看看新闻参与讨论