视频 | “所有制信仰”渐成银行房贷“围城”，怎么破？

最近一段时间，房地产企业融资问题再次成为政策重点。上周五，金融监管总局和住建部分别召开会议，部署房地产融资协调机制，各地要抓紧研究并提出可以给予融资支持的房地产项目名单，并协调区域内金融机构发放贷款。值得一提的是，这一次政策的不同之处在于，明确以“项目”为抓手，而不再是长期以来以“房地产企业”为关注重点。这个变化，到底有何考量？这要联系到过去三年间，以开发贷为主的房企融资领域，出现了一种被业内称为"所有制信仰"的现象，这个“信仰”贯穿了楼市链条的每一环，从拿地到销售再到融资，此次政策的推出是否剑指破局？

工作日的上午，这个中介门店接到了附近一个新房楼盘的带看推广业务。拿好装备，中介王洱平出门踩盘。

售楼处里，销售们的套路，已经悄然转变。现场销售介绍振振有词：“我们是厦门的国企，本身也是世界财富500强排69位的。”以前是先介绍项目，现在是先介绍企业，而介绍的重点，则落在了“国企”两个字上。“一般进售楼处，他都会把开发商的背景给我们介绍一下， 会让我们觉得这个开发商还是蛮有实力的。”王洱平说道。

房企的所有制，之所以会成为销售们的推荐重点，正是因为——客户的偏好。有市民直言：“开发商的话，我会更倾向于一些靠谱的国有企业，就是能够及时交房，质量更好一点，我觉得这样的应该不会烂尾。”中原地产森兰绿城御园店店董王洱平也坦言：“以前大家对民营企业还是国企，并没有太在意，这几年确实是出了一些问题，大家对此还是有一些注意的，客户也会问我们中介‘这个是谁开发的’。”

购房者忙着“避险”，这种偏好的形成可以追溯到2020年。当年，央行挂网了一纸通知，被业内称为“三道红线”，银行不得给超过红线的房企继续融资。根据2021年半年报来看，前50家房企中，只有20家三项标准全部符合，绝大部分都是央国企。上海中原地产市场分析师卢文曦认为：“由于三道红线严格看管了房企的资金链条，民营企业以前的杠杆率还是非常高的，他们也是高杠杆高速发展，所以三道红线对于他们的影响变得非常敏感。”

而对高负债、高杠杆的民营房企，“保交楼”成了几乎唯一的业务重点，拿地成为了渴望而不可求的一件事。继恒大之后，碧桂园、融创、旭辉都曾入不敷出或者债券违约，由此在银行融资端，也迅速形成了一股业内所谓的“所有制信仰”。“我们没有新增融资的，根本就不会有钱拿地啊，现在保交付都要卖资产保交付，我觉得造成所有制信仰的，其实还是因为民营企业整体的抗风险能力确实是没有国央企这么强。”某民营地产企业财务说道。

虽然，三道红线在实施了2年之后，在2022年底已经基本退出市场，但惯性仍在继续。以去年为例，上海土拍市场上，最后落定的，几乎是清一色央国企。国金证券房地产行业分析师杜昊旻对此称：“开发贷的所有制信仰应该还是在2021年三条红线实施之后，民营地产企业融资难的问题会放大，很多的民营地产商已经不具备拿地的能力了，可以看到，从22年包括23年，国内拿地的企业还是以国企为主。”

在这样的背景下，银行为了完成对公信贷指标，曾经的“所有制信仰”变成了一座围城。“开发贷还是要做的呀，但问题是，市场上现在剩下的就国企央企在弄了嘛，大家都面临还款压力的呀，特别是股份制银行，以前做了很多开发贷，都还款了，它总要找新项目，央企要的价格太离谱了，基本上都是信用方式，它也不抵押地块。”某国有大行公司部工作人员说道。

如此内卷，倒是的确给上海的开发贷余额增速提供了帮助。数据显示，截止到去年三季度末，上海房地产开发贷余额同比增长9.7%。“国央企已经把自己所谓的一些势力范围给确定下来了，拿地方面，他们都会处在一个积极主导的地位，如果要去打破这样的势力范围，是有一定难度的。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为。

有难度，就需要政策自上而下发力。去年10月底，中央金融工作会议上要求，要促进金融与房地产的良性循环，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。11月，央行等多部委召集金融机构座谈时，提出三个不低于政策，其中两条，都是旨在打破“所有制信仰”。

（上海电视台记者 编辑：由由酱）