打开

一大批优质地块上架,上海土地市场持续放量

时讯

界面

2020-04-18 11:08

步入四月,上海不仅频推土地,征收工作也步入常态,土拍规则更是迎来了三年来首次调整。


前几日,上海土地交易市场发出预告,4月下旬上海将一口气推出约50幅地,涉及嘉定区、宝山区、浦东新区、静安区等四区,如此集中推地在上海并不常见。


事实上,四月初临港新片区的一场推介会就给上海土地市场开了个好头,推出8处住宅地块和6处商业地块,吸引融创、华侨城、光明地产等38家房企参加。


推介会还透露,临港新片区2020年新建住宅面积争取做到300万平方米的目标,全年计划出让土地共152幅地块,其中住宅43幅,用地面积196公顷,商业地块58幅。


除了土地推介,上海土地征收也逐渐恢复常态,近日连续日均拟征收土地十余宗。


4月13日,上海拟征收9宗地,涉及宝山区地块7个地块,浦东新区和松江区地块各1个。两天后,又公布了11宗土地征收信息,其中青浦区7宗,松江区3宗,浦东新区1宗。紧接着,上海奉贤区拟一次性征收5各区域的土地,征收面积合计20万平方米。


土地供应增加和征收工作回归正常离不开政策的背书。


4月9日,发改委在文件中提到探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制,完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围,解决发展空间严重不足问题。


次日,上海市发改委透露《上海市扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》即将出台,将加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量,减轻房企入市成本压力等等,并将加快启动市、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目。


从此次政策的方向可以见得,旧改和城市更新将成为上海基建新的拉动点,也是房企值得关注的方向。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,该政策明确提到扩大土地供应,体现出今年借土地投资来扩大有效投资的导向。同时不断降低房企在上海拿地的成本,有助于鼓励更多房企入市。


紧随新政,上海土地出让的规则出现了三年来首次松动。


4月10日,上海出让松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块。特殊的是,此地块放宽了拍卖竞争入围者人数——有效申请人数为6人及以上的,本地块采用有竞价招标方式出让,不超过5人则直接竞价拍卖,竞争入围者条件由之前的10进2放宽至10进5。


五天后上海挂出宝山顾村一宗宅地时,拍卖要求同样有了放松——不足6人直接挂牌出让,6人及以上竞价招标。


入围人数放宽,改变以往的打分制,最大的利好对象是房企。变动之后,上海土地市场将会迎来更加公平的竞争,土地价格也更市场化。


与此同时,此次土拍还取消了15%的自持租赁住宅要求,只需配建5%的保障房即可。尽管起拍价会有所提高,但取消自持后对减轻房企拿地后开发的资金压力、促进企业活力有不少利好。


自2017年上海采用新的招挂复合式规则起,土地出让规则一直都没有改变。而自持15%的出让要求从2016年“沪九条”调控政策后成为硬性规定,也已执行四年。


20天的土地款冻结、竞拍价不得超过自有资金、自持运营回报有限等劝退了一波中小房企,也熄灭了市场竞争的热情。在严格的出让规则之下,上海土地市场高溢价抢地的现象少之又少,低溢价、底价成交成了主基调。


相关统计显示,自2017年二季度上海实行土拍招标挂牌复合模式以来,上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1%。去年上海出让的157宗地块中,溢价率超过5%的只有8块,今年一季度成交的地块也多以低溢价为主。


而伴随着这一规则的放松,上海土地市场低溢价率的现状或将被打破,土地出让走向将更符合市场逻辑,定价将更加市场化,整体向价高者得的方向改变。


对于中小型房企而言,一方面出让规则放松能促使其进入市场拿地,但另一方面也存在无法与大企业同台竞争而加剧风险的可能。


“土拍规则变动鼓励更多有实力的企业进入市场,企业在后续拿地中要不断进行调整,注重规模和性能等级,做好成本控制。”严跃进建议,“中小型企业可以与大企业进行合作拿地。”


从政策向好、规则松动种种利好条件来看,上海土地市场正在加快走出疫情的阴霾,供应量增加、热度回升。


3月份,上海土地供应量达到140万平方米,环比2月增加了142%。易居研究院数据显示,上海一季度共成交61幅土地,土地成交建筑面积646万平方米,同比增长11%;土地出让金690亿元,同比增长80%。


其中不乏一些优质地块。


将时间拨回至疫情高峰2月份,上海成交了一宗总价高达310.5亿元的徐汇滨江地块,成为内地第一总价地王。大体量、高总价给今年上海土拍市场恢复信息打了一剂强心针。


后续让人期待的还有即将在5月初出让的静安区江宁社区C050201单元023-7商办地块。该地块的起始价60亿元,虽然较高,但其地理位置十分优越——周边配有2号线、7号线、13号线等多条轨交,且与静安寺、徐家汇相邻。


就即将推介的50幅地来看,上海土地市场放量的趋势仍将持续,预计4月份土地供应量或将突破200万平方米。


充裕的土地供应,加上优质地块的吸引,有助于保持土地价格平稳、吸引房企入局。而适当宽松的出让规则,也助力上海土地市场朝向更市场化、更公平的竞争机制迈进。

相关推荐 更多精彩内容

暂无列表

APP 内打开
打开看看新闻参与讨论