视频 | 楼盘预看房再曝“形同虚设” “补丁”漏洞怎么补？

为了解决“买新房就像开盲盒”的问题，上海从2022年推出了旨在质量把控的预看房制度。然而，现实中屡屡曝出开发商违规操作的案例，让掏空荷包、背负贷款的购房者苦不堪言。

近日，位于闵行区的天樾园和楼盘业主反映，该楼盘预计今年10月份交房，但开发商早在去年11月、在水电都没有通的情况下，就组织了所谓的预看房活动，不少业主到了现场才被告知，这就是“预看房”。一个月之后，该楼盘就拿到了交付许可。但如今三个月过去了，整个小区还是如同工地。

记者实地探访发现，该楼盘的楼栋挑空层、地下车库、门口绿化带等多处目前仍在施工，多处外墙存在开裂等质量问题，几乎所有电梯都在用拖线板接电。还有工人在室内进行背景墙基层的精装修，但门上却贴着落款为去年11月7日的“分户验收检验记录”。

针对这些问题，越秀地产上海城市公司书面回复称：项目在去年11月11日完成分户验收，并在当月组织了预看房活动，不存在“借工地开放日之名，行预看房之实”的问题。

不过，有业内人士提出了异议，认为该楼盘的分户验和预看房是否合规，需要打一个大大的问号。上海房地产专修学院一级建造师管怀圣对记者说，从现场图片图像来看，施工没有完成，材料堆放到处都是，地下室明沟还没有盖板，楼道里消防设施还没有完成，水电开关面板没有安装完成，电梯正式用电还没有送上。基本可以判断，在开发商组织所谓的预看房活动时，肯定没有进行过分步分项验收的，分户验收怎么出来也不知道，更不可能达到预看房标准。

记者向闵行区建管所了解到，该楼盘确实在去年12月综合竣工，并按照精装修的标准拿到了交付许可。之所以目前仍存在室内精装的情况，是因为装修包是购房者和第三方装修公司单独签订的合同，而该合同不在他们的监管范围之内。此外，水表都是自来水公司安装的，不是项目上安装的，公区肯定还没全部交付，物业在收房过程中也在监察，觉得不合理的地方重新在整改，所以目前能看到公区有些地方还在装修。目前确实有好多东西要提升、要完善。

律师宋安成认为，从各方目前的反应来看，争议的焦点在于，预看房时看的房子，究竟应该是“毛坯”还是“精装修”？宋安成表示，该楼盘地处外环外，按照土地出让时的规定，是可以以毛坯状态交付的。但后续开发商在售房的时候可能和业主约定的是以精装修状态交付，但精装修的施工由业主另外委托第三方来进行。这就导致了矛盾的产生。不过，根据规定，即使是以“毛坯”状态交付，开发商也应当通好水电、实现抄表到户，并完成相关室外工程。

记者注意到，根据上海住建委去年2月发布的《业主房屋质量预看房工作指南》，预看房应该在分户验收之后、质量竣工验收之前进行，而且必须满足“按照相应合同要求完成全部施工内容”“现场环境不影响看房安全”等要求。但具体到此次事件，能否就此认定开发商存在违规操作、让预看房变成了“走过场”，还需要进一步调查核实。

近两年来，已经有不少针对预看房的投诉出现。去年12月，虹口区新弘逸品嘉苑小区组织预看房，但当时地面公共区域、车库还在施工，多幢住宅楼门头也没有完工。去年10月初，闵行区鑫都路华发四季半岛的业主们收到了开发商发来的邀请函，参加所谓“工地开放”活动。但到了现场之后，业主才发现这个活动其实就是预看房，而当时，开发商根本没有做过分户验收。

屡屡发生的案例，也对预看房制度的打补丁提出了要求。这一制度出台的背景，是精装房的普及化。从2008年开始，上海、浙江、深圳等地相继出台精装政策，要求未来大部分住宅交付是精装房。目前，一线城市精装修率达到了86%，几乎达到推盘即装修。但是，这对房企的资金使用提出了比较高的要求，部分房企为了尽快回笼资金和尽快过保修期，有时会在不具备验收的条件下强行验收、强行交付使用，从而让原本承担质量把控重任的预看房制度，陷入“形同虚设”的尴尬境地。

律师宋安成认为，预看房制度出台的初衷，是为了让业主能及时了解所购房产的状况，并从质量把控的角度起到监督的作用，以便于房产能够按时顺利交付。但从实际情况来看，这一制度还存在较大的细化空间。比如，这一制度要求各区建设管理部门及质量监督机构加强对预看房工作的监管，但在操作中，预看房何时举行、怎么举行等问题，都不需要到政府部门去备案或者获得政府部门批准，这就加大了监管难度。开发商很容易抓住这个漏洞来打擦边球。再比如，毛坯房要达到什么标准，精装修房要达到什么标准，如果达不到标准的话，开发商是不是要承担相应的责任？这些标准都有待于进一步细化，哪怕不是强制性标准，只是参考性的标准，或者示范性的标准，也应当去做这项工作。

针对预看房中种种不规范的问题，上海市人大代表许丽萍此前也曾建议，职能部门要采取更多有效的措施，对预看房流程加强监督。同时由政府组织力量，对市民投诉集中的楼盘开展专项抽查，制定举一反三的对策措施，从而切实维护好购房者的合法权益。该打补丁的地方，就要打补丁。