视频 | 小体量基地如何实现城市更新最复杂方案？

城市更新，马不停蹄。就在明天，全市首个“原址改建+协议置换”城市更新项目，杨浦区“内江大板房”成套改造项目，即将迎来二轮征询正式签约。而在昨天下午，这里刚刚完成了签约率“百分百”的预签约。制定改造方案耗时近一年，称得上近20年来，杨浦成套改造最复杂的方案。那么，这样一个小体量基地，为何要配备最复杂方案？透视记者进行了蹲点记录。

2月26日，39张A4纸上了墙，控江路501到515号的成套改造方案终于出炉，解答了240户居民的疑惑。居民们说：“方案等了十几年了，最好的就是这一套方案，是老百姓的心声。”“相比现在生活，讲句真心话，我们心里是很满足很满足了。”

这堪称是近20年来杨浦最复杂改造方案。先抽出80家朝北户，通过协议置换或是货币安置的方式，搬离老房。原址则在不改变外部轮廓的基础上改建，让剩下的160户回搬户实现厨卫独用，面积平均增加10平米，还会加装电梯。

“以前要么就是统一改造，要么就是统一的置换，但是我们这个基地等于是结合了置换+改造，难度系数是要乘二。”改造工作组基地经理都旦尼介绍。

这几幢建于1966年的老房，因为采用大型预制板装配式结构，被称为“内江大板房”，居民们至今过着煤卫合用的蜗居生活。

三台热水器、三个水斗、三张灶台的背后，是三家人家的磕磕绊绊。居民也很是为难：“不管什么事情都要错开来，不能撞在一起，撞在一起就要吵架，有时候马桶坐的时间长点大家也不开心的。”

窝在10.8平米朝北间的老秦，只盼能见见阳光。老秦告诉记者：“这次正好轮上政府给我们改造，应该说是非常幸运的，第三次改造了前面都没成功。”

原来，在2016年和2020年，“大板房”曾两度尝试启动改造，但最终都以失败告终。两幢五层建筑，正好压着控江路的道路红线，因此外部完全没有改扩建空间，只能在内部既有结构下进行分割，改造条件极为苛刻，而抽户外搬的居民，可选房源也很有限。

杨浦区延吉新村街道社区管理办主任王黔海回忆：“根据当时的文件和政策，要求意愿征询与方案征询同意率达到两个100%，只要有一户居民不同意改造或者不同意改造的方案，成套改造就不能生效。”

2021年《上海市城市更新条例》正式实施，“旧住房成套改造”的通过比例放宽，还出台了一系列配套政策。这让内江大板房的改造，有了第三次“闯关”的可能。

“我用新的结构把它造起来，在不超过房子原来四至尺寸的前提下，重新对其公共部位进行布局。”杨浦区建筑设计院院长任剑锋给出方案。

去年9月，大板房项目以“百分百”通过首轮意愿征询，不过这只是个开始。工作组一边从各处筹集安置房源，一边进行二次入户筛选。不只看面积，还要看朝向，看结构。比如：这间一居室，面积偏小，厨卫还在门外，排除；这套一室一厅，朝南，独立厨卫，入选。

上海卫百辛（集团）有限公司建设管理部赵轶也表示：“对比他们回搬的房间来说的话，是相对平衡的。”

到今年春节后，170套房源终于集齐，外搬居民的全货币补偿方案也同时出炉。杨浦区住宅更新发展中心主任陈颖介绍：“大概是有60套左右的房屋，居民是可以不出一分钱就可以置换得到的，经济条件允许的条件下给他们的最大优惠。”

与此同时，根据回搬居民的需求，原址改造的方案也在反复打磨。杨浦区延吉新村街道办事处副主任孙勇表示：“在加装电梯的过程中我们先后设计了七稿，每走一步都会把我们的信息告诉居民，居民会反馈给我们。”

最后上墙的方案，抽户置换部分，改了20稿，回搬方案，改了9次。那么，这一次，“内江大板房”的焕新，会顺利吗？

“内江大板房”成套改造工作组基地经理都旦尼很有信心：“我有底，因为这套方案是我们经过无数稿的投稿，大家共同制定出来的，把回搬户还有置换户的一个利益平衡做到了极致，力争做到240产居民，百分百的签约率。”

当杨浦城市更新最复杂方案直面居民实际安居需求，又会迎来哪些挑战？《新闻透视》将对此继续关注。