当“真买家”遇上“假卖家” 房价飙涨后的损失谁来埋单？

房产公司中介人员在未取得授权的情况下擅自以自己的名义为他人卖房，后因房价飙涨，中介人员又以“无权代理”为由，妄图撕毁合同逃避法律责任。近日，上海市第一中级人民法院就审理了这样一起定金合同纠纷案，房屋中介人员的违约行为，令买家的购房成本增加数十万元。上海一中院二审判决中介人员向购房人返还订金2万元，并支付违约金24万元，依法保护了购房人的合法权益。

说好的房屋买卖 “卖家”却反悔了

2016年1月16日，想在沪安家置业的王先生看中了由房产中介人员吴先生“代理”某公司销售的该公司名下的一处房产，房屋面积为63平米。因对户型、地段、价位都比较满意，王先生在未查看代理材料的情况下，立即与吴先生及房屋中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》，三方在协议中约定，王先生以120万的价格购买吴先生“代理”出售的该套房屋。该协议约定房屋价格为120万元，王先生和吴先生于2016年5月30日前共同赴中介处办理登记文本签订手续。同时约定若一方不履行约定，则向另一方支付20%的违约金。合同签订后，王先生通过中介公司向吴先生交付了2万元“定金”。但吴先生将原收款收据格式条款中的“定金”修改为了“订金”。对于这一细节，王先生当时并未提出异议。5月31日，王先生接到中介公司打来的电话，告知其吴先生所代理的卖家不想卖房了。

自曝“假代理”身份  主张合同无效

沟通未果后，王先生于2016年8月11将吴先生和中介公司告上了法庭，要求吴先生双倍返还定金及24万元违约金；中介公司承担连带责任，并提供证据证明房屋的价格签约时每平方1.9万元，诉讼期间已“窜”到了每平方3万多元。

一审中，吴先生辩称2万元是“订金”而非“定金”，而他自己实际上没有拿到销售该套房屋的授权委托书，合同是无效的，故不能适用合同约定的违约条款。中介公司称其只是居间方，不承担连带责任。

法院：有违诚信理应承担违约责任

一审法院审理后认为，合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。吴先生不能提供相应证据证明其销售系争房屋事先获得了房屋所有权人的授权，事后也未获得追认，应承担违约责任。吴先生将收据中的“定金”改为了“订金”，王先生未提出异议，故该2万元应认定为订金。同时认定王先生要求中介公司承担连带责任并无法律依据。一审据此判决吴先生支付王先生违约金24万元，并返还订金2万元。

吴先生不服，向上海一中法院提出上诉，主张一审判决其承担的违约金数额过高。二审期间法院查明，吴某经常以个人名义代理房屋销售，并曾多次对此案房屋所有权人名下的其他数套房屋的买家存在违约行为。上海一中法院认为，双方约定的违约金为房价的20%，吴先生主张应下调违约金数额，但并没有提供证据证明因他的违约行为给王先生造成的实际损失低于约定的违约金数额，故吴先生的这一主张无法成立。上海一中法院二审判决驳回吴先生的上诉请求，维持原判。

【法官说法】

 
本案主审法官何建：近些年，部分大中城市房地产市场交易活跃，房价涨幅较大，个别卖家见违约有利可图，便恶意毁约，违反诚信原则。

司法机关针对此种情况应当通过个案的裁判发挥对社会价值的正面引导功能。对于违约方提出调整违约金的诉求，应以违约造成的实际损失为基准，对合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平，以充分发挥违约金制度对市场诚信交易的促进作用。

本案中，双方在合同中约定违约金为房价的20%，吴先生主张违约金过高，对此应承担举证责任，举证不能则应承担不利的法律后果。此外，吴先生本身作为中介人员，在其他案件中也存在房价上涨后恶意违约的行为，当事人的过错程度是考量本案违约金调整与否的重要因素。综上，法院判令吴先生承担房价20%的违约金。

此案还涉及到“定金”与“订金”的法律效力问题，“定金”是规范的法律概念，是一种担保形式；而“订金”并非法律语言，没有明确的法律规定，在审判实践中一般被视为预付款。两者的法律效力也是完全不同的；如果买方交付的是“定金”，那么买方违约，则定金将被卖方没收，卖方违约则必须向买方双倍返还定金；如果买方交付的是“订金”，那么不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”。

（看看新闻Knews记者：吴海平 实习编辑：祝闻豪）