视频 | 新闻透视：“类住宅”卷土重来的背后

南京西路核心商圈，高楼大平层，拎包入住豪华装修，房价6万出头，真有这样的楼盘吗？最近，上海的房产市场上再度出现了不少在售的类住宅项目。类住宅所用土地，并非住宅用地，而是使用权为40或50年的商办、工业用地。早在2017年前后，上海曾针对类住宅开展过清理整顿，强制暂停类住宅项目140余个。那么眼下死灰复燃的类住宅项目，到底是政策松绑了，还是开发商“暗渡陈仓”？购买类住宅项目的个人，可能会面临哪些潜在的法律风险呢？

销售带着记者来到了江宁路和一大厦的22楼，卖力地推荐起了这里200来平的大户型：“最大的两套已经卖掉了，我们现在单价目前挂牌是六万四每平米，总价是1258万元。”

周边的二手房价格约在15-20万每平方，为何这个盘却只要6万4的“骨折价”呢？ 据了解，和一大厦是商住综合体，楼内确实有部分70年产权的住宅，而销售介绍的这些，则是由办公用房改建而来。

销售称，商办项目在防火和设施的配备上，与住宅项目不同，且不能落户，用的是商用水电，单价是民用的2倍左右。这类房子，前几年就曾一度流行过，当时开发商们宣传它们是类住宅，实际是将商业、办公项目，进行住宅化的设计改建后，对外以公寓名义进行销售。

但在2017年，上海就曾发布过意见，这类项目扰乱房地产秩序、严重影响公共安全，要求进行全面清理整顿。然而近段时间来，类似的楼盘宣传，却又卷土重来。曹杨路上的纯写字楼绿地科创大厦，还有附近的中联大厦里，都藏着被命名的类住宅项目，便宜且不限购，就是他们的卖点。

项目驻场销售称：“我们单价是5~6万，现在周边的住宅10~13万，89平的估计这个月就卖完了。”“我们是通燃气的，之前已经卖掉一些、全部已经交付了。”

这类项目一般都会要求首付八成，走二手房的交易流程，销售还会表示可以帮忙做低价格。“合同价我们是按每平米两万三来做低的，剩下的337万装修的服务费这个部分是不用交契税的。”“合同价都做低，契税的话就交合同价的百分之三。”

为了打消客户的担心，中介还反复表示，“类住宅”早就不受限制了：“这个政策早就取消了，而且现在政府是支持它的。”

但当记者向属地主管部门进行求证时，得到的答复均是：商办项目商业属性的红线不可逾越。

普陀区房管局工作人员表示：“不存在类住宅这个项目的，只有办公、商业或者住宅、一般来说不可以改变房屋使用性质。”

静安区房管局工作人员表示：“这个楼本身不是住宅楼，按照规划用途来讲是不能作为居住使用的，买的时候也要注意下其他方面的风险。”

市住建委在2019年就明确过，对开发企业在销售中存在误导行为的，可依法予以查处，处罚信息记入诚信档案。情节严重的，采取限制违法项目开发单位参与土地招标、拍卖，金融机构不对其发放新贷款等措施。完成清理整顿的项目，还要实行“名单制”后续管理。

易居研究院研究总监严跃进解释：“政策上肯定没有松动因为这些房子本身没有在前期土地规划中涉及到住宅的概念，就比如消防等设计跟传统住宅小区肯定是不一样。”

在业内人士看来，类住宅死灰复燃的背后，是商办项目面临较大的去库存和回笼资金的压力。今年上半年统计数据显示，上海写字楼的空置率为18.6%，商办项目有空置，而各种运营成本却还在上涨。商改住，就成了救命稻草。

但值得注意的是，商办物业持有、转让的税费成本是普通住宅的几倍甚至十几倍，而擅自改变房屋用途可能会被责令整改，对于个人购房者而言，购买类住宅用于自住或投资，后续会面临一连串的风险。

北京大成(上海)律师事务所合伙人孟希表示：“在后续入住时，它的消防、水电煤，其实和住宅是不同的，购买后除了在面临后续转让中的税费风险之外、还会面临对外出租时的运营、经营、消防安全等其他风险。”

（记者：吴骥 彭菁菁 蒋文越 孔权 编辑：由由酱）